房地产投资信托基金（REITs）以极高的预期开启了新的一年。去年，REITs凭借本地资产中表现最佳之一的成绩，打破了市场对该行业的质疑，投资者期待它们在2026年能够再次取得如此佳绩。

Empiricus 的房地产分析师 Caio Nabuco 认为，IFIX（该行业的主要指数）重新焕发活力的背后有三个因素——即使 Selic 利率为 15%，该指标去年也上涨了 21%。

首先是利率下降，这符合历史规律：在经历了过去三次上升周期的停滞之后，接下来的12个月平均利率上涨了20%，而最近六个月的涨幅约为9%。另外两个因素分别是选举（在财政担忧的背景下，市场将其视为一个非此即彼的事件）和税制改革。

“房地产基金被排除在新股息税法的计算范围之外，这使得它们对这类投资者来说极具吸引力。此外，税制改革本身也会影响实体房地产，从而有利于通过基金进行投资，”纳布科在接受NeoFeed旗下节目“财富点”（Wealth Point）采访时表示。

在利率下降和房地产市场复苏的背景下，房地产投资信托基金（REITs）比债券基金具有更高的回报潜力。由于REITs的估值更低，且其投资组合状况更好，利率下降应该有助于提升其业绩。

桑坦德银行房地产基金分析师弗拉维奥·皮雷斯表示：“目前折扣力度很大，蕴藏着巨大的资本增值潜力。值得关注的板块包括购物中心、对冲基金（混合基金）和写字楼。此外，入住率更高，实际租金上涨，这将为投资者带来更高的回报。”

他偏爱的房地产投资基金包括 TRX Real Estate FII、Urban Income (TRXF11)、Vinci Logística FII (VILG11) 和 Hedge Brasil Shopping (HGBS11)。而 Caio Nabuco 则更青睐 BTG Pactual Logística FII (BTLG11)、Pátria Malls FII (PMALL11) 和 VBI Prime Properties FII (PVBI11)。

但纸质基金仍将带来丰厚的回报，平均每月股息收益率为 1%。

需要关注的风险包括Selic利率跌幅小于预期以及选举形势的波动性。在升值周期中，后续发行是预期之中的，这就要求投资者谨慎甄别真正创造价值的融资活动和投机性发行。