Os investimentos da JHSF nas áreas de negócios com receita recorrente feitos nos últimos anos, intensificado ao longo de 2024, vêm dando frutos financeiros e operacionais para o grupo centrado na alta renda.
E no momento em que o cenário econômico começa a ficar negativo, em vez de ficar tímida, a companhia pretende “ir para cima”, com lançamentos e inaugurações previstas para 2025, para cumprir com o objetivo de que a receita recorrente responda por dois terços da geração de caixa no médio e longo prazo.
“Estamos bastante focados em ativos de renda recorrente, por fazerem a companhia em ciclo macroeconômicos mais complicados tomar decisões de forma segura, preservando capital, balanceando a companhia”, diz Augusto Martins, CEO da JHSF, ao NeoFeed, diretamente da Suíça, onde participa do Fórum Econômico Mundial, em Davos. “E a prévia operacional do quarto trimestre mostra que estamos no caminho certo.”
De acordo com a prévia operacional divulgada nesta quinta-feira, 23 de janeiro, a parte de shopping centers foi um dos destaques do quarto trimestre. As vendas totais apresentaram crescimento de 19,7% na comparação com o quarto trimestre de 2023, somando R$ 1,7 bilhão, e 20% ante o consolidado do ano anterior, a R$ 5,3 bilhões.
As vendas dos shoppings Cidade Jardim e Jardins e do Catarina Fashion Outlet cresceram 32%, 31,4% e 9,2% nos últimos três meses de 2024, respectivamente. Na comparação com o ano de 2023, o crescimento foi de 20,8% no Cidade Jardim, 29,3% no Shops Jardins e 26,3% no Catarina, com Martins destacando que o resultado na outlet ocorreu mesmo após a expansão, que dobrou sua área.
Os indicadores de aluguel também tiveram alta no trimestre e no ano. O chamado Aluguel Mesma Área (SAR), a variação entre o aluguel faturado em uma mesma área no período versus no ano anterior, por exemplo, subiu 16,7% nos últimos três meses e 11,3% no ano.
A JHSF também reviu o portfólio de ativos, concentrando em shoppings de alta renda. No ano passado, saiu dos shoppings Ponta Negra, em Manaus, e Bela Vista, em Salvador. A empresa vendeu fatias na expansão do Catarina e do Shops Faria Lima, previsto para ficar pronto em 2026.
No total, foram levantados R$ 733 milhões. Combinado com os R$ 1,3 bilhão captados via duas emissões de CRI, a JHSF reforçou sua estrutura de capital. Com essas captações, a duration da dívida consolidada passou de 4,5 anos para 6,2 anos.
Outro segmento que mostrou força foi a divisão de locação residencial e de clubes, que registrou um NOI anual estabilizado consolidado de R$ 110 milhões. O segmento fechou o ano com cerca de 75 mil metros quadrados de área, distribuídos entre casas, apartamentos e clubes.
Em hospitalidade e gastronomia, a JHSF registrou uma RevPar (receita por quarto disponível) de R$ 2,6 mil em seus hotéis no quarto trimestre, alta de 25,4%, com a diária média aumentando 19%, a R$ 4,4 mil. A taxa de ocupação aumentou 3,1 pontos percentuais, a 58,8%.
No ano, a diária média subiu 15,5%, para R$ 3,9 mil, com a RevPar aumentando 20,7%, a R$ 2,1 mil, e taxa de ocupação evoluindo 2,3 pontos percentuais, para 54,1%. Em meados de dezembro, houve a inauguração do Boa Vista Surf Lodge Hotel, localizado junto à piscina de surf do Boa Vista Village.
O São Paulo Catarina Aeroporto Executivo Internacional também apresentou bons resultados. O número de movimentos aumentou em 34,7% e os litros abastecidos em 41,4% na comparação com o quarto trimestre de 2023. Em relação a 2023, os crescimentos foram 41,1% e 49,6%, respectivamente.
Aumentando a receita recorrente
Para 2025, a JHSF planeja uma série de lançamentos e inaugurações nos segmentos de receita recorrente. Em shoppings, a ideia é fortalecer o mix de lojas.
No fim do ano passado, houve a abertura da flagship exclusiva da joalheria Van Cleef & Arpels no Shopping Cidade Jardim. Isso fez com que a unidade passasse a contar com as flagships das quatro principais joalherias do mundo – Van Cleef & Arpels, Tiffany&Co., Cartier e Bulgari.
Neste ano, haverá a inauguração da flagship da marca de roupas italiana Brunello Cucinelli no Shops Jardins. “Estamos há um bom tempo reforçando o mix de lojas, na curadoria das lojas, focadas em alta renda, reforçando o desempenho da parte de malls”, diz Martins.
Na divisão de locação residencial e de clubes, a parte de clubes é uma das principais apostas. No ano passado, a companhia iniciou comercialização de memberships, a operação do Boa Vista Village Surf Club e o desenvolvimento das obras do São Paulo Surf Club e do Fasano Club.
A piscina de surf do São Paulo Surf Club já está em fase final de acabamento, com abertura prevista para o primeiro semestre. Já as obras do Fasano Club foram concluídas e sua abertura está prevista para o primeiro trimestre de 2025. “É um novo negócio que começamos a operar no ano passado e está maturando, com uma evolução muito grande”, diz Martins.
A companhia também pretende pegar parte dos estoques de imóveis desenvolvidos pela parte de incorporação e vai destinar para locação, na operação chamada JHSF Residence, inaugurada em 2023. “Ela visa a atender alguns clientes que ao invés de investir para comprar querem alugar um produto pronto”, diz Martins.
O São Paulo Catarina Aeroporto Executivo Internacional, por sua vez, passa por uma expansão com a construção de quatro novos hangares neste ano, elevando o total para 16 hangares, com o objetivo de atender a demanda.
Ainda que o foco seja crescer a parte de receita recorrente, a JHSF seguirá investindo em incorporação, mantendo a estratégia de preservação de margens e valorização dos estoques. As vendas contratadas subiram 2,6% no quarto trimestre, para R$ 242,7 milhões, e 5,2% no ano, a R$ 1,1 bilhão.
"A companhia não vai abrir mão de preços, porque, no médio e longo prazo, não traz a solidez que a companhia precisa”, diz Martins.
A estratégia da receita recorrente e seus resultados foram elogiados pelos analistas da XP. Para eles, os números do quarto trimestre foram positivos, especialmente os segmentos não residenciais, que continuam a apresentar desempenho superior.
“Em nossa opinião, isso reforça o sólido domínio dos shopping no portfolio da empresa, que agora está significativamente focado em clientes de alto padrão após os desinvestimentos nos shoppings Bela Vista e Ponta Negra”, dizem os analistas Ygor Altero e Ruan Argenton.
Por volta das 15h37, as ações da JHSF caíam 2,11%, a R$ 3,71. Em 12 meses, os papéis recuam 27,7%, levando o valor de mercado a R$ 2,5 bilhões.
