A Alphaville, que é símbolo de loteamentos no Brasil, está anunciando um aumento de capital que pode chegar a R$ 1,2 bilhão, que nasce ancorado pelo Pátria Investimentos e pela Ulbrex Capital, gestora focada em ativos imobiliários, que passa a fazer parte do bloco de controle com a operação.
Pátria e Ulbrex Capital estão garantindo o mínimo de R$ 677 milhões. A capitalização compreenderá R$ 537 milhões em debêntures da Alphaville detidas por fundos geridos pela Ulbrex Capital e por fundos geridos pelo Pátria, que serão convertidas em ações.
Além disso, haverá um aporte em dinheiro por fundos geridos pelo Pátria e por eventuais terceiros no montante de, pelo menos, R$ 140 milhões.
O Pátria tem 61,7% da Alphaville e assinou um acordo de acionista com a Ulbrex. A participação de ambas as gestoras só será conhecida ao fim da operação, em janeiro de 2024.
Para chegar a R$ 1,2 bilhão, o aumento de capital precisa ser seguido pelos outros acionistas. Hoje, os principais acionistas da empresa são Flama (21,7%), TG Core (6,3%), Forpus (2,8%) e Leblon (2,6%).
Se não seguirem a capitalização, a diluição pode ser brutal. A Alphaville não divulgou o nível de diluição da operação de aumento de capital para aqueles que não participarem da operação.
“É uma mudança muito forte na estrutura de capital da companhia”, diz Klausner Monteiro, CEO da Alphaville, em entrevista ao NeoFeed.
O preço de emissão será de R$ 5,00 por ação. Ele leva em conta o preço médio ponderado por volume dos últimos 60 pregões da B3, com um ágio de aproximadamente 2,5%. Hoje, o papel fechou a R$ 5,11. Serão emitidas, no mínimo, 135,4 milhões de novas ações, e, no máximo. 245,6 milhões de ações.
Além da mudança na estrutura de capital, a Alphaville também reduz sua dívida de R$ 895 milhões para R$ 218 milhões, por conta da conversão das debêntures em ações.
A dívida remanescente também foi renegociada e passa a ter prazo de 10 anos, com os três primeiro deles de carência, a uma taxa de CDI + 2%. Antes, o perfil da dívida da Alphaville era de 1,2 ano e, agora, passa para 6,2 anos.
Para se ter uma ideia do perfil de curto prazo da dívida da Alphaville, R$ 531 milhões venciam agora em dezembro de 2023. Outros R$ 434 milhões, em 2025.
Com essa reestruturação, Monteiro acredita que a companhia resolve a questão de endividamento e pode se concentrar em executar seu plano de negócios, que vai chegar a R$ 1 bilhão em valor geral de vendas (VGV) neste ano.
Desde 2019, a Alphaville tem implantado um novo modelo, que prioriza rentabilidade e geração de caixa. Com foco em cidades com maior demanda, a empresa tem sócios nos terrenos em que faz seus lançamentos.
Desde então, a Alphaville já lançou R$ 6,2 bilhões em VGV – sendo que R$ 3,2 bilhões são de participação da Alphaville. Nos últimos 12 meses, foram R$ 2,6 bilhões em lançamentos, sendo R$ 1,1 bilhão participação da Alphaville. Do total lançado a partir de 2019, 81% estão vendidos.
A Alphaville possui também um landbank de R$ 23 bilhões, com 46% concentrado nos estados de São Paulo e Rio de Janeiro.
Atualmente está presente em 23 estados, além do Distrito Federal, a Alphaville abriu o seu capital em dezembro de 2020, em uma operação viabilizada pelo Pátria Investimentos, que havia assumido 100% da empresa em 2019, com a saída da Gafisa.
Na época, a Alphaville levantou R$ 305 milhões e foi avaliada em aproximadamente R$ 700 milhões. Atualmente, a companhia vale R$ 145 milhões, uma desvalorização de quase 80% desde a abertura de capital.
