Fundada em 2020, a Vila 11 é um dos nomes que está desbravando o ainda nascente mercado de multifamily (locação de prédios residenciais para aluguel) no Brasil. E no modelo mais fiel a esse conceito – a compra de terrenos, o desenvolvimento dos ativos e a operação dos empreendimentos na ponta.
Financiada pelo fundo americano Evergreen, que já aportou US$ 300 milhões (R$ 1,7 bilhão) no negócio, a empresa tem hoje dentro de casa 18 ativos, entre terrenos, obras e sete prédios já disponíveis para locação. Quando todos esses projetos estiverem “na rua”, eles somarão 2,1 mil unidades.
O apetite da Vila 11 não se esgota, porém, nesses metros quadrados. A companhia já começa a avaliar uma nova safra de empreendimentos. E, no lugar dos projetos greenfield que ditaram, até aqui, sua estratégia para ganhar escala, um outro formato deve ganhar mais espaço: os retrofits.
“Nossa ambição é ter 25 prédios no médio prazo”, diz Ricardo Laham, sócio-fundador da Vila 11, ao NeoFeed. “Isso nos daria um portfólio total de cerca de três mil apartamentos.”
Nessa conta, os retrofits, a partir da “repaginação” de prédios comerciais são vistos como um atalho por alguns fatores. No primeiro deles, esse modelo surge como uma alternativa à concorrência cada vez mais acirrada com as incorporadoras tradicionais por novos terrenos.
“Não dá pra competir com o que elas pagam. Os preços estão muito arrojados. Nosso negócio é de renda e o deles é de venda”, explica. “E incorporação tem alavancagem, é uma operação bem financeira. A nossa é bem fundamentalista. É ativo e a renda que ele pode gerar.”
Ele também ressalta que os projetos de retrofit têm aprovação mais rápida e permitem encurtar o ciclo de obras em pelo menos um ano. Além de resultarem em ativos de qualidade superior, com pés direitos mais altos, janelas maiores e layouts mais abertos.
A Vila 11 já reservou dois dos últimos “lotes” da sua primeira safra para o modelo. Há dois meses, a empresa iniciou as obras do seu primeiro retrofit, localizado na Av. Engenheiro Luís Carlos Berrini, na zona sul de São Paulo.
Com previsão de lançamento no fim de 2025 e um investimento de R$ 75 milhões, o projeto terá 110 unidades, a partir de 40 metros quadrados, com um, um e meio (quarto e closet ou espaço para home office) e dois dormitórios, além de pé direito de 3,40 metros.
O segundo retrofit será na região do Jardins, na capital paulista, e está em fase de transferência de escritura. Em paralelo, a empresa avalia ampliar seu mapa de atuação, hoje centrado na média e alta renda e, em São Paulo, nos bairros do Itaim, Higienópolis, Jardins, Pinheiros, Vila Madalena e Pinheiros.
Nessa direção, a empresa está olhando com “cada vez mais atenção” para o centro de São Paulo e, em particular, para bairros como Vila Buarque, República e Santa Cecília.
“Nós gostaríamos de nos mover mais para baixo e alargar a base da pirâmide”, diz. “É um público mais sensível ao bolso, mas também mais ‘necessity based’. Essa turma precisa morar. Do ponto de vista de proteção, de demanda sólida, acreditamos que é um segmento muito forte.”
Em aceleração
Hoje, em seu modelo tradicional de long stay e contratos de locação de até 30 meses, a Vila 11 oferece pacotes – que incluem aluguel, condomínio e IPTU – a partir de R$ 3,5 mil. Na outra ponta, há casos que podem chegar a R$ 15 mil.
Com apartamentos semimobiliados e uma série de serviços em suas áreas comuns, os ativos têm, em média, de 130 a 135 unidades. O leque tem desde studios até três dormitórios, de 32 a 70 metros quadrados. O público, em sua maioria, está na faixa etária de 25 a 35 anos.
Nos projetos já entregues, a Vila 11 tem registrado uma velocidade de absorção inferior ao prazo projetado de 12 meses. Mas com ativos em diferentes fases de maturação, a taxa de ocupação, em média, está na faixa de 70%.
Enquanto estuda novos caminhos, a empresa está apertando o passo em sua primeira safra, cujas últimas entregas estão previstas para 2026. Do portfólio restante, a projeção é que sete prédios entrem em operação até outubro de 2025.
O primeiro será inaugurado em novembro desse ano, em Pinheiros, zona oeste de São Paulo, na esquina da Av. Heitor Penteado com a Rua Capote Valente. Com um aporte de R$ 113 milhões e um preço de R$ 145 por metro quadrado, serão 144 unidades de 32, 37, 43, 49 e 59 metros quadrados.
A empresa já alocou cerca de R$ 900 milhões do volume aportado em sua operação. Da cifra restante, boa parte está comprometida com os demais projetos de sua primeira fase de expansão.
“Em linhas gerais, temos recursos para fazer mais um ou dois prédios”, diz. “Mas nosso investidor está acompanhando de perto nossa evolução. E se houver oportunidades e demanda, podemos fazer novas chamadas de capital.”
Na fonte desses recursos, o Evergreen tem mais de 14 mil unidades sob gestão e investe em 14 companhias de real estate nos Estados Unidos, Europa, Ásia e Austrália. No Brasil, além da Vila 11, esse portfólio inclui a GoodStorage, de self storage.
Laham estima que o mercado do centro expandido de São Paulo, onde o conceito de multifamily está amadurecendo no Brasil, tenha hoje um estoque de cerca de 8 mil unidades nesse modelo. Dentro de um volume total de 200 mil imóveis alugados na região.
A Vila 11 tem companhia na busca por ampliar a fatia do multifamily nesse universo. A partir de um modelo similar, da compra de terrenos à operação, seu principal par é a JFL Realty, com a JFL Living. Com a diferença de que a “rival” está centrada no mercado high-end.
É da JFL que vem também o mais novo player nesse espaço. Sócia-fundadora do grupo, Carolina Burg deixou a empresa em março e acaba de fundar a Antonella, que atuará na consultoria, no desenvolvimento e na operação dos ativos.
O segmento atraiu ainda empresas como a gigante americana de real estate Greystar, que chegou ao País em 2023, em uma parceria com o Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB) e as incorporadoras Cyrela e SKR.
Outro peso-pesado investindo no setor é a Brookfield, por meio de parcerias com a MRV e a Luggo. Mais recentemente, a companhia também reforçou a aposta em retrofits, ao comprar quatro cinco prédios residenciais da Planta, sendo quatro na Vila Buarque e um próximo da Avenida Paulista.
