A Resia, operação de multifamily da MRV nos Estados Unidos, tem sido responsável por uma considerável queima de caixa e uma incômoda alavancagem do grupo de construção e incorporação da família Menin. Agora, o negócio passará por uma grande mudança.
A Resia será colocada em modo “hibernação” nos próximos dois anos. Isso significa que os seis projetos prontos para locação e o sétimo que está em construção para ser entregue em meados de 2025 serão colocados à venda.
O landbank também será vendido. No balanço do terceiro trimestre de 2024, a Resia detinha 9.029 unidades para um valor geral de vendas de R$ 16,9 bilhões. A dívida da Resia sobre o valor de mercado dos ativos é de 42,4%.
“Não significa que a tese é ruim, mas o momento é de sermos mais conservadores”, diz Rafael Menin, CEO da MRV&Co, ao NeoFeed. “A Resia será uma empresa simples, com poucos projetos.”
A operação de multifamily nos Estados Unidos ficará com quatro terrenos - os que têm a provável melhor rentabilidade - para desenvolvimento de até dois projetos por ano nos próximos dois anos. Eles vão consumir cerca de US$ 20 milhões.
“É uma mudança de estratégia e de direcionamento”, afirma Nicola Calicchio, vice-chairman da MRV&Co. “Mas o compromisso é recapitalizar a MRV, com essa operação que é um payback."
A expectativa da MRV&Co é que a venda de todos esses ativos da Resia gere US$ 800 milhões em um prazo de até dois anos. Isso significa uma redução aproximada de US$ 500 milhões na alavancagem da companhia.
Uma fonte próxima à companhia com conhecimento da nova estratégia estima que a dívida bruta de R$ 6,07 bilhões da MRV&Co, em 30 de setembro, vai encolher para R$ 3,48 bilhões no fim de 2026 com a venda de ativos - uma redução aproximada de 43%.
A dívida líquida sobre o patrimônio líquido (PL) atual é de 81%. Após os ajustes será de 46% - nessa conta não é projetada nem a alta no PL da MRV nem a desalavancagem dela ao longo do tempo.
Nas últimas semanas, Menin e Calicchio contam que o conselho vinha discutindo a melhor maneira de simplificar a companhia da forma mais rápida possível. “Como controladores, somos uma família que não gosta de alavancagem”, diz o CEO da MRV&Co.
O CFO da Resia, Leonardo Corrêa, será o responsável por tocar o desinvestimento da operação. E Ernesto Lopes, que era o CEO da Resia, deixa a companhia.
Em setembro deste ano, a MRV já tinha anunciado o primeiro desinvestimento da Resia. A venda do empreendimento Old Cutler, localizado em Miami, na Flórida, pelo valor geral de venda (VGV) de US$ 118,5 milhões. O cap rate da operação foi de 5,65% e o yield on cost, de 6,23%.
O modelo de negócio da Resia depende de vendas para conseguir reciclar os ativos para financiar e iniciar novas obras, mas a conjuntura macroeconômica fez com que a companhia passasse um tempo sem acessar o mercado. “Nos Estados Unidos, é um ciclo longo de conversão de caixa”, diz Calicchio.
Em 2 de dezembro, os analistas do Santander, Fanny Oreng, Antonio Castrucci e Matheus Meloni, relataram uma reunião que tiveram com Ricardo Paixão, CFO e RI da MRV.
No encontro, Paixão deixou claro que a Resia passaria por um forte processo de desalavancagem. “Espera-se que a empresa desenvolva apenas 4-5 projetos em 2025-26 e as despesas gerais e administrativas poderiam ser reduzidas em cerca de 50%, dado o ritmo desacelerado do desenvolvimento”, escreveram os analistas.
A Resia registrou prejuízo líquido de R$ 52 milhões no terceiro trimestre deste ano, uma melhora sobre os R$ 61 milhões de prejuízo no segundo trimestre. A margem da MRV ficou estável em 26,4% no período.
“Apesar da melhora gradual nas margens da MRV Inc., o resultado final permanece sob pressão, desta vez afetado pelo prejuízo líquido acima do esperado da Resia, apesar das vendas de ativos”, escreveram Ygor Altero e Ruan Argenton, analistas da XP, após a divulgação de resultados do terceiro trimestre.
A ação MRVE3, da MRV, está em queda de 52,9% em 2024, até 5 de dezembro. O valor de mercado da companhia é de R$ 2,85 bilhões.
