Os fundos de investimentos imobiliários (FIIs) emitiram R$ 13,8 bilhões em novas cotas em novembro, segundo dados da Anbima. Os números não representam apenas um recorde de emissões para um único mês, como também tornam 2025 o ano com o maior volume já emitido.
Até novembro, o montante acumulado é de R$ 56,7 bilhões em emissões, superando o recorde anterior de R$ 52,3 bilhões, registrado em 2021. A tendência é que esse número cresça significativamente até o fim do ano, dado que dezembro é um mês historicamente com mais emissões.
Dois fatores principais têm sustentado esse volume elevado de emissões: o movimento de consolidação entre fundos e a aquisição de imóveis por meio da troca de ativos por cotas, em um contexto de menor liquidez no mercado imobiliário.
“Anos atrás, um maior volume de emissões seria explicado pelo crescimento de pessoas físicas nos FIIs. Hoje, esse volume vem muito mais de incorporações de fundos e trocas de ativos”, diz Pedro Ferronato, cogestor de crédito e sócio da Paladin ao NeoFeed.
Diante da dificuldade de realizar aquisições em dinheiro, a troca de imóveis por cotas se tornou uma alternativa recorrente. No mercado, diversas gestoras se tornaram adeptas à modalidade, como TRX, Hedge e Patria.
Uma oferta de até R$ 3 bilhões está sendo feita pela TRX. Desse montante, R$ 1,9 bilhão será destinado à entrega de cotas para aquisições de imóveis. A aceitação em receber o pagamento em cotas tem aumentado significativamente, segundo Gabriel Barbosa, sócio responsável pela área de relacionamento com investidores e pela gestão dos fundos da TRX.
"Depois que fizemos uma emissão menor no início do ano, muitos donos de imóveis passaram a nos procurar para vender imóveis em troca de cotas", diz Barbosa.
Um fator que tem beneficiado esse maior volume de aquisições por meio da emissão de cotas é o aumento das transações no mercado de FIIs. De acordo com dados da B3, o giro diário do mercado teve alta mensal de quase 20% em novembro, para R$ 439 milhões - bem acima da média do ano, de R$ 327 milhões por dia.
Operações de incorporação e reorganização entre fundos — tanto dentro da mesma gestora quanto em processos de aquisição de casas de investimento — também contribuíram para inflar o volume de emissões.
Nesses casos, a emissão de novas cotas é utilizada como instrumento para integralizar um fundo em outro, viabilizando a transferência de patrimônio e a consolidação das estruturas, sem que isso represente, necessariamente, a entrada de novos recursos no mercado.
Mesmo com as emissões em patamares recordes, a pessoa física, principal investidora desse mercado, segue à margem. Em número de cotistas, o crescimento no ano é de menos de 5%, enquanto o volume médio de negócios está em queda de 6% em relação a 2024.
Por outro lado, o investidor institucional, que ainda é minoria em posições em custódia, se tornou majoritário nas negociações. Em novembro, foi responsável por 66,5% do volume transacionado, enquanto, em 2024, sua participação girava em torno de 40%.
“São os institucionais que explicam esse aumento do volume de negociações. E isso pode ter relação com as vendas de cotas emitidas para pagar novas aquisições”, diz Gabriel Marreta, cogestor de crédito e sócio da Paladin.
Inspiração em FIDCs
Para além dos FIIs listados, Adriano Mantesso, head de real estate da Tivio Capital, acrescenta que nova regulamentação que permitiu a emissão de cotas subordinadas de fundos imobiliários também influenciou no aumento do volume.
“Nós mesmos estávamos há três anos sem captar e conseguimos levantar R$ 400 milhões em novembro por meio de cotas sênior e subordinadas”, afirma Mantesso.
Essa nova estrutura foi possível a partir da atualização da Instrução CVM 175, que permitiu aos fundos imobiliários a emissão de cotas sênior e subordinadas, sobretudo, para FIIs de crédito. O modelo é semelhante ao utilizado há muito tempo nos FIDCs, categoria de fundos que mais cresce no País.
Os cotistas sênior, na prática, passam a ter maior previsibilidade de retorno e uma camada adicional de proteção contra a inadimplência da carteira, enquanto os cotistas subordinados assumem mais risco em troca de um potencial de retorno maior, absorvendo eventuais perdas do fundo.
Na Tivio, essa estrutura foi implementada no fundo Opportunities, que investe em cotas de outros fundos imobiliários e não é listado em bolsa. “Na cota sênior, colocamos uma renda fixa em cima de uma renda variável”, comenta o gestor.
Essa, segundo Mantesso, já era uma demanda antiga no mercado. “Já se buscava algo mais parecido com renda fixa. Essa mudança tem fomentado o apetite do investidor, que estava com mais receio da volatilidade da bolsa, que machucou um pouco no passado.”
