Depois de fechar o primeiro ciclo de financiamento de moradias populares na Califórnia, com retorno anual de 12% e pagamento integral de juros e principal, a CIX Capital volta ao mercado internacional com um novo veículo.
A gestora da família Zogbi, que atua no mercado financeiro no Brasil e no exterior com foco no segmento imobiliário, acaba de lançar o ESG Affordable Housing Bond II, uma emissão de US$ 20 milhões em dívida internacional voltada ao desenvolvimento de habitação acessível nos Estados Unidos.
“A tese está comprovada. O modelo funciona, o crédito fiscal funciona e agora o ambiente regulatório está ainda mais consolidado”, afirma Carlos Balthazar, CEO da CIX Capital.
Com prazo de quatro anos e retorno projetado de 10% ao ano, o novo bond vai financiar a fase inicial de projetos imobiliários, desde a aquisição de terrenos, passando pelo licenciamento e a estruturação, até que os empreendimentos se tornem elegíveis ao Low-Income Housing Tax Credit (LIHTC), o principal programa federal de incentivo à moradia acessível nos EUA.
A tese do novo bond é a mesma da anterior. Estruturado em 2022, o Affordable Housing Bond I financiou mais de 40 projetos em 34 cidades da Califórnia e viabilizou a construção de 2.647 unidades de moradia acessível, beneficiando mais de 10 mil pessoas - o ciclo foi encerrado em novembro de 2025.
“Era a nossa primeira experiência com LIHTC. Hoje, temos conforto técnico, operacional e jurídico. Passamos a acompanhar de perto o legislativo americano e vimos que, independentemente de governo democrata ou republicano, o apoio ao programa só aumentou”, afirma Balthazar.
A reformulação recente do LIHTC, incluída na reforma tributária americana, sancionada em julho de 2025, ampliou a previsibilidade e a escala dos projetos de habitação popular.
Segundo o CEO da CIX, o programa oferece créditos fiscais federais que viabilizam economicamente a construção de imóveis para aluguel a preços compatíveis com a renda de famílias de baixa renda, pressionadas por inflação, juros elevados nos últimos anos e um déficit estrutural crescente.
Apesar de todas essas proteções, o investimento não é isento de risco. Embora esteja distante dos riscos tradicionais de crédito ou inadimplência, a principal ameaça é o projeto não conseguir qualificação dentro das regras do governo americano.
Para mitigar esse risco, o bond adota a diversificação. Os US$ 20 milhões serão alocados entre 20 e 40 projetos, todos concentrados majoritariamente na Califórnia.
O segundo é um conjunto de garantias cruzadas, com recebíveis de outros projetos dos incorporadores servindo como colchão para eventuais perdas pontuais.
Além disso, o modelo prevê uma saída. Quando o projeto atinge o estágio de elegibilidade ao LIHTC, o capital privado deixa a operação, substituído pelo financiamento ancorado nos créditos fiscais federais.
“É isso que nos permite pagar 10% ao ano, acima da Treasury, com um risco que, em última instância, carrega também o lastro do governo americano”, afirma Balthazar.
A redução de dois pontos percentuais do retorno projetado em relação ao Bond I reflete o novo patamar de juros nos EUA e não um risco maior do produto.
“Mantemos praticamente o mesmo spread em relação à Treasury. O que mudou foi a curva de juros, agora mais baixa”, diz o CEO da CIX.
Investidor, eu vou para a Califórnia
O foco geográfico da CIX segue sendo a Califórnia, estado com o maior déficit habitacional de baixa renda do país. Hoje, estima-se que haja cerca de 2 milhões de famílias de baixa renda para apenas 700 mil moradias acessíveis.
Mesmo com desafios regulatórios, custos elevados e riscos climáticos, como os grandes incêndios florestais dos últimos anos, a gestora da família Zogbi vê o estado como o mercado mais maduro e previsível para a tese.
No Bond I, a gestora financiou a reconstrução de comunidades inteiras destruídas pelo fogo, em operações apoiadas por créditos federais de alívio a desastres.
Embora a Califórnia siga como foco principal, a CIX já testa diversificação geográfica. No primeiro bond, houve uma experiência bem-sucedida no Arizona.
Para 2026, a gestora estuda novas teses, como o senior living, além de um projeto de incorporação em Miami, agora aprovado pela prefeitura e em adaptação às regras do Live Local Act, legislação da Flórida que oferece incentivos a empreendimentos com contrapartidas sociais.
Há um ano, a CIX Capital havia concluído um ciclo de realocação de cerca de US$ 100 milhões de seu portfólio para focar em oportunidades imobiliárias nos EUA, incluindo multifamily em Miami.
“A habitação acessível e o senior living são necessidades que só tendem a crescer. Quando a sociedade perceber, vai se perguntar por que não se preparou antes”, diz Balthazar.
Hoje, a CIX Capital administra cerca de R$ 3 bilhões em ativos, com atuação no Brasil e nos Estados Unidos.
Em um mercado ainda dominado pela renda fixa tradicional, a gestora aposta que produtos híbridos, com retorno competitivo e impacto mensurável, devem ganhar espaço à medida que o ciclo de juros globais entra em uma nova fase.
