Apenas cinco dias depois de finalizar uma captação de R$ 780 milhões para o seu primeiro fundo “puro-sangue”, centrado nos shopping centers do seu portfólio, a JHSF está de volta ao páreo. E dessa vez, com ainda mais fôlego.
O grupo centrado na alta renda anunciou na noite desta quarta-feira, 10 de dezembro, que concluiu a venda dos estoques de empreendimentos prontos e em desenvolvimento da sua área de incorporação, em um acordo de R$ 5,2 bilhões, acima dos R$ 4,6 bilhões previstos inicialmente.
Esse pacote foi vendido a um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) ancorado por Itaú BBA, Bradesco BBI e XP. O veículo foi estruturado e será gerido pela JHSF Capital, gestora da JHSF, que, por sua vez, passa a ser um dos cotistas desse, que, na prática, torna-se o segundo “puro-sangue” do seu portfólio.
Nesse arranjo, a JHSF será investidora na cota subordinada do fundo imobiliário, com uma participação equivalente a cerca de 24,9% das cotas. As demais cotas serão integralizadas pelos cotistas seniores do fundo.
“Esse é o maior IPO da história do mercado brasileiro de capitais, não só em termos de FIIs, mas de todo o setor imobiliário”, diz Augusto Martins, CEO da JHSF, ao NeoFeed. “E é transformacional para a JHSF, em termos de modelo, estrutura e do quanto vai catalisar ainda mais nossas duas teses de negócios.”
As duas teses em questão envolvem justamente a incorporação, o segmento por meio do qual a JHSF ficou conhecida. E, completando essa dupla, os negócios de renda recorrente, que incluem shoppings, hotelaria e gastronomia, aeroporto, locação e clubes, e a própria JHSF Capital.
Esses últimos braços começaram a ganhar força no início de 2024, quando Martins assumiu o comando da JHSF. E, desde então, a cada trimestre, a empresa tem avançado nos resultados – e na conexão – gerados por esse ecossistema voltado à alta renda, dentro de um conceito de “lifestyle center”.
Apesar da tradução dessa tese nos balanços, o executivo ressalta que a companhia sentia a necessidade de dar mais clareza sobre essas duas estratégias. Além da dificuldade, nesse contexto, do mercado ter uma percepção mais apurada sobre o valor intrínseco de cada um desses negócios.
“Estudamos estruturas mais modernas, principalmente de companhias americanas, para desenvolver projetos imobiliários em fundos de investimento”, diz o CEO – a opção de um spin-off foi descartada, devido às restrições de liquidez na B3. “O desafio sempre foi o tamanho dos nossos estoques.”
Ele observa, porém, que o grupo está virando essa página com a venda dos estoques de incorporação. E, para ressaltar esse ponto, ressalta o fato de a cifra captada apenas com esses ativos, de R$ 5,2 bilhões, ser superior ao valor de mercado de toda a JHSF – avaliada, hoje, em R$ 5,1 bilhões.
“Isso mostra o valor não capturado dentro dessa estrutura”, diz Martins, que destaca ainda o outro lado dessa moeda. “E ressalta também o quanto destrava de valor para uma companhia que gera mais de R$ 1 bilhão de resultado em renda recorrente.”
Partindo dessa cifra bilionária gerada pela outra estratégia da JHSF, ele complementa: “As empresas de renda recorrente, em geral, operam entre 10 e 15 vezes esse múltiplo, o que deveria ser a percepção de valor apropriada dessa nova estrutura.”
Parte essencial do plano para virar essa chave, o FII em questão será composto estoques, prontos e em desenvolvimento, de empreendimentos como o Boa Vista Village, Boa Vista Estates, Reserva Cidade Jardim, São Paulo Surf Club Residences e Fazenda Santa Helena.
Ao mesmo tempo, a JHSF ficará com parte dos estoques desses projetos. Essas “fatias” serão destinadas ao seu negócio de renda recorrente, mais especificamente, a locação residencial. No Boa Vista Estates, por exemplo, o grupo terá 700 mil metros quadrados para essa finalidade.
Já no Reserva Cidade Jardim, a empresa terá 62 apartamentos no hotel Fasano Cidade Jardim. Enquanto no São Paulo Surf Club Residences, ficará com duas das quatro torres. Esse pacote inclui ainda unidades do Boa Vista Village e do Fazenda Santa Helena.
“Mesmo com essa venda enorme, ficamos com estoques para reforçar o pipeline de renda recorrente”, diz. “É a combinação perfeita. Damos mais clareza aos dois braços, colocamos R$ 5,3 bilhões no caixa, caminhando para uma dívida líquida negativa no médio prazo e temos mais fôlego para investimentos.”
Martins reforça que a incorporação segue sendo estratégica. E, sob essa perspectiva, ele destaca um outro ponto: a JHSF continuará responsável pelo desenvolvimento de ativos que ainda não foram finalizados – o que se traduz em um landbank com um valor geral de vendas (VGV) de R$ 30 bilhões.
“Esse modelo transformacional abre uma avenida muito importante para que nós façamos novos lançamentos da mesma forma que foi realizada com o estoque inteiro da companhia”, diz. “Agora, temos essa opção de buscar essas estruturas de financiamento mais modernas.”
Em uma última esfera, Martins também frisa que, com a nova transação, a JHSF Capital chega a cerca de R$ 10 bilhões de ativos sob gestão. E acrescenta que já há outros veículos, também “puro-sangue”, em estudo para ampliar essa cifra.
“No futuro, o plano é ter um fundo para o aeroporto e outro de propriedades”, diz Martins. “Vamos ter o portfólio completo, abrindo a opção de os investidores olharem tanto diretamente para a companhia como para cada estratégia de negócio.”
