Nos últimos dois anos, o Patria Investimentos investiu fortemente para expandir sua área imobiliária. Com a aquisição da VBI Real Estate e da Credit Suisse Hedging Griffo, a empresa consolidou a posição de maior gestora - com os maiores fundos - dos ramos de logística, escritórios e renda urbana, braço que consiste em imóveis para varejo, com R$ 24 bilhões em ativos sob gestão.
No entanto, ainda faltava a essa prateleira um fundo no mercado de shopping centers. Para resolver essa questão, a gestora apelou novamente aos M&As, anunciando na noite de quinta-feira, 22 de maio, que fechou um acordo para a compra da unidade de gestão de fundos imobiliários (FII) da Genial Investimentos.
A transação, cujos termos financeiros não foram relevados, prevê a transferência da gestão de carteiras de seis FIIs da Genial, que adicionarão cerca de R$ 2,5 bilhões em ativos sob gestão (AuM, na sigla em inglês) ao portfólio de real estate do Patria, que passará a contar com R$ 26 bilhões em AuM. Incluindo as outras frentes de atuação, o Patria possui mais de R$ 259,4 bilhões de AuM.
Mas o grande destaque desta transação é a chegada do Genial Malls Fundo de Investimento Imobiliário (MALL11), visto como fundamental para reforçar a posição da empresa como uma das principais gestoras independentes de FIIs no mercado brasileiro, sem afiliação a uma instituição financeira.
“O setor de shoppings é muito forte, cresce, funciona muito bem, tem muitas transações, mas nós não tínhamos nada”, diz Rodrigo Abbud, sócio e head de real estate do Patria no Brasil, ao NeoFeed. “É um setor muito difícil para novos entrantes, porque é dominado pelas operadoras e pelos fundos existentes. Fazer um fundo novo é muito difícil, porque é complicado comprar ativos e para levantar recursos.”
O MALL11 existe desde dezembro de 2017 e tem participação em 15 shopping centers pelo País, como o Madureira Shopping, no Rio, e o Campinas Shopping, no interior de São Paulo.
Com 130 mil cotistas, o fundo apresenta uma rentabilidade acumulada desde o início das operações de 56,87% até março, enquanto o Ifix, índice referência do mercado de FIIs registra alta de 50,95% no mesmo período, segundo o relatório gerencial do fundo.
Abbud afirma que, dos R$ 2,5 bilhões dos ativos sob gestão da carteira da Genial, cerca de R$ 1,7 bilhão do montante são do MALL11. “É uma transação bastante estratégica, que vem a calhar com a nossa perspectiva de entrar em novos setores”, diz.
Além de representar a entrada no mercado de shoppings, a compra da unidade de FIIs da Genial ajuda o Patria a encaminhar outro objetivo, que é aumentar a participação dos chamados fundos de papel no patrimônio. A gestora vai absorver os fundos BPFF11 (FoF), PLCA11 (CRAs) e PLCR11 (CRIs), que somam R$ 560 milhões.
Atualmente, o portfólio de real estate conta com 18 FIIs listados na B3 e dois FIIs negociados em balcão, sendo que 80% do patrimônio estão em fundos de tijolo, enquanto 20% estão em fundos de papel.
Abbud diz que o Ifix trabalha com uma relação quase de 50% de fundos de tijolo e 50% para fundos de papel, e que a ideia é se aproximar dessa composição. Embora a operação não vá mudar a proporção no primeiro momento, ela representa um passo para equilibrar essa relação.
“Não podemos ter esse desbalanceamento na carteira”, afirma. “E tem muito espaço para crescer em crédito, a gente sabe das dificuldades que o setor imobiliário tem encontrado para financiamento, principalmente do residencial, com redução da poupança e do FGTS”, afirma ele.
A aquisição da unidade de negócios de FIIs da Genial ocorre num momento em que as gestoras de real estate sofrem com os efeitos dos juros em alta. Sem conseguir captar e com receitas menores, os FIIs atravessam um dos períodos de maior escassez dos últimos anos, aquecendo as conversas de M&As, conforme mostrou o NeoFeed.
Abbud demonstra, porém, estar satisfeito com o tamanho atual da gestora. O foco agora é consolidar o portfólio, com o Patria estudando a possibilidade de unir fundos e expandir o tamanho dos fundos de papéis.
Novas operações podem ocorrer pelo caminho, mas o head de real estate do Patria no Brasil destaca que não tem mais necessidade de partir para grandes operações após a compra do business de FIIs da Genial, nem precisa fortalecer seu portfólio via M&As, a não ser que apareçam boas oportunidades.
“Nós já temos um porte muito grande, muito forte. Nosso time está plenamente composto, com 50 pessoas. Estamos bem estruturados e não precisamos comprar outras gestoras ou plataformas”, diz. “O Patria reforça o papel de dominância no setor imobiliário, mas seremos cada vez mais seletivos, não precisamos comprar por comprar, para dizer que estamos crescendo.”
A conclusão da transação da unidade de FIIs da Genial está sujeita à aprovação do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade) e das respectivas assembleias de cotistas.
