O alívio das condições monetárias e a melhora das perspectivas econômicas são vistas por investidores e analistas como fatores essenciais para consolidar a retomada do mercado de construção e incorporação no Brasil a partir do segundo semestre.
Na Moura Dubeux, porém, mais do que o cenário macroeconômico, quem está fazendo a diferença nesta segunda metade do ano são os empreendimentos imobiliários residenciais à beira mar.
A maior incorporadora do Nordeste viu as vendas líquidas baterem recorde no período e aponta para o bom desempenho da linha Beach Class como principal responsável pelo desempenho, projetando que o segmento deve ajudar a manter as vendas neste novo patamar daqui em diante.
“As vendas ganham força quando conseguimos encaixar os nossos produtos pé na areia da linha Beach Class”, diz Diego Villar, CEO da Moura Dubeux, ao NeoFeed. “Quando eles entram no plano de negócios, a gente vem sempre com resultados de vendas muito fortes e resultados financeiros fortes, porque ele é um objeto de desejo.”
Os dados operacionais do período, divulgados na terça-feira, 10 de outubro, mostram que as vendas e adesões líquidas subiram 13,3% em relação ao mesmo período de 2022 e 16,5% ante o segundo trimestre, para R$ 408 milhões. No acumulado do ano, as vendas somam R$ 1,08 bilhão, aumento de 1,4% em base anual.
No trimestre, a linha Beach Class registrou um valor geral de vendas (VGV) bruto total de R$ 160,7 milhões, o que representa 36,4% do VGV total da Moura Dubeux no período, ficando atrás apenas do segmento de alta padrão, cujo VGV representou 38,4% do total.
O segmento Beach Class vem sendo uma aposta da Moura Dubeux há alguns anos. Em entrevista ao NeoFeed em outubro do ano passado, Villar destacou que a companhia lançou mais unidades desse segmento nos últimos dois anos do que nos últimos 20 anos, número que ganha ainda mais força em 2023.
Segundo ele, esse modelo tem vantagens financeiras. Em média, tem o dobro da velocidade de venda do que uma incorporação imobiliária tradicional. E o valor do metro quadrado médio é elevado, ficando entre R$ 11 mil e R$ 12 mil.
O Beach Class também apresenta margens maiores, entre 45% e 50%, visto que, de maneira geral, o financiamento é feito sob o regime de condomínio. Nele, em vez de tomar financiamento, a empresa reúne investidores e utiliza os recursos para construir os empreendimentos, com cada um dos que aportou dinheiro sendo proprietário de uma ou mais unidades.
Equilíbrio
Além dos efeitos do Beach Class sobre os resultados das vendas, Villar diz que o mercado do Nordeste, em particular o público-alvo da companhia, a média e a alta renda, tem uma dinâmica de mercado peculiar, não sendo pesadamente afetados pelas condições macroeconômicas.
“O Nordeste tem uma dinâmica muito singular de estoque, lançamento e competidores, que faz a gente navegar muito bem sobre o efeito da demanda e oferta”, diz o executivo. “A gente acaba regulando a oferta, não pela demanda, mas pela disponibilidade dos nossos produtos, considerando que temos uma demanda maior do que a gente e o mercado atende na região.”
Os dados operacionais mostram que os lançamentos desaceleraram entre o segundo e o terceiro trimestre, indo de cinco para três, com o VGV bruto alcançando R$ 367 milhões. Villar destaca também que a Moura Dubeux está mais preocupada com a velocidade de vendas dos empreendimentos, o VSO, do que volume de lançamentos.
“A gente fica escolhendo os melhores momentos de lançamento, que tragam o VSO mais eficiente para a companhia”, diz. “Resolvemos não trazer outros produtos no terceiro trimestre porque a gente acreditava que não era o momento certo de lançar.”
O VSO líquido no terceiro trimestre foi de 18,9%, redução de 3,7 pontos percentuais em base anual e aumento de 2,7 pontos percentuais na comparação trimestral. Nos últimos doze meses, o VSO líquido foi de 44,9%, uma redução de 10,2 pontos percentuais quando comparado ao registrado no terceiro trimestre de 2022 e um aumento de 1,2 ponto percentual em relação aos 43,7% do segundo trimestre.
Villar diz que a redução do VSO em bases anuais ocorreu por conta da forte base de comparação, com o índice de 55,1% nos últimos 12 meses até o terceiro trimestre de 2022 sendo um ponto fora da curva. “Esse foi um VSO completamente atípico, mas uma média de 45% é uma das melhores leituras do setor”, afirma.
Os dados operacionais apontam ainda que a Moura Dubeux adquiriu três terrenos no terceiro trimestre, com VGV bruto potencial de R$ 419 milhões, encerrando o período com 62 terrenos totalizando um VGV Bruto potencial de aproximadamente R$ 8,5 bilhões.
Já o consumo de caixa foi de R$ 52,2 milhões no terceiro trimestre e de R$ 107,9 milhões no acumulado do ano. Considerando os últimos 12 meses, o consumo de caixa totalizou R$ 100,4 milhões. Segundo a companhia, foi um consumo natural da operação, dado que está muito próxima de entregar o seu primeiro ciclo lançado após a abertura de capital, em fevereiro de 2020, quando levantou R$ 1, 25 bilhão.
Olhando para o quarto trimestre, a Moura Dubeux segue apostando no segmento Beach Class, além de manter um equilíbrio entre lançamentos e VSO. A expectativa é de intensificação de lançamentos no final do ano, assim como as vendas, por ser um período historicamente bom em termos de desempenho. “Principalmente para a linha Beach Class, porque é a abertura do verão no Nordeste”, diz Villar.
As ações da Moura Dubeux fecharam o pregão de terça, 10 de outubro, com alta de 4,18%, a R$ 10,23. No acumulado do ano, o papel registra valorização de 76%, levando o valor de mercado a R$ 816,8 milhões.
