Filha de Abrão Muszkat, fundador e CEO da You,Inc, e braço direito do pai no dia a dia do negócio, Tatiana Muszkat diz que a incorporadora, focada em empreendimento de média e alta renda, vive um momento “cautelosamente otimista”.

Depois de dois anos de maior restrição para o setor, alguns elementos mais recentes sustentam essa nova perspectiva. Entre eles, o início do ciclo da queda da taxa básica de juros e a revisão, ainda em fase de aprovação, do Plano Diretor da cidade de São Paulo, mercado de atuação da empresa.

Apesar da moderação, a You,Inc se sente confortável para acomodar um novo segmento na sua tese. Em informação antecipada com exclusividade ao NeoFeed, a incorporadora vai reservar um espaço em seu portfólio para empreendimentos do Minha Casa, Minha Vida.

“Enxergamos uma oportunidade de entrar no segmento econômico em função do aumento desse incentivo”, afirma Tatiana Muszkat, CMO da You, Inc. “Em 2024, vamos destinar 30% do nosso VGV (Valor Geral de Vendas) para essa linha.”

A You,Inc identificou uma oportunidade na retomada do Minha Casa, Minha Vida pelo governo federal neste ano. Lançado em 2009, o programa habitacional havia passado por uma série de mudanças durante a gestão do ex-presidente Jair Bolsonaro, quando foi rebatizado de Casa Verde e Amarela.

Nesta nova etapa, a incorporadora decidiu concentrar sua atuação no “teto” do programa. Os empreendimentos da empresa estarão situados na faixa 3 do Minha Casa, Minha Vida, que inclui subsídios para pessoas com renda mensal de até R$ 8 mil.

A entrada nessa vertente ainda está em fase de estruturação e de estudos na companhia. Esse trabalho tem a participação de áreas como a equipe de inteligência de mercado e o envolvimento direto de Abrão no projeto.

“Como é um mercado que não atuamos, ainda estamos definindo a tipologia dos apartamentos e analisando a concorrência”, afirma Tatiana. Ela ressalta que, como as outras investidas da incorporadora, os riscos dessa nova empreitada estão sendo bem calculados.

Com um tíquete médio, a princípio, de R$ 350 mil, a You,Inc. não parte, porém, do zero na construção dessa nova linha. A referência para esses imóveis serão o B.Side, empreendimento lançado no fim de 2020 pela empresa.

Localizado a 500 metros da estação de metrô Faria Lima, na zona oeste de São Paulo, o B.Side tem studios de 24 metros quadrados e apartamentos de 1 dormitório, com 29 metros quadrados. Sem unidades no estoque, no lançamento, os preços variaram de R$ 220 mil a R$ 262,5 mil, e o início das entregas está previsto para o fim deste mês.

“Também estamos avaliando a melhor forma de fazer esses lançamentos”, explica Tatiana, citando uma das alternativas na mesa. “Eventualmente, pode ser uma nova marca, atrelada à You,Inc, e que não brigue com o core da empresa.”

Concorrência, juros e outros projetos

Companhia de capital aberto Série A - a empresa não tem ações negociadas em bolsa, mas pode emitir valores mobiliários -, a You,Inc dividirá espaço com outros pares listados na B3 que já atuam nessa arena, em diferentes praças e faixas do programa habitacional.

Entre outros players, a relação inclui nomes como a MRV, que concluiu, em julho, um follow on no qual captou R$ 1 bilhão. O mesmo caminho já havia sido trilhado antes pela Direcional, que levantou R$ 429 milhões em uma oferta secundária. Tenda e Plano&Plano são mais alguns exemplos nessa vertente.

Com projetos financiados majoritariamente com capital próprio – em média, as construtoras parceiras entram com 10% a 15% dos valores dos projetos, a You,Inc prevê que suas captações de recursos ganhem mais fôlego neste segundo semestre, especialmente com o início da queda da taxa de juros.

“Taxa de juros baixa é música para os nossos ouvidos”, brinca Tatiana. “E, como eu ouvi de um banco, mais do que a taxa efetivamente cair, o fato de haver essa percepção de queda, por si só, já traz um ambiente positivo e movimenta o mercado.”

Ela acrescenta que a revisão do plano diretor de São Paulo, ainda em curso, também abre um cenário mais favorável. “Especialmente pelo fato de ampliar o potencial construtivo dos eixos urbanos, próximos de metrôs, nas zonas sul e oeste da capital, que são justamente o nosso foco de atuação”, diz Tatiana.

VGV bilionário

À parte desse contexto, a You,Inc prevê encerrar 2023 com um VGV de lançamentos na casa de R$ 1,8 bilhão, acima da média realizada pela incorporadora nos últimos três anos, na faixa de R$ 1,2 bilhão a R$ 1,5 bilhão.

A empresa já lançou três projetos no ano, que somam R$ 600 milhões. Entre janeiro e março, a receita líquida da companhia cresceu 16,6% sobre igual período, um ano antes, para R$ 221,7 milhões. Já a receita acumulada dos últimos 12 meses foi de R$ 912 milhões, a maior da história da incorporadora.

A You,Inc tem um landbank com um VGV potencial de cerca de R$ 3 bilhões. E, para fechar a conta dos lançamentos de 2023, um dos destaques, previstos para o fim do ano, está localizado no cruzamento das avenidas Ibirapuera e Macuco, em Moema, bairro da zona sul da capital paulista.

A 450 metros do metrô, o projeto tem um VGV de R$ 500 milhões. Com um tíquete médio de R$ 800 mil, o empreendimento vai combinar desde studios de 26 metros quadrados até três opções de apartamentos, de três a quatro suítes, e de 140, 190 e 362 metros quadrados.