No Brasil, a área de real estate do BTG Pactual tem R$ 15 bilhões sob gestão. Se contar os ativos espalhados pela América Latina, o total chega a R$ 21 bilhões. Mas esses números vão ganhar um grande reforço, agora com a adição de Portugal no portfólio que passa pelo escrutínio do banco.
“Até o fim do ano teremos 300 milhões de euros sob gestão em Portugal”, diz Michel Wurman, sócio responsável pela área de real estate do BTG Pactual, com exclusividade ao NeoFeed. Sem fazer alarde, o banco começou a se movimentar ativamente em Portugal.
A primeira compra, de um hotel, na praia de Estoril, em Cascais, está em fase de conclusão. E, em breve, o BTG deve entrar no mercado de shopping center. Essa atuação do banco no mercado imobiliário português foi despertada por oportunidades encontradas por Ricardo Borgerth, sócio responsável pela operação de wealth management do BTG na Europa.
Borgerth, que há dois anos se mudou para Lisboa, começou a ser acionado por investidores em Portugal e indicou para Wurman que havia um mercado a ser explorado pelo banco no segmento de real estate. “Analisamos mais de 50 projetos”, diz Wurman. “E fomos buscar parceiros locais.”
“Não adianta, nós brasileiros, acharmos que vamos incorporar em um formato absolutamente brasileiro. Todo negócio de real estate no mundo é um negócio local”, diz ele. O parceiro escolhido foi Luis Godinho Lopes, um dos maiores incorporadores de Portugal.
Juntos, conversaram sobre alguns projetos, e chegaram no prédio do Hotel Eden, na praia de Estoril. “É um lugar emblemático com um sócio muito forte”, diz Wurman. “É um trophy asset.” O prédio tem 12 andares, é de frente para a praia e a ideia é fazer um misto entre hotel e residências com serviços hoteleiros.
“Vai ser um dos residenciais mais chiques de Portugal”, diz Wurman. A bandeira hoteleira que vai operar ainda está sendo selecionada, mas, segundo os executivos, será upscale. O investimento previsto é de 100 milhões de euros, incluindo a compra e o retrofit.
Serão 40 quartos de hotel e 20 residenciais com cerca de 200 metros quadrados cada e que custarão ao redor de 4 milhões de euros. “Já estão quase todos vendidos”, diz Borgerth ao NeoFeed. “Tem fila para comprar.” Detalhe: levará cerca de quatro anos para ficar pronto.
O produto foi estruturado em cotas de 500 mil euros e promete entregar entre 15% e 20% por quatro anos. Além disso, garante o Golden Visa para o investidor. No total, o BTG captou 50 milhões de euros com family offices e clientes com patrimônio ultra-high. Os outros 50 milhões de euros são fruto de dívida.
O êxito na estruturação e demanda do mercado já está fazendo o BTG dar mais um passo. A próxima categoria que a instituição financeira de André Esteves vai explorar no segmento de real estate, em Portugal, é a área de shopping center.
O banco está estruturando um produto para ir ao mercado entre maio e junho. “Estamos com um dos ícones do mercado de shopping center do Brasil conosco nesse projeto”, diz Wurman, sem revelar o nome do parceiro. Ele afirma que sua equipe já identificou os alvos de investimentos e começou a fazer as due dilligences.
“É um produto para captarmos entre 80 milhões e 100 milhões de euros. Com dívida, ele deve chegar a 150 milhões de euros.” Nesse produto, a busca será por renda de longo prazo. “Conseguimos gerar renda um pouco abaixo de 10% sem considerar a venda dos ativos”, afirma Wurman.
O BTG está olhando shoppings de médio porte, entre 12 mil e 25 mil metros quadrados de ABL (área bruta locável), em cidades médias. Nesse momento, os executivos estão avaliando um empreendimento na cidade do Porto. A estratégia do banco é criar um movimento de consolidação, em Portugal, chegando a mais de 10 shoppings.
Isso é possível por conta da pulverização do setor. “Existem muitos shoppings de tamanhos médios, incorporados por empresas familiares. Claramente, você precisa de uma administração profissional”, diz Wurman. “Se você tem vários desses shoppings, debaixo da mesma bandeira, de um mesmo operador, negociando como bloco, você melhora a rentabilidade.”
Depois de atingida a meta, o banco avançaria para montar uma equipe fixa de real estate em Portugal, partiria para a área de ativos logísticos e, em um segundo momento, o plano é desembarcar também no mercado espanhol. “Não adianta querer fazer uma história na Europa, estando no Brasil, tem que estar aqui”, diz Borgerth. E o banco conseguiu captar esse fenômeno migratório.
O desembarque em Portugal
Entre 2018 e 2019, o BTG Pactual começou a ver que tinha um espaço para crescer na Europa por conta da mudança de muitos dos seus clientes. Daí, veio a decisão de montar uma base da área de wealth management, em Lisboa, que foi inaugurada em 2020. “Portugal é o canal emigratório natural do brasileiro”, diz Borgeth. “Tem a questão do idioma, do clima, da parte fiscal.”
Dados do Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF), de Portugal, mostram que, em 2021, o país contabilizou 714,1 mil estrangeiros de um total de 10,3 milhões de habitantes. Os brasileiros formam a maior comunidade de estrangeiros, com 209 mil pessoas ou 29,2% dos estrangeiros no país.
E não são apenas brasileiros que moram no Brasil que estão indo para lá. “Muitos clientes brasileiros que viviam em Londres ou nos Estados Unidos estão vindo para Portugal. Europeus de outros países também”, diz Borgerth. Justamente por isso, a ideia é atender tanto os brasileiros como os europeus.
Hoje, diz Borgerth, o BTG conta com 16 pessoas fixas, em Lisboa, que atuam dando assessoria em termos de alocação de capital e investimentos. “A gente ajuda também no processo de transição do cliente, conhecemos os prestadores de serviços e tudo o que precisa para mudar a residência fiscal.”
Em pouco tempo de atuação, o montante da operação na Europa foi crescendo e hoje conta com R$ 12 bilhões sob gestão. Eles são divididos entre 80% clientes brasileiros e 20% europeus, entre eles portugueses, ingleses, italianos, espanhóis e até austríacos.
“O nosso plano é fazer com que essa divisão fique entre 50% e 50%”, diz Borgeth, que foi com a família para Portugal para tocar a operação. “Portugal virou destino natural de milionários europeus e brasileiros”, diz Wurman.
