Todos os 33 fundos de investimento em cadeias agroindustriais (Fiagro) em negociação na bolsa de valores estão ligados a ativos de crédito. Para se diferenciar e lançar o seu próprio Fiagro, a Vox Capital elaborou uma tese até então inédita no mercado brasileiro: a compra de terras que visa primeiro a recuperação da produtividade em vez da distribuição dos dividendos para o cotista.

O Fiagro-FIP Vox Regai 15.3 Regenerativo está em fase de captação e o alvo é chegar a R$ 500 milhões, com possibilidade de um lote adicional de R$ 125 milhões. O prazo do fundo é de 10 anos.

A oferta pública está sendo coordenada pelo UBS BB e o aporte mínimo é de R$ 10 mil para investidores qualificados (mais de R$ 1 milhão em investimentos) ou profissionais (acima de R$ 10 milhões). O período de reserva vai até 28 de setembro.

O modelo utilizado é uma sociedade de propósito específico (SPE) para a aquisição de áreas de baixíssima produtividade no Cerrado. O objetivo é ter um portfólio de duas a 10 fazendas na região do Mato Grosso Sul com tamanhos entre 1.000 e 5.000 hectares e combinar o retorno econômico com o ambiental.

“O grosso do retorno do investidor virá da apreciação da terra. Depois que terminarmos de comprar as fazendas e fazermos o capex, ele vai receber renda do arrendamento. Mas só a partir da segunda metade do fundo”, diz Gilberto Ribeiro, sócio e CIO da Vox Capital. “Esse não é um fundo de renda, ele tem mais a característica de desenvolvimento.”

Em todas essas propriedades será aplicada a técnica criada pela Embrapa de regeneração do solo e integração lavoura, pecuária e floresta. O tempo de conversão de uma área de baixíssima produtividade leva de seis a oito anos.

“Quando comparamos terras degradadas com terras produtivas na mesma região se chega a um referencial de preço de duas a quatro vezes”, diz Ribeiro.

Sócia da Vox no fundo, a Regai, empresa especialista em agropecuária regenerativa e real estate rural, entra com a expertise de conhecer, analisar e escolher as propriedades. As duas empresas vão dividir o retorno da taxa de administração de 2%, além dos 20% da performance sobre o retorno excedente a IPCA + 6% (que está condicionado ao indicador de impacto).

A gestora e a consultoria já amarraram o arrendamento das terras com a Cocamar, a cooperativa agroindustrial de Maringá (PR), que fatura R$ 11 bilhões por ano.

Neste momento, a Regai, que é responsável por toda a parte técnica, já montou um funil de análise na região do Cerrado, identificando, por exemplo, o bioma que funciona e onde a rede de cooperados terá suporte.

“O fundo é genuinamente de impacto, mas olhamos também a liquidez e a valorização em 10 anos. A visita busca não só o hoje, mas a projeção de como a fazenda estará regenerada com a multi-aptidão”, diz Pedro Maeda, sócio-fundador da Regai, que coordena toda a visita em campo.

Passaram pela análise inicial 170 mil hectares. Desses, 90 mil hectares foram objeto de visita de campo, ou seja, de inspeção na fazenda e cálculo do nível de capex necessário. Neste momento, estão selecionados 40 mil hectares, onde foram realizadas, também, a análise de solo e o perfil produtivo.

“Só vamos começar a fazer diligência e comprar as terras a partir do momento da liquidação do fundo. O pipeline hoje é maior que a demanda do fundo”, diz o sócio da Vox Capital.

A estrutura desse fundo permite a exploração de outras formas de renda dentro dessa tese de regeneração. Um exemplo é a comercialização dos créditos de carbono capturados no solo. Porém, o carbono não está sendo utilizado como atrativo de venda e entrará como um ganho a mais para o investidor.

Além do venture capital

Com cerca de R$ 1 bilhão de ativos sob gestão (sem contar a operação do Fiagro-FIP), a Vox Capital dá mais um passo em direção ao descolamento de sua origem como uma gestora de venture capital “puro sangue”. A empresa vem ampliando sua presença em múltiplas classes de ativos, mantendo a sua característica de ser um investimento de impacto.

O primeiro produto que extrapolou o capital de risco foi um fundo de investimento em direitos creditórios (FIDC) em parceria com a Empírica Investimentos. O objetivo do Empírica-Vox Impacto era financiar microempreendedores, mas esse produto foi descontinuado na pandemia.

Em maio do ano passado, foi lançado o fundo de renda fixa Vox Desenvolvimento Sustentável. Ele busca uma rentabilidade de 105% do CDI e é voltado para o investidor de varejo, com aporte inicial de R$ 100.

Com patrimônio líquido de pouco mais de R$ 22 milhões e uma rentabilidade de 96,8% do CDI, o fundo adquire títulos de empresas listadas na bolsa respeitando os Objetivos de Desenvolvimento Sustentável (ODS), da Organização das Nações Unidas (ONU).

Os ativos acabaram sofrendo com a volatilidade do mercado de crédito privado no primeiro semestre, mesmo sem exposição aos títulos de Americanas e Light.

Mesmo com essa diversificação de produtos, os fundos de venture capital continuam ativos no portfólio da Vox, que fez mais de mais de 50 aportes realizados em startups como Celcoin, Sanar e Isa Lab.

Os dois primeiros fundos de venture capital, que tinham como característica investir em séries A e B, estão em fase de desinvestimento. O terceiro ainda tem espaço para fazer entre duas ou três apostas.

“Hoje, só tenho dinheiro no fundo 3 para até três aportes. Então, até o final do ano vou ter de lançar um novo fundo com novas estratégias. A gente não pode parar”, diz Ribeiro.

Além desses, há outros três corporate venture capital (CVC). Na vertical healthtech com o Einsten, fintech com o Banco do Brasil, e o mais recente com a Copel, um fundo que está em fase de registro para ser o capital semente de transição energética.