Com abertura prevista para o segundo semestre, o aguardado Fasano Itaim introduz uma inovação no mercado imobiliário brasileiro: um residencial com serviços de hotel de luxo. Fruto de um investimento de R$ 400 milhões, a iniciativa foi idealizada pela construtora e incorporadora Even, que arrematou 26 imóveis de um quarteirão no Itaim Bibi, bairro nobre de São Paulo, para formar o lote de quase 5 mil m².
O empreendimento foi recém-adquirido por Daniel Vorcaro, Maurício Quadrado e Augusto Lima, respectivamente controlador e sócios do Banco Master. Lançado em 2019, teve 81% de suas unidades (70 apartamentos de 285 m² e 84 estúdios) vendidas nos primeiros três meses, por R$ 35 mil o m² – entre 30 e 40% acima do valor de referência na região para a época.
“O residencial terá serviços como bar da piscina, restaurante e spa operados pelo Fasano”, explica Marcelo Dzik, CFO da Even. Segundo ele, tratava-se de uma lacuna no segmento de alto padrão no Brasil. “Nossos primeiros estudos, no entanto, ainda não consideravam o hotel”, revela Grazzieli Gomes Rocha, sócia do aflalo/gasperini Arquitetos, ao NeoFeed.
Segundo ela, a ideia surgiu durante a matemática realizada pela equipe para simular a viabilidade do negócio. O cálculo interpreta as leis de zoneamento e os incentivos do Plano Diretor Estratégico (lei que orienta o crescimento e o desenvolvimento da cidade) a fim de extrair o máximo de área construída possível no lote em questão, elevando sua rentabilidade.
Para citar apenas duas variáveis, um hotel pode erguer até seis vezes a área do terreno, por exemplo. Uma fachada ativa (quando o prédio conta com comércio no térreo) aumenta esse índice em 50%.
Na visão do experiente escritório de arquitetura, na ativa desde 1962 e especializado na concepção de empreendimentos de uso misto, o que é bom para o negócio também pode ser bom para a cidade. É por isso que a face mais larga do Fasano, virada para uma rua estreita, dará origem a um bulevar.
“Alargamos essa calçada e voltamos para ela as entradas dos restaurantes, das lojas, do hotel e do residencial. Isso vai melhorar essa passagem, beneficiando a vizinhança. Além disso, o térreo será todo envidraçado. Então, quem andar na rua verá o interior dos ambientes e também será visto por quem está dentro deles”, descreve o sócio Luiz Felipe Aflalo Herman, lembrando um dos princípios mais básicos de segurança nos espaços públicos.
Quarteirões são passagens
Não muito longe dali, na Avenida da Consolação, está ficando pronto mais um empreendimento de uso misto dotado de iniciativa semelhante. O Passeio Paulista, da incorporadora Fibra Experts (que não revela o valor investido), é um prédio de lajes corporativas cujo térreo terá uma galeria aberta ao público – bem ao estilo do Conjunto Nacional, ícone modernista da vizinha Avenida Paulista e referência declarada para o projeto.
“Com lojas, restaurantes e lofts residenciais, essa galeria dará acesso à torre de escritórios e fará a ligação com a rua de trás, a Bela Cintra”, explica o arquiteto Roberto Aflalo Filho. Nas palavras de Bernard Kawakama, diretor de empreendimentos corporativos da Fibra, será “a continuidade da calçada.”
“Os pedestres se apropriam rapidamente dessa conectividade entre as ruas pelo meio do quarteirão. Esses caminhos são um sucesso, e um princípio em quase todas as nossas propostas”, complementa Grazzieli, reiterando que essa medida contribui para a tão desejada vitalidade urbana. No caso do Passeio Paulista, este aspecto deverá contar pontos no processo de certificação Fitwel, que analisa a qualidade de vida de quem ocupa ou habita as edificações.
Para Stefan Neuding, vice-presidente da Stan Incorporadora, “esse tipo de gentileza urbana qualifica o empreendimento.” Early adopter da prática, antes de ela ser incentivada pelo Plano Diretor Estratégico de 2014, a Stan encomendou ao aflalo/gasperini o projeto do FL 4300: três edifícios de escritórios e apartamentos situados no coração financeiro de São Paulo, a Avenida Faria Lima. No térreo, uma praça de 1300 m² com restaurantes e um jardim tropical. E passagem franqueada para as ruas adjacentes.
“A ocupação e oferta de espaços públicos gera movimento de pessoas. Com mais pessoas, a tendência é ter mais segurança”, diz Neuding ao NeoFeed. O executivo cita também o Habitarte, condomínio residencial no Brooklin assinado pelos mesmos arquitetos, no qual a área verde é uma espécie de parque aberto à vizinhança. Realizado em fases, ele foi concluído em 2022.
Novas configurações
Recém-lançado e já bastante divulgado, o clube de surf Beyond, na zona sul da capital paulista, também tem o dedo do aflalo/gasperini Arquitetos. Embora seja um projeto de outra natureza, sem as características urbanas dos anteriores, o complexo contribui com a cidade do ponto de vista da sustentabilidade ambiental.
“O prédio aproveita parcialmente a estrutura do antigo Hotel Transamérica. Ao fazer isso, evita uma enorme geração de entulho”, fala Luiz Felipe Aflalo Herman, satisfeito com a oportunidade de revisitar o hotel erguido nos anos 1980, que leva a assinatura do trio original de sócios do escritório: Plínio Croce (1921-1984), Roberto Aflalo (1926-1992) e Giancarlo Gasperini (1926-2020).
Se essa chance se concretizou depois de 40 anos, isso se deve à longevidade alcançada pela firma, algo raro no mercado brasileiro de arquitetura. Hoje, o sexagenário escritório está em sua terceira composição societária, formada atualmente por Luiz Felipe, Roberto Aflalo Filho, Grazzieli Gomes Rocha e José Luiz Lemos da Silva Neto.
“Nessa área, o tema da sucessão é um tabu. O aflalo/gasperini é o primeiro exemplo brasileiro a seguir o modelo americano ao assumir o caráter mais de empresa do que de ateliê”, comenta o crítico de arquitetura Fernando Serapião. Segundo ele, essa vocação está presente desde o início, nos anos 1960, e a consolidação da aproximação com o mercado imobiliário se deu nos últimos 20 anos.
“Não é possível fazer grandes projetos sem uma empresa estruturada, metodologias, gestão, objetivos muito claros. Para nós, sempre foi importante ter uma continuidade de projetos, e o único ator que proporciona isso é o mercado imobiliário. Ele é o motor da construção da cidade”, reconhece Roberto.
E assim, projeto por projeto – já são mais de 1400 construídos, sem contar os 36 atualmente em andamento – vão se desenhando ruas e bairros melhores. “Partimos de um princípio muito arraigado de urbanidade. Se enxergamos essa possibilidade no projeto, batalhamos por ela até o final”, finaliza Grazzieli.
