Desde 2020, quando o BTG Pactual instalou uma base de wealth management, em Lisboa, para aproveitar o fluxo migratório de brasileiros para Portugal, a operação conseguiu trazer para dentro do banco R$ 15 bilhões em ativos sob gestão. E, aos poucos, o BTG está se transformando em um dos principais players financeiros na terra de Camões.
O próximo passo é se consolidar como um dos grandes nomes do real estate no país. Em abril deste ano, o banco anunciou a compra de um hotel na praia de Estoril, em Cascais. Agora, se prepara para um salto maior. O BTG Pactual se associou a Renato Rique, fundador da Aliansce Shopping Centers, para atuar no mercado de shoppings em Portugal.
Juntos, numa sociedade meio a meio, estão lançando um fundo para investir em shopping-centers no país da península ibérica. A meta é captar R$ 400 milhões e investir um total de cerca de R$ 700 milhões nessa primeira fase. Segundo os sócios, a captação deve ser fechada nas próximas semanas.
“A ideia é fazer várias safras de fundos”, diz Michel Wurman, sócio responsável pela área de real estate do BTG Pactual, ao NeoFeed. Trata-se de um fundo que garante o golden visa para o investidor e uma expectativa de retorno de 15% ao ano líquido para o cotista. Nesse primeiro fundo, Rique e o BTG já mapearam quatro ativos e três deles já estão em due dilligence.
Considerado um dos papas dos shoppings no mundo, Rique ergueu o que é hoje o maior grupo de shoppings da América Latina, com 70 unidades e 3 milhões de metros quadrados, fruto da fusão da Aliansce Sonae com a brMalls. Nos últimos tempos, na pessoa física, ele vinha analisando e investindo no mercado de real estate português.
No auge da Covid, ele comprou e revitalizou a marina de Cascais. “Essa marina hoje é um grande sucesso e deixou de ser deficitária”, diz Rique ao NeoFeed. Depois disso, passou a mirar oportunidades no setor de shoppings. Nos últimos dois anos, ele e o seu sócio português, Filipe Flores, rodaram milhares quilômetros de carro mapeando ativos.
E Rique encontrou um nicho pronto para ser consolidado. Trata-se do mercado de shoppings de pequeno e médio portes localizados em cidades menores. “Quando tinha abundância de capital na Europa, muitos empreendedores inexperientes criaram produtos que estavam além da capacidade de se pagar”, diz Rique. O que aconteceu é que muitos acabaram nas mãos dos bancos.
Os grandes grupos buscam os grandes ativos, os chamados trophy assets nas capitais, e os menores ficam em segundo plano. “Eu e o BTG estamos focados em atuar nesse segmento de nicho, abaixo da linha de radar dos grandes operadores, que estão interessados em negócios maiores”, afirma Rique. “Não vamos competir, por exemplo, com a Sonae”, diz, mencionando a sua sócia portuguesa na Aliansce.
“Estamos aproveitando a oportunidade de comprar ativos que estão nas mãos dos bancos, que não são operadores e não querem ser”, diz Rique. E prossegue. “Os bancos viram o turnaround que fizemos na marina, conhecem a nossa história e a do BTG no Brasil, estão dispostos a nos dar crédito e nos enxergam como parceiros potenciais.”
Um dos ativos que o grupo está de olho fica no sul de Portugal. Esse centro comercial consumiu investimentos de 60 milhões de euros e está em uma localização privilegiada. Mas a cidade não comportava um investimento desse porte. Esse centro comercial rende 1,4 milhão de euros por ano, não pagava os juros do que foi emprestado para a construção.
O empresário que havia investido no shopping, portanto, decidiu abandonar o empreendimento e entregou ao banco. Agora, Rique e o BTG podem comprar com uma boa taxa de desconto. Ao adquirir um ativo como esse, eles pretendem criar um padrão para tornar o shopping um centro de destino e conveniência.
Como um operador com muita experiência, Rique e seu grupo vai também analisar cada detalhe para rentabilizar os ativos. “Esses shoppings que estamos olhando estão 98% alugados. Se não fizermos nada, eles já se sustentam”, diz Rique. “O que falta é o olho do dono para fazer investimentos em melhorias e visão de médio prazo.”
O plano é fazer eventos, promoções, melhorar o mix das lojas e otimizar os espaços. “Tem uma loja de móveis que está em 1 mil metros quadrados e poderia estar em 40% disso. Ou seja, está subutilizada”, afirma Rique. “Você divide em três lojas, melhora a rentabilidade, o desempenho do lojista e aumenta a atratividade do centro comercial.”
Para padronizar o modelo de atuação, ele está montando uma administradora com profissionais portugueses para gerenciar shoppings próprios e de terceiros. “Esse negócio tem alta escalabilidade”, diz Rique. Wurman, do BTG, complementa dizendo que a meta é ter cerca de 12 propriedades próprias em três anos.
No Brasil, Rique atua como presidente do conselho da Aliansce Sonae. Mas ajuda mais na parte estratégica. Em Portugal, entretanto, ele vai pôr a mão na massa. “Adoro empreender e, como dizem os portugueses, estou ‘com muito gosto’ dessa nossa empreitada lá. Vamos fazer coisas muito bacanas”, diz Rique.
O BTG também está expandindo sua atuação no continente europeu. Hoje, a base do banco em Portugal conta com 18 pessoas. “O fluxo migratório só aumenta”, diz ao NeoFeed, Ricardo Borgerth, o sócio responsável pela operação de wealth management do BTG na Europa. “Somos um dos players mais representativos de Portugal.”
E da mesma forma que conseguiu captar o fluxo migratório de brasileiros para Portugal, o banco está percebendo o mesmo movimento de latinos para a Espanha. “Temos muitos clientes em países como Chile, Colômbia e Peru”, diz Borgerth. Diante disso, o BTG adiantou com exclusividade ao NeoFeed que vai inaugurar um escritório em Madri no primeiro trimestre de 2023. “Estamos trazendo o DNA e a cultura do BTG para a Europa.”
