Depois de anos de expansão orgânica, precedidos por um boom de IPOs, a partir de 2007, o mercado brasileiro de shopping centers, passado o pior momento da pandemia, dá sinais de que está entrando em uma nova fase, com a tendência de concentração de muitos metros quadrados em “poucas mãos”.
De olho nesse contexto, o Iguatemi, um dos principais nomes do setor, está pronto para ir às compras e ser um dos protagonistas dessa onda de consolidação. Com um olhar específico para o segmento tradicionalmente atendido pelo grupo: os centros de compra voltados ao público de média e alta renda.
“Com a pandemia e como todo mundo ocupou seus espaços nos últimos anos, é menos provável que o setor tenha a construção de muitos shoppings nos próximos cinco anos”, diz Cristina Anne Betts, CEO do grupo Iguatemi, ao NeoFeed.
Em contrapartida, ela enxerga muitas oportunidades no crescimento inorgânico, especialmente no terreno em que o grupo atua, ainda bastante pulverizado no País. “Atualmente, os dez maiores players do setor não têm 50% dos metros quadrados dedicados ao consumidor médio alto no Brasil”, diz.
Veterana de casa – a executiva está no grupo desde 2008, Betts assumiu o posto de CEO em janeiro deste ano, em substituição a Carlos Jereissati, membro da família controladora da operação e agora dedicado unicamente a presidência do Conselho de Administração do grupo.
Ao envolver, pela primeira vez, um nome de fora da família para comandar o negócio, a passagem de bastão integrou uma estratégia mais ampla, de reestruturação societária, na qual 100% das ações do Iguatemi foram incorporadas por sua holding controladora, o grupo Jereissati.
No processo, anunciado em junho de 2021 e aprovado em novembro, o ativo passou a ser negociado na forma de units no Nível 1 da B3. Com mais ações em circulação, a ideia foi ampliar a liquidez do papel e dar mais fôlego para captar recursos. Sem que, para isso, a família deixasse de controlar o negócio.
CFO do Iguatemi, Guido Oliveira explica que, dada a cotação atual das units, na casa de R$ 18, versus o consenso do mercado, em torno de R$ 29, não há planos de uma captação de recursos no curto prazo. Ele ressalta, porém, o potencial dessa alternativa. Mesmo sob os números atuais.
“Poderíamos captar, considerando o preço de hoje, quase R$ 6 bilhões sem que o controlador perdesse o controle da companhia”, diz. Ao destacar a possibilidade de usar esse expediente quando os preços estiverem mais condizentes, Oliveira reforça a disposição do grupo na frente de M&As.
“Fizemos essa reorganização para destravar o crescimento da companhia”, afirma. “Estamos no jogo e atentos ao movimento de consolidação no mercado. Não vamos deixar o cavalo passar e, por isso, nos antecipamos a esse cenário.”
O cenário ao qual Oliveira se refere se traduz, por exemplo, em uma possível fusão entre a Aliansce Sonae e a BR Malls. Nesta semana, a Aliansce elevou em 10,9% sua proposta pela combinação das duas operações, em uma oferta que inclui, entre outros termos, R$ 1,85 bilhão em dinheiro.
Em outras movimentações no setor, a própria BR Malls manteve conversas para uma fusão com a Ancar Ivanhoé, e a Brookfield colocou à venda as participações em shopping centers do seu portfólio.
“O ano começou super quente no setor. De fato, há muita gente disposta a sentar na mesa e negociar”, observa Betts. “Estamos encaminhando algumas negociações e cabe a nós identificarmos as oportunidades corretas e que fazem sentido dentro do nosso perfil.”
A executiva ressalta, de fato, que o grupo será extremamente criterioso no campo dos M&As, apesar do apetite para crescer por essa via. Atualmente, o Iguatemi tem participação em 14 shoppings centers, dois outlets premium e três torres comerciais, totalizando uma área bruta locável (ABL) de 709 mil metros quadrados.
Além de atender ao perfil de consumidor do grupo, o critério principal em eventuais acordos, a decisão passará por outra questão que está ganhando terreno na operação da companhia: o Iguatemi 365, marketplace de luxo da administradora lançado no segundo semestre de 2019.
Ao mesmo tempo em que é um termômetro para identificar a demanda por empreendimentos em praças nas quais o grupo não atua ou tem pouca presença, a plataforma digital abre espaço para que o Iguatemi pense duas vezes em investir em ativos físicos, seja via M&As ou organicamente.
“O marketplace foi algo que mudou muito a nossa cabeça.”, afirma Betts. “Se antes, eu precisava fazer um shopping de 40 mil metros quadrados para servir um cliente em Manaus, hoje, com um clique, esse mesmo consumidor compra produtos da Tiffany e da Dolce & Gabbana.”
No equilíbrio desses dois componentes, ela cita que mercados como o interior de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais, Paraná e algumas capitais do Nordeste já têm bastante demanda no Iguatemi 365. E, eventualmente, podem guiar a estratégia de M&As.
A importância do Iguatemi 365 para a expansão do grupo está traduzida em um número, em particular. Em 2021, mais de 50% do volume transacionado no canal já veio de mercados nos quais o Iguatemi não tem presença física.
Atualmente, a plataforma reúne mais de 400 marcas de luxo, muitas delas exclusivas do marketplace. E já tem acordos com outras grifes que irão engrossar essa oferta nos próximos meses, entre elas, a Saint Laurent.
Como parte dos próximos passos relacionados à plataforma, o Iguatemi também planeja levar a loja pop-up do marketplace, em operação desde novembro no Iguatemi São Paulo, a outros empreendimentos.
“A combinação do físico com o digital é poderosa e nos ajuda na conversão e a ter um vínculo mais próximo com o cliente”, explica Betts. “E, além de dar exposição a marcas menos conhecidas, esse formato permite rodar os produtos e ter uma loja multimarcas sempre com novidades.”
A estratégia multicanal também envolveu a aquisição, em março, de uma fatia de 23,08% na Etiqueta Única, e-commerce de produtos de luxo de segunda mão, que vende itens de marcas como Gucci, Chanel e Louis Vuitton, entre outras 600 grifes internacionais.
“Já temos um projeto embrionário para gerar pontos no Etiqueta para fazer compras do first hand no Iguatemi 365”, diz Betts. “E pensamos em expandir essa parceria para o mundo físico, por exemplo, com pontos de entrega e coleta de produtos nos nossos shoppings.”
Resultado
Enquanto costura esses planos, o Iguatemi divulgou nesta terça-feira seu resultado do quarto trimestre e de 2021. Entre outubro e dezembro, a receita líquida cresceu, respectivamente, 49,4% sobre igual período de 2019, pré-pandemia, para R$ 315,4 milhões.
No ano consolidado, a alta foi de 15%, para R$ 867,3 milhões. A receita líquida do digital no ano ficou em R$ 76,8 milhões, alta de 203,4%, também em relação a 2019.
Na mesma base de comparação, o lucro líquido de R$ 82,8 milhões representou um recuo de 25,9% em relação ao quarto trimestre de 2019. Já levando-se em conta todo o ano de 2021, o salto foi de 9,5% na última linha do balanço comparado a dois anos antes, para R$ 344 milhões.
O volume total transacionado (GMV) em todos os canais – físicos e digitais – do grupo foi de R$ 12,7 bilhões em 2021, queda de 10,6% sobre 2019. O grupo fechou o ano com uma taxa de ocupação média de 92% e uma inadimplência líquida de aluguéis de 1,4%, próxima aos patamares pré-pandemia.
“Nós já voltamos a uma toada de recuperação nas vendas e no fluxo dos shoppings em fevereiro desse ano, depois de queda no início de janeiro, por conta da omicrôn”, diz Oliveira. “O que falta voltar ainda é o fluxo dos escritórios, no entorno dos empreendimentos.”
As units do Iguatemi encerraram o pregão de hoje cotadas a R$ 17,57, queda de 1,29% sobre o fechamento das negociações da segunda-feira, 14 de março. No ano, a desvalorização acumulada está na casa de 3,7%.
