A Jubarte Capital foi criada há um ano e meio e acaba de encerrar sua primeira oferta de real asset com a captação de R$ 150 milhões para o primeiro fundo de investimento imobiliário voltado para para atender à insuficiente capacidade de armazenagem de grãos no País
O Jubarte BGS Logística de Grãos Desenvolvimento FII atraiu um perfil diversificado de investidores, com 40% dos recursos vindos de investidores institucionais, seguidos por single family offices (20%), capital proprietário da gestora (15%), multi-family offices (13%) e investidores individuais (12%).
“Pegamos uma janela de mercado horrorosa. Vários players desistiram e cancelaram ofertas de fundos imobiliários, mas nossa tese é muito sólida", afirma Eduardo Câmara Lopes, sócio-fundador e CIO da Jubarte Capital e ex-CIO da Itaú Asset Management.
A essência da estratégia desse ativo alternativo ligado à infraestrutura do agronegócio brasileiro está nos contratos de longo prazo (10 a 20 anos) indexados ao IPCA, que garantem proteção inflacionária e previsibilidade de fluxo de caixa.
O modelo permite alavancagem de até 50% nos ativos, com dívidas estruturadas a IPCA+7,75% e vencimento em 8 anos. As projeções da gestora são de um retorno, no cenário base, de rentabilidade líquida de IPCA+14,9% a 17,9% ao ano. Esses números consideram cap rates de entrada de cerca de 10,2% e saída em 8%.
O fundo já mapeou projetos no Pará, Bahia, Rondônia, Mato Grosso e Tocantins. Nesse primeiro momento, o capital levantado vai ser usado em dois projetos.
No segundo semestre deste ano, a Jubarte voltará ao mercado para levantar outros R$ 350 milhões e completar o volume total de R$ 500 milhões, conforme previsto no regulamento do fundo.
A ideia é que o fundo tenha entre seis e 10 ativos, com valor unitário médio entre R$ 50 milhões e R$ 150 milhões. Os contratos serão entre 10 e 20 anos e o fundo será dono dos terrenos e dos silos de armazenagem construídos.
A estratégia foca em contratos built-to-suit com contrapartes como grandes trading companies globais e locais, como Cargill, ADM, Louis Dreyfus entre outras. Há também um acordo de originação não exclusivo com a Kepler Weber, a empresa líder na fabricação de silos de grãos no País.
"A nossa tese é muito simples: estamos falando com as principais tradings. Discutimos a necessidade de investimento, desenvolvemos projetos em conjunto e construímos um contrato de longo prazo. Não é nada especulativo, é todo o processo com a demanda já contratada", diz Denis Jungerman, sócio-fundador e head de real asset da Jubarte e ex-country manager da CDPQ no Brasil.
Déficit crescente de armazenagem
O fundo Jubarte BGS surge em um momento crítico para o agronegócio brasileiro. Dados de 2024 mostram uma capacidade estática de armazenagem de apenas 210,8 milhões de toneladas contra uma produção de 299 milhões de toneladas.
O déficit de armazenagem de grãos no País passou de zero em 2009 para 119 milhões de toneladas na safra 2024/25. Segundo a Confederação da Agricultura e Pecuária (CNA), 61% dos produtores carecem de infraestrutura de armazenagem em suas propriedades.
A projeção é que a produção alcance 379 milhões de toneladas até 2034. A expectativa é de crescimento médio de 4,8% na produção de grãos como soja, milho e café na próxima década, o que vai gerar um déficit adicional de armazenamento de 107 milhões de toneladas.
"Se você pegar a produção de grãos no Brasil numa janela de 30 anos, você não vê volatilidade, não tem correlação com ciclo econômico", diz Câmara Lopes. "Se você olhar a defasagem entre produção e capacidade de armazenagem, o gap só piora. E só vai piorar."
