Mais do que melhorar os números operacionais, a São Carlos Empreendimentos vem redesenhando seu modelo de negócios. A estratégia passa pela reciclagem de ativos e pela criação de fundos imobiliários (FII), nos quais a companhia atua como cotista relevante, consultora imobiliária e administradora dos imóveis.

O primeiro fundo foi lançado em junho de 2025 com ativos de conveniência e lojas de rua. A São Carlos empacotou 19 ativos da Best Center, com 45 mil metros quadrados (m²) de Área Bruta Locável em parceria com a gestora TG Core Asset.

O segundo FII foi concretizado no fim de novembro do ano passado, com a venda de oito imóveis por R$ 837 milhões para o fundo SC JiveMauá. Ao todo, a companhia vendeu quase R$ 1,2 bilhão em ativos para as duas gestoras.

“Esse modelo permite evidenciar o valor real dos imóveis e cria uma nova linha de receitas recorrentes para a companhia”, afirma Gustavo Mascarenhas, CEO da São Carlos, em entrevista ao programa Números Falam, do NeoFeed.

A mudança para uma companhia asset light começa a indicar uma virada operacional, após dois anos marcados por vacância elevada, juros altos e forte desconto das ações do setor imobiliário na B3.

No terceiro trimestre de 2025, a companhia registrou um Ebitda recorrente de R$ 25,6 milhões, um crescimento de 30,9% em relação ao mesmo período do ano anterior, impulsionado por maior ocupação dos imóveis e por um trabalho mais rigoroso de controle de custos.

“O crescimento reflete uma combinação de aumento de ocupação e eficiência operacional”, diz o CEO da São Carlos.

Com portfólio concentrado em prédios corporativos em São Paulo e no Rio de Janeiro, a São Carlos opera hoje com vacância em torno de 10%, praticamente metade da média do mercado, estimada em cerca de 20%.

Parte desse desempenho vem do modelo de Flex Office, no qual os espaços são adaptados sob medida para os locatários. Essa estratégia tem ajudado a acelerar a absorção líquida, que somou cerca de 7 mil m² nos últimos 12 meses.

Um marco importante do trimestre foi a geração de caixa. A São Carlos reportou um FFO - o fluxo de caixa gerado pelas operações principais - positivo de R$ 900 mil no período. É o primeiro resultado nessa linha desde o quarto trimestre de 2022.

Embora ainda modesto em termos absolutos, o número simboliza a combinação entre melhora operacional e reestruturação financeira da companhia, que passou a contar com uma posição de caixa mais robusta após a venda de ativos e o pré-pagamento de dívidas mais caras.

“É um ponto de inflexão. Mostra que a companhia voltou a gerar caixa operacional”, afirma Mascarenhas.

A ação SCAR3 acumula queda de 14,4% em 12 meses, até 20 de janeiro deste ano. O valor de mercado da São Carlos é de R$ 783,5 milhões.