A queda da taxa básica de juros tem tudo para ser benéfica para os fundos de investimento imobiliários (FII). Com o início do ciclo de corte na Selic, a inflação controlada e a valorização dos ativos, tanto fundos de papel, que investem em instrumentos como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), como os de tijolo, que adquirem imóveis “físicos”, devem receber mais a atenção dos investidores.

“Os fundos de papel ainda estão captando com o varejo. Há uma mudança gradual para o tijolo, que está atraindo os institucionais”, afirma Brunno Bagnariolli, CIO da Mauá Capital, ao NeoFeed.

E a Mauá Capital quer, literalmente, capitalizar esse novo cenário. A gestora acaba de concluir  a segunda emissão de um fundo de papel e captou quase R$ 500 milhões no FII Mauá Capital Crédito Estruturado. Foram 11 mil investidores pessoa física, todos ligados à XP.

Com esse nova captação, a Mauá Capital, de Luiz Fernando Figueiredo, que se uniu, em maio de 2022, a Jive, de Guilherme Ferreira, Alexandre Cruz e Marcelo Martins, chegou a R$ 5 bilhões sob gestão em fundos imobiliários.

O movimento do FII Mauá Capital Crédito Estruturado chama a atenção pela rapidez entre o seu lançamento e a reabertura. Criado há sete meses, o fundo praticamente dobrou seu patrimônio líquido para R$ 930 milhões.

Até essa nova captação, o Mauá Capital Crédito Estruturado tinha realizado 10 investimentos, com valor médio de R$ 41 milhões por operação com uma taxa média de IPCA mais 9,9% ou CDI mais 5,6%.

“O grande diferencial de fundos estruturados de crédito é sentar diretamente com o possível devedor e ter uma negociação mais próxima para fazer uma operação estruturada. Mas é preciso de escala para fazer um cheque grande”, afirma Bagnariolli.

A ideia da gestora é fazer operações estruturadas e assinar cheques entre R$ 30 milhões e R$ 60 milhões. A alocação de recursos já está mapeada.

Em maio, por exemplo, foram concluídas quatro alocações, num total de R$ 200 milhões. Um CRI de série única (CDI + 6%) para financiamento de final de obra do empreendimento Las Piedras, na praia do Campeche, em Florianópolis, no valor de R$ 49 milhões e um CRI de R$ 44,8 milhões de série única (IPCA + 8,6%) que tem garantia em alienação fiduciária de lajes corporativas do edifício Plaza Iguatemi, em São Paulo.

Nova captação

Com o apetite dos investidores, a gestora quer abrir seus outros três produtos de papel para captação ainda neste segundo semestre e se prepara para entrar nos chamados fundos de tijolo.

“Somos a gestora independente que mais captou nos últimos 24 meses, o que nos coloca em uma posição forte no crédito. Esse business tem sua atratividade em todos os momentos do ciclo e os fundos vão continuar captando”, diz Bagnariolli.

Entre os três FIIs da gestora, a maior expectativa é com a captação do Mauá Capital High Yield FII, que tem R$ 365,4 milhões de patrimônio líquido. Com 56% do portfólio em CRI e 36% em debêntures, o fundo foi aberto em junho de 2021, mas era voltado apenas para investidores institucionais.

“Tanto o fundo como o varejo ganharam maturidade suficiente. Desde que ele começou, em 2020, é o que mais pagou dividendo de toda a indústria de fundos imobiliários, mas nunca foi vendido. Está na hora de debutar esse fundo no mercado”, diz o CIO da Mauá.

Com um dividend yield anualizado de 17,8%, a cota vem sendo negociada a 1,09 do valor patrimonial. A maior posição desse FII, com 21,3% do patrimônio líquido, é a debênture de um galpão logístico localizado a 60 km do centro do RJ, que tem a rede varejista Renner como locatária.

O segundo nessa lista de captação é o FII Mauá Capital Recebíveis Imobiliários, que tem patrimônio líquido (PL) de R$ 1,63 bilhão e a relação entre o preço e o valor patrimonial de 0,95.

Lançado em dezembro de 2019, o FII tem um retorno de 28,6% ante 9,8% do Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix). O CRI WT Morumbi ocupa 16,1% do PL, um CRI de série única que tem como garantia a alienação fiduciária do edifício WT Morumbi, considerado AAA.

O terceiro nessa lista é o Mauá Capital Hedge Fund, que tem pouco mais de R$ 308 milhões de PL com cota sendo negociada a 0,98 do valor patrimonial. A maior posição dele, com 33%, são cotas do Mauá Recebíveis High Yield, da própria gestora.

“Esse hedge fund é híbrido entre o crédito e outras estruturas. Apesar de menor, ele tende a responder muito bem nesse momento do ciclo. Ele pega um pouco do tijolo, mas o menos maduro, de obra, retrofit etc. Tende a ser mais lucrativo. Estamos de olho para fazer esse fundo crescer”, afirma Bagnariolli.

Mauá entra em tijolo

A união de Jive e Mauá criou uma gestora com estruturas complementares. De um lado, a Mauá entrou com o crédito imobiliário e ativos de tijolo. De outro, a Jive, em legal claims e ativos distressed. Juntas, de acordo com a Anbima, elas detêm atualmente R$ 22,8 bilhões.

“Hoje, a Jive tem uma parcela grande diretamente em tijolo. É natural que essa estratégia derive para fundos imobiliários. Nos últimos anos, não teve novos fundos sendo lançados”, afirma Bagnariolli.

Ele complementa: “Os grandes portfólios de tijolo estavam sendo incubados pelos investidores institucionais, o que a Jive fez. Vamos ser um player do tijolo relevante, se não neste semestre, em 2024”.

A Mauá não está sozinha olhando as oportunidades para os fundos imobiliários. Conforme o NeoFeed revelou em julho, a XP Asset e um grupo de ex-sócios da XP querem levantar R$ 165 milhões, podendo chegar a R$ 200 milhões, no fundo imobiliário FII XP Grupo Carnaúba, para investir na praia cearense que é a mais procurada por praticantes de kitesurf.

Além dela, a AZ Quest adquiriu no fim de junho a Panorama Capital, especializada em ativos imobiliários, para lançamento até setembro de um novo FII de até R$ 350 milhões.