Na esteira do aumento da demanda por imóveis do Minha Casa, Minha Vida no País, a gestora Cartesia quer ajudar os incorporadores nas primeiras fases das obras, quando os recursos federais para financiar os empreendimentos ainda não estão disponíveis para os projetos.

A gestora, que tem cerca de R$ 385 milhões sob gestão, está formatando um fundo de investimento imobiliário (FII) para captar, inicialmente, cerca de R$ 100 milhões no primeiro trimestre de 2024, para ajudar nessa “pernada inicial”, além de marcar sua entrada no segmento de imóveis populares.

“O incorporador chegava a nós e dizia que a Caixa daria o dinheiro quando as primeiras etapas forem concluídas, mas ele precisa dessa ‘perninha’ para chegar até a etapa em que os recursos são liberados”, diz Leonardo Rigobello, diretor executivo da Cartesia ao NeoFeed. “Ninguém olha para isso porque não são operações tão grandes.”

Para estruturar o FII, a Cartesia conversou com a Caixa ao longo de 2023 e desenhou um mecanismo para atender as necessidades dos incorporadores na fase inicial do projeto, as exigências dos bancos e que fosse seguro para a própria gestora.

Antes de comear a liberar o crédito habitacional, os bancos que concedem esse tipo de financiamento exigem que a incorporadora tenha uma quantidade mínima de vendas e um mínimo de recursos para tocar as obras. A ideia é ser um complemento para essas exigências, financiando o começo das obras, o que possibilita ao incorporador não ter de sair vendendo unidades a preços baixos ou queimar estoques para se enquadrar nas exigências.

“Às vezes a incorporadora tem três, quatro projetos de empreendimentos para o Minha Casa, Minha Vida ao mesmo tempo, em momentos diferentes. Projetos novos dependem do mais antigo ser encerrado para começar a andar, e obra não é algo cronometrado”, diz Richard Sippli, diretor de gestão da Cartesia. “O que vamos fazer é eliminar esse ponto ao dar o funding inicial.”

A ideia é começar com um valor baixo no FII para eventualmente ir expandindo. Segundo Rigobello, o fundo terá um perfil mais high grade do que o carro-chefe da casa, o CACR11, que registra um retorno de CDI mais 7,2%. Para o fundo do Minha Casa, Minha Vida, a projeção é que ele apresente uma rentabilidade de CDI mais 4%.

“Como é uma tese nova, até a gente ajustar a operação, os R$ 100 milhões representam tamanho saudável para começarmos”, diz o diretor executivo da gestora.

One stop shop

A solução projetada pela Cartesia vem em um momento em que o mercado imobiliário começa a despontar no País, puxado pela perspectiva de que a Selic caia dos atuais 11,75% ao ano para 9% ao ano, segundo as projeções mais recentes do Relatório Focus.

E ela ganha reforço com os planos do governo federal de acelerar o Minha Casa, Minha Vida. No final de novembro, o Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (CCFGTS) aprovou disponibilizar cerca de R$ 95,1 bilhões ao programa, o equivalente a 90,1% do orçamento do FGTS destinado para habitação em 2024. A meta prevista é contratar cerca de 339 mil moradias pelo programa.

O plano de captação também vem num momento bastante positivo para a indústria de FIIs. Em meio a cotas bastante descontadas, o fim das incertezas tributárias, o potencial de entrada de investidores mais sofisticados, além da queda dos juros, muitas gestoras começaram a olhar o mercado para captar recursos - a VBI, do Pátria, concluiu um follow on de mais de R$ 545 milhões nos primeiros dias de janeiro.

A Cartesia aproveitou essa oportunidade para levantar R$ 200 milhões para o CACR11, num follow on concluído no final de novembro. Voltado para financiar empreendimentos de médio e alto padrão, o fundo está financiando obras em oito estados, mais de R$ 1,6 bilhão em VGV de obras financiadas pelo fundo.

Desde que o fundo surgiu, em outubro de 2019, foram entregues mais de 1,5 mil unidades, resultando num rendimento de 76,6%, enquanto o CDI nesse mesmo período teve 32,6% de rentabilidade.

Além destes dois produtos, a Cartesia está trabalhando num fundo de equity imobiliário, em que a gestora entra com recursos para compra do terreno ou já com o projeto aprovado. O plano é buscar projetos com taxa interna de retorno superior a 30% ao ano, mais inflação.

Com mais este fundo de equity imobiliário, que ainda está na fase de constituição, a gestora quer se posicionar como a one stop shop do mercado imobiliário.

“A gente quer que a Cartesia seja uma casa com um cardápio vasto de produtos imobiliários”, afirma Rigobello. “O que queremos é que, a médio prazo, qualquer um que tenha uma demanda imobiliária, de um cara com um terreno na Faria Lima para construir um prédio, até uma pessoa que queira deixar a casa em garantia para uma operação de home equity, encontre os produtos que precisa.”