A Inter Asset, com R$ 10 bilhões sob gestão, está ampliando o seu portfólio de real estate nos Estados Unidos com um segundo fundo de desenvolvimento de multifamily, o Inter Resia Development Opportunity II.
O objetivo é levantar US$ 120 milhões para comprar terrenos e iniciar a construção de três empreendimentos: dois no Texas e outro na Georgia. A tese é que essas regiões, dentro do Sun Belt americano, são as de maior crescimento demográfico dos Estados Unidos e com maior necessidade de expansão de moradias.
Essa estratégia da Inter Asset acontece em parceria com a Resia, subsidiária da MRV&Co que constrói prédios residenciais, cujos apartamentos são destinados à locação para americanos da classe média.
“Só entramos onde temos um diferencial competitivo e grande convicção de retorno. E o real estate nos EUA é onde queremos nos destacar, pois temos a Resia como diferencial em um mercado enorme”, afirma Felipe Bottino, diretor de investimentos do Inter.
A estratégia multifamily é a gestão de locação de residências visando a renda, um mercado que gera receitas superiores a US$ 200 bilhões por ano e tem sido pressionado, já que a oferta de imóveis não consegue acompanhar a alta demanda, o que faz os preços subirem.
No caso da estratégia de investimento e desenvolvimento para este segmento, o objetivo é o ganho de capital na venda desse tipo de residência após a sua construção, locação e estabilização, na maioria das vezes para fundos focados na gestão de alocação.
O Inter Resia Development Opportunity II vem após o primeiro fundo, lançado em dezembro do ano passado, em conjunto com o Bank of America, que captou US$ 30 milhões para construir um empreendimento em Miami.
As obras obras desse empreendimento devem ser finalizadas no ano que vem para ser vendido em 2026, com valor estimado do projeto de US$ 250 milhões. No novo fundo, a escolha de investir no Texas e na Georgia foi estratégica.
“Os Estados Unidos possuem um déficit habitacional e, com o crédito mais caro, o mercado de aluguel tem ganho demanda. Isso ocorre principalmente em estados que estão incentivando a migração com redução de impostos, o que tem levado a uma onda migratória muito relevante. Tem muita empresa saindo de Chicago e Nova York para ir para esses estados ao Sul”, diz Daniel Viana, diretor de investimentos imobiliários da Inter Asset.
Dos US$ 120 milhões que o novo fundo pretende levantar, 10% serão de capital próprio. O restante virá do mercado offshore com investidores internacionais (brasileiros ou não) e também no Brasil por meio de um feeder fund. Os investidores alvos são family offices, assets managements e a própria base do Inter. O valor estimado dos projetos seria de cerca de US$ 600 milhões.
Apesar de a princípio não ter o varejo como foco, por ser um investimento mais sofisticado e de risco, a estratégia atraiu o segmento no primeiro fundo, o que deve se repetir nessa nova estratégia. O fundos estão sendo sendo construídos com capital protegido, dando um retorno no período próximo aos títulos do tesouro americano em caso de não conseguir um comprador para o empreendimento.
“Estamos muito animados com o apetite do investidor para essa estratégia, que esperamos crescer rápido e chegar a US$ 1 bilhão em valor de mercado em empreendimentos imobiliários nos Estados Unidos ainda este ano”, afirma Bottino.
Em paralelo com o desenvolvimento dessa estratégia de desenvolvimento residencial, a Inter Asset já estuda entrar no segmento de renda, com gestão de aluguel de residenciais nos próximos anos.
“Queremos ter um portfólio completo e faz todo sentido termos um fundo que pode vir a gerir esses empreendimentos que estamos construindo e fechar o ciclo de investimento”, diz Cassio Segura, diretor-geral da operação do Inter nos Estados Unidos.
A aposta é que esses produtos possam atrair cada vez mais investidores para a plataforma de investimentos, tanto onshore como offshore. Hoje, o Inter tem 31 milhões de clientes, dos quais 2,5 milhões já tem conta em dólar. E, nessa estratégia de atração, os americanos também são alvos.
Expansão também nos fundos de papel
A Inter Asset está focada em ter uma ampla gama de produtos em real estate nos Estados Unidos para todos os tipos de investidores.
Para isso, o Inter Mortgage Opportunity Fund, que investe em recebíveis de crédito imobiliário residencial no mercado americano, lançado em 2018, está ganhando neste mês um feeder fund brasileiro, reduzindo o investimento mínimo que é de US$ 10 mil, no offshore, para R$ 5 mil no mercado brasileiro.
A estratégia entrega cerca de 7% ao ano de retorno em dólar. O fundo local será em reais com exposição cambial e disponível na plataforma do Inter.
“O fundo apenas investe em hipotecas de primeiro grau, com renda estável e baixa volatilidade, com ampla diversificação de portfólio e concentração em ativos líquidos. É perfeitamente um investimento de varejo”, afirma Robert Awerianow, head de produtos internacionais da Inter Asset.
A Inter Asset quer chegar a R$ 20 bilhões sob gestão nos próximos três anos e as estratégias envolvem a evolução da captação em seus oito fundos listados, o acesso mais próximo ao público institucional e a expansão internacional, principalmente pelo segmento de real estate.
