Nos últimos 12 meses, a ação da Eztec acumula uma perda aproximada de 27,5% enquanto o Ibovespa sobe perto de 10%. Mas não é só esse desempenho que chama a atenção. O papel EZTC3 está entre os mais “shorteados” da bolsa brasileira.
Levantamento da XP aponta que a Eztec era a segunda ação com o maior nível de aversão do mercado (short interest) como percentual das ações em livre circulação (free float) – 26,1% até o dia 12 de julho. Trata-se de um aumento em relação ao que foi visto no começo do mês, quando o percentual era de 25%.
De acordo com a consultoria Elos Ayta, os dados mais recentes das carteiras abertas das gestoras mostram que 16 casas tinham posição vendida em mais de R$ 1 milhão. O total desses shorts desse grupo ultrapassava R$ 42 milhões de assets como XP Investimentos, SPX, Kapitalo, AZ Quest, Ibiuna, Legacy, entre outras. Na ponta comprada, nenhuma gestora se aproximava de R$ 100 mil.
Entre os analistas que cobrem a companhia, a avaliação também não é muito melhor. De um total de 11 bancos destacados pela própria companhia na área de relações com investidores, seis têm recomendação neutra, dois de venda e três de compra. Desde o começo do ano, as ações da Eztec acumulam queda de 16,3%, levando o valor de mercado a R$ 3,2 bilhões.
Um gestor que já esteve vendido no papel, mas não está mais posicionado em EZTC3 e pediu para não ser identificado, afirma que a companhia vinha apresentando um desempenho operacional fraco nos últimos dois anos, com estoque muito alto, reticentes em dar descontos, vendendo pouco desse estoque, prejudicando os lançamentos.
“Por conta desses fatores, a empresa não remunerava o book value dela, não remunerando o acionista de forma adequada”, diz ele, destacando ainda que o cenário de juros também era um fator que influenciou.
Na sexta-feira, 12 de julho, os resultados operacionais da Eztec no segundo trimestre pareciam capazes de virar o jogo. Os números vieram fortes e receberam de elogios dos analistas. Dentre os destaques do período estão as vendas, que, segundo a companhia, resultaram no segundo melhor trimestre de sua história, com altas de 72,6% e 14,3% em relação ao primeiro trimestre e o segundo trimestre de 2023, respectivamente.
O resultado ajudou a fazer com que as ações da companhia registrasse uma das maiores altas do Ibovespa no pregão seguinte à divulgação, na segunda-feira, 15 de julho. Mas, ainda que a Eztec tenha apresentado dados positivos no período de abril a junho, analistas e gestores ouvidos pelo NeoFeed demonstram algumas reticências em relação à construtora.
A avaliação é de que a empresa ainda está aquém de seus pares, apresentando uma rentabilidade ainda baixa e uma capacidade operacional menor do que poderia, no momento em que as incertezas quanto à direção da Selic tornam construtoras de média e alto padrão pouco atrativas a investidores.
“A prévia que a Eztec apresentou foi boa, mas não boa o suficiente para mudar a visão para a companhia”, diz Ygor Altero, analista responsável pela cobertura de real estate da XP Investimentos, que tem uma recomendação neutra para as ações, com preço-alvo de R$ 22.
Altero complementa que os dados mostraram uma dinâmica melhor que o esperado para o trimestre, "mas não muda a percepção de que a companhia precisa evoluir mais para mudarmos de opinião”.
Mesmo com uma situação financeira estável, com uma dívida líquida baixa, de R$ 84,5 milhões, queda de 10% em relação aos três meses anteriores, para os analistas ouvidos pelo NeoFeed, a questão da Eztec é ter um tamanho de operação que seja aderente ao book dela.
Depois do follow on feito em 2019, que injetou R$ 941 milhões no caixa e tinha como intuito viabilizar aquisição de terrenos para compor o banco de terrenos, a avaliação é de que ela ficou com um patrimônio grande e para apresentar uma boa remuneração teria que lançar e vender mais.
“A Eztec aumentou o capital com a intenção de expandir, considerando que tinha margens na casa dos 40%, era vista como uma das melhores incorporadoras do mercado, estava crescendo, então decidiram colocar capital para crescer mais”, diz Luis Assis, analista de real estate da Genial Investimentos.
Segundo ele, a capacidade de lançamento da companhia estava perto de R$ 2 bilhões ao ano em VGV em 2019, quando a oferta foi planejada. Com o follow on, a expectativa é de que isso fosse para quase R$ 4 bilhões ao ano.
Desde a pandemia, no entanto, a empresa se mostra mais reticente quanto a lançamentos, trabalhando de maneira deliberada com um volume de lançamentos inferior àquele esperado com a oferta de 2019. “Se for ver o histórico de lançamentos, nos últimos três, quatro anos, a empresa não lança R$ 4 bilhões”, diz Assis.
Altero, da XP, aponta ainda que a Eztec demorou para fazer lançamentos e, quando fizeram, buscaram segmentos que não tinham muito conhecimento, caso do altíssimo padrão. “Desde então, a companhia não está rodando com um nível de velocidade de venda aquém dos pares, principalmente quando olha para a Cyrela”, afirma.
Essa frustração acaba pesando no retorno aos acionistas. “A margem dos projetos novos está ok, só que quando olha o ROE, ele chegou a rodar a 3% ao ano. Agora, está próximo de 7%, e isso significa que a Eztec tem um retorno que é metade da Cyrela”, afirma o analista da Genial.
Para ele, quando os investidores olham para essa situação e comparam, acabam tomando posições short em Eztec e long em Cyrela. “O mercado faz esse comparativo, de uma empresa que vai demorar para ter uma rentabilidade considerada boa, com uma outra que está entregando”, diz.
Olhando para frente, ainda que possa apresentar bons resultados nos próximos trimestres, a situação da Eztec ainda é considerada desafiadora, justamente porque ela teria que cumprir com as expectativas que estabeleceu no follow on de 2019, algo difícil no momento em que o segmento de mercado em que atua está mais complexo.
Ainda que tenha ido bem com os lançamentos que fizeram no segundo trimestre, com destaque para um projeto na zona Norte de São Paulo voltado para a média renda, Altero destaca que foi uma questão de acerto do produto. “A pergunta agora é se vão conseguir replicar isso em escala”, diz o analista da XP.
Além disso, os estoques seguem altos, mesmo tendo recuado no segundo trimestre. Em relatório sobre a prévia, os analistas do Santander apontaram que os imóveis no estoque da incorporadora alcançaram duas vezes o volume de vendas líquidas dos últimos 12 meses no segundo trimestre, abaixo das 2,5 vezes apuradas nos primeiros três meses do ano.
Esse patamar, contudo, ainda é superior à média dos últimos cinco anos, de 1,8 vez, e da média de pares como Cyrela e Even, de 1,1 vez, segundo os analistas. O banco tem recomendação neutra para as ações da Ezetec, com preço-alvo de R$ 14,31.
Procurada pelo NeoFeed, a Eztec informou que não comentaria.
