Además de mejorar las cifras operativas, São Carlos Empreendimentos ha rediseñado su modelo de negocio. La estrategia incluye el reciclaje de activos y la creación de fondos de inversión inmobiliaria (REIT), en los que la empresa actúa como accionista significativo, consultor inmobiliario y administrador de propiedades.
El primer fondo se lanzó en junio de 2025 con tiendas de conveniencia y activos minoristas a pie de calle. São Carlos integró 19 activos de Best Center, con un total de 45.000 m² de superficie bruta alquilable (ABL), en colaboración con la gestora de activos TG Core Asset.
El segundo REIT se concretó a finales de noviembre del año pasado, con la venta de ocho propiedades por R$ 837 millones al fondo SC JiveMauá . En total, la compañía vendió casi R$ 1.200 millones en activos a las dos gestoras.
“Este modelo nos permite resaltar el valor real de las propiedades y crea una nueva línea de ingresos recurrentes para la empresa”, afirma Gustavo Mascarenhas, CEO de São Carlos, en una entrevista con el programa Números Falam , de NeoFeed .
La transición hacia una empresa con pocos activos empieza a indicar un cambio operativo, tras dos años marcados por altas tasas de vacancia, tipos de interés elevados y un fuerte descuento en las acciones del sector inmobiliario en la bolsa B3.
En el tercer trimestre de 2025, la compañía registró un EBITDA recurrente de R$ 25,6 millones, un crecimiento del 30,9% en comparación con el mismo período del año anterior, impulsado por mayores tasas de ocupación en sus propiedades y esfuerzos más rigurosos de control de costos.
"El crecimiento refleja una combinación de mayor ocupación y eficiencia operativa", afirma el CEO de São Carlos.
Con una cartera concentrada en edificios corporativos en São Paulo y Río de Janeiro, São Carlos opera actualmente con una tasa de vacancia en torno al 10%, prácticamente la mitad del promedio del mercado, estimado en torno al 20%.
Parte de este rendimiento se debe al modelo Flex Office, en el que los espacios se adaptan a las necesidades de los inquilinos. Esta estrategia ha contribuido a acelerar la absorción neta, que alcanzó aproximadamente 7.000 m² en los últimos 12 meses.
Un hito clave del trimestre fue la generación de caja. São Carlos registró un FFO (flujo de caja generado por las operaciones principales) positivo de R$ 900.000 en el período. Este es el primer resultado en esta categoría desde el cuarto trimestre de 2022.
Aunque todavía modesta en términos absolutos, la cifra simboliza la combinación de mejora operativa y reestructuración financiera de la compañía, que ahora cuenta con una posición de caja más sólida tras la venta de activos y el prepago de deudas más caras.
“Es un punto de inflexión. Demuestra que la empresa ha vuelto a generar flujo de caja operativo”, afirma Mascarenhas.
Las acciones de SCAR3 cayeron un 14,4% en los 12 meses previos al 20 de enero de este año. La capitalización bursátil de São Carlos es de R$ 783,5 millones.