O Grupo Superlógica, que atua com soluções tecnológicas e financeiras para os mercados condominial e imobiliário no Brasil, captou R$ 75 milhões em um FIDC (Fundo de Investimento em Direitos Creditórios) para financiar a expansão do de seu produto Inadimplência Zero. Com isso, a empresa ganha folego para investir em outras verticais.

A RGS Partners ficou responsável pela estruturação do FIDC, que contou com a consultoria jurídica do escritório Mattos Filho. A Kanastra será a gestora, fornecendo o backoffice tecnológico para fundos estruturados e securitização.

A Superlógica atende a cerca de 110 mil condomínios e vem expandindo sua oferta de produtos. Em 2021, lançou o Inadimplência Zero, que garante ao condomínio que o contratar a arrecadação prevista dos condôminos, quer eles paguem ou não a taxa. Atualmente, o Inadimplência Zero está contratado para 2% da base da Superlógica.

No início, a companhia financiou o projeto com capital próprio, mas com quase dois mil condomínios tendo aderido, a empresa foi buscar soluções e descobriu que podia ser financiada pelo mercado de capitais. Em 2023, a empresa transacionou mais de R$ 35 bilhões.

“A criação do fundo nos permite crescer e acelerar a oferta, ao mesmo tempo em que libera nosso caixa para outras iniciativas”, afirma João Baroni, diretor de crédito da Superlógica, que já recebeu duas rodadas de investimento do fundo de private equity Warburg Pincus, em 2019 e 2023.

O fundo é o primeiro FIDC para o setor no formato padronizado, já que são comprados apenas os boletos condominiais que ainda não venceram, podendo vir a ser pagos ou não. O público-alvo são gestores profissionais, como gestoras de crédito e wealth managers.

“O fato de conseguirmos ter feito ele padronizado foi muito importante para atrair os investidores, já que algumas políticas de gestão não permitem a compra de qualquer crédito e a padronização mitiga riscos”, afirma Victor Barreira, sócio de mercado de capitais da RGS Partners.

Manuel Netto, cofundador da Kanastra, com cerca de R$ 15 bilhões em ativos e cerca de R$ 3 bilhões sob gestão, explica que o uso de inteligência artificial foi fundamental para executar a gestão. “Cada condomínio tem a sua ata e questões particulares. Criamos uma inteligência artificial para validar documentos e ajudar a fazer a diligência desse crédito”, diz.

A falta de previsibilidade dos condomínios os obriga a criar fundos de reserva e a inadimplência resulta em taxas maiores para os demais para arcar com os custos. Segundo a Superlógica, a inadimplência da taxa condominial causa um prejuízo anual de aproximadamente 7 bilhões de reais para os condomínios do Brasil.

Dados da Superlógica mostram ainda que a inadimplência vem subindo no Brasil. Em outubro do ano passado, bateu seu recorde e atingiu 13,84%, na média nacional. As projeções de aumento tanto na inflação quanto nas taxas de juros devem manter o orçamento dos moradores e condôminos pressionados em 2025.

Apesar do ambiente mais desafiador para o crédito, o FIDC condominial é considerado um crédito de alta qualidade por ser o primeiro na linha de pagamentos das famílias.

A multa por atraso nas taxas da conta do condomínio é de 2%, além de juros de 1% ao mês, e o não-pagamento da taxa condominial é uma das poucas maneiras de se perder o imóvel, de forma que as famílias priorizam esse pagamento.

Caso ocorra a inadimplência e o imóvel vá a leilão, o condomínio tem direito preferencial no pagamento, na frente inclusive do crédito imobiliário.

“O segmento condominial é bem atrativo por ter multas caras de atraso e haver muita segurança jurídica. E a execução de imóvel é um processo que pode ser demorado, mas funciona. Juridicamente é sólido, o que atraiu muitos investidores”, afirma Victor Barreira.

Tanto a Kanastra como a RGS acreditam que outros FIDCs condominiais podem vir a surgir no mercado por resolver essa angústia dos administradores de condomínios ao mesmo tempo em que trás uma boa relação risco retorno para o mercado.

Esse é mais um exemplo de FIDC monocedente de empresas que estão buscando diminuir seu uso de caixa para operações, como o Mercado Livre, que levantou R$ 400 milhões com a Prisma e a Trademaster, que captou R$ 150 milhões.

Na Superlógica o capital próprio agora será investido em outros produtos financeiros, como na geração de boletos, na conta digital e no aplicativo de relacionamento do morador com o condomínio Gruvi.

Além dessa vertical, a empresa também tem uma unidade de negócios imobiliários com mais de 900 mil contratos sendo administrados dentro da sua plataforma, um crescimento de 65% nos últimos dois anos.

“A expansão do nosso portfólio é essencial no nosso caminho rumo ao IPO, e vemos potencial em crescer em vários produtos financeiros. E, agora, com o Inadimplência Zero ganhando vida própria, iremos acelerar os outros”, afirma Marcos Nascimento, CFO da Superlógica.