Desde que chegou a São Paulo, no ano 2000, a MRV soma 18 mil unidades vendidas em seus projetos na cidade. Agora, o grupo está virando a chave para um novo ciclo de expansão na capital paulista. E aposta em um único empreendimento para entregar mais da metade desse volume num prazo de dez anos.
A construtora e incorporadora mineira lançou nesta quarta-feira, 1º de novembro, o Cidade Sete Sóis, em Pirituba, bairro da zona oeste de São Paulo. Esse é o primeiro empreendimento da linha da empresa sob o conceito de cidade inteligente e, na prática, o maior projeto anunciado na história da companhia.
Alguns números dão um pouco dessa dimensão. Com 1,7 milhão de metros quadrados e um aporte de R$ 2 bilhões, o complexo tem um VGV (Valor Geral de Vendas) total estimado em R$ 3 bilhões e prevê abrigar, em uma década, cerca de 30 mil moradores, em 11 mil unidades.
“Esse projeto é um marco para a MRV. É um novo bairro, maior que muitas cidades do Brasil”, disse Eduardo Fischer, CEO da MRV&CO. “Poucas companhias teriam, não só a competência, mas o apetite para encarar uma empreitada dessa dimensão.”
Esse apetite foi despertado há cinco anos, quando a MRV embarcou em uma parceria com a construtora City, que já vinha desenvolvendo o projeto no local. De lá para cá, o projeto elaborado a quatro mãos ganhou forma.
No total, o Cidade Sete Sóis Pirituba, cujas obras contam com financiamento da Caixa Econômica Federal, prevê a entrega de 64 empreendimentos residenciais, sendo que 100% das unidades estarão enquadradas no Minha Casa Minha Vida, programa de habitação do governo federal.
Voltados a famílias com renda mensal a partir de R$ 3 mil e com preços que variam de R$ 230 mil a R$ 330 mil, os projetos incluirão apartamentos de 34 a 45 metros quadrados, com ou sem suítes e varandas, entre outras opções.
A previsão é de que a leva inicial desse portfólio, que inclui três empreendimentos e mais de mil unidades, comece a ser comercializada na segunda quinzena de novembro. Até 2025, a MRV já tem “contratado” o lançamento de mais de 4 mil unidades no complexo.
“Estamos falando de pelo menos cinco projetos em 2024, com mais de duas mil unidades, e outros três em 2025, com pelo menos mil unidades”, afirmou Thiago Ely, diretor-executivo comercial da MRV. “Além de outros empreendimentos em fase de legalização que podem ser antecipados nesse período.”
O Cidade Sete Sóis Pirituba também vai reservar um bom espaço para varejo e serviços. O empreendimento prevê, inicialmente, 25 lojas, em uma área total de 9 mil metros quadrados. E outros 20 mil metros quadrados distribuídos em sete lotes voltados a essa finalidade.
“Vamos identificar varejistas e operadores que possam trazer serviços para atender toda essa população”, afirmou Ronaldo Motta, diretor de desenvolvimento imobiliário da MRV. Toda a curadoria será feita pelo grupo, que não descarta investir em modelos como os strip malls nesses espaços.
Além de recursos de segurança e tecnologia, como câmeras de monitoramento, previsão de Wi-Fi nas áreas comuns e de geração de energia a partir de fontes renováveis, o complexo terá mais de 20 praças com quadras poliesportivas, pistas de skate, ciclovias, playgrounds, área fitness e pet place, entre outras opções.
Todas essas alternativas não estarão restritas aos moradores do “novo bairro”. Com um investimento de R$ 300 milhões apenas em infraestrutura, o projeto envolve a doação institucional desses equipamentos e de uma área de 1 milhão de metros quadrados para a prefeitura de São Paulo.
Essas contrapartidas também envolvem questões como a preservação de 750 mil metros quadrados de área verde e a construção de 15 quilômetros de novas vias, o que inclui a interligação entre a avenida Raimundo Pereira de Magalhães e a rua Felipe Pinel, na outra ponta do empreendimento.
À parte dessas iniciativas, a localização do complexo é outro fator ressaltado pela MRV. Ele será instalado próximo a duas estações da CPTM, à Marginal Tietê e às rodovias Anhanguera e Bandeirantes. E, hoje, os moradores têm à disposição 35 linhas de ônibus na região.
Expansão no mapa
A partir do pontapé inicial dado em Pirituba, a MRV já tem outros empreendimentos dentro da linha Cidade Sete Sóis, de cidades inteligentes, no radar. Salvador e Rio de Janeiro serão os próximos pontos nesse mapa. Assim como São José dos Campos, o próximo complexo no estado de São Paulo.
O mapeamento de cidades capazes de suportar um volume grande de vendas, por um período mais extenso, é um dos critérios adotados para decidir os próximos passos na expansão desse modelo. Assim, claro, como a disponibilidade de terrenos e as praças com legislações menos restritas a esse formato.
“Cidades como Porto Alegre comportam essa visão”, disse Fischer, sem cravar qual será o roteiro de crescimento nessa frente. “Outras capitais se encaixam nesse modelo, como Campo Grande, Cuiabá e Manaus.”
Se não revela o trajeto a ser seguido nessa expansão, o CEO da MRV&CO deixa claro algumas das vantagens que enxerga num projeto desse porte. A primeira delas, a possibilidade de sustentar uma equipe comercial e de produção por um prazo mais longo.
“Eu consigo sustentar volume e começo a botar margem mais alta para dentro”, disse. “O esforço feito num projeto desses, apesar de parecer grandioso, se dilui pela quantidade. Eu aloco menos capital por unidade comparado a um lançamento tradicional.”
As margens e, em particular, a queima de caixa, têm sido alguns dos pontos de atenção dos analistas nos últimos balanços da MRV&CO, na esteira dos impactos gerados no pós-pandemia. A prévia do terceiro trimestre trouxe a fotografia mais recente desse cenário.
No período, a área de incorporação da MRV reportou vendas líquidas de R$ 2,2 bilhões, alta anual de 54,5%. O tíquete médio, por sua vez, cresceu 5,7%, para R$ 239 mil, enquanto os lançamentos somaram um VGV de R$ 1,8 bilhão, uma expansão de 2,9%.
Em contrapartida, o grupo como um todo registrou um consumo de caixa de R$ 635 milhões. Impactado, especialmente, pela ausência de vendas de empreendimento da Resia, sua operação no conceito de multifamily nos Estados Unidos.
“A MRV reportou números operacionais mistos no terceiro trimestre, já que as vendas fortes foram parcialmente compensadas por lançamentos abaixo do esperado e a queima de caixa”, escreveram os analistas do BTG Pactual, mantendo a recomendação de compra e o preço-alvo de R$ 17 para a ação.
As ações da MRV fecharam o pregão de ontem cotadas a R$ 8,25, com alta de 0,24%. No ano, os papéis da companhia, avaliada em R$ 4,63 bilhões, acumulam uma valorização de 8,55%.
Nesse contexto, Fischer disse que a MRV mantém a previsão de um volume anual de 40 mil unidades vendidas, a princípio, até 2026. E de manter uma postura mais criteriosa em lançamentos, com maior foco na redução do estoque e da recuperação dos patamares de rentabilidade perdidos na pandemia.
Ele ressaltou, no entanto, que, os indicadores já começam a mostrar muitos sinais de melhora, à medida que as novas safras, com preços mais elevados, começam a entrar no balanço. E destaca a nova linha de cidades inteligentes como outro ponto positivo no horizonte.
“Esses projetos trazem um bom mix para a empresa”, afirmou. “Vamos mesclar empreendimentos com aprovação mais rápida com essas iniciativas que nos permitem sustentar volume no longo prazo.”
