A JHSF acaba de anunciar a estruturação de um veículo de R$ 4,6 bilhões, que tem garantia firme de investidores nacionais e internacionais, bem como de bancos que estão ancorando a oferta, e amplia sua capacidade de financiamento e expansão sem a necessidade de depender exclusivamente do balanço próprio.
O veículo, terá como política de investimento a compra e venda de estoques, lotes e produtos imobiliários da JHSF que estão prontos ou em desenvolvimento. Entre eles, ativos dos complexos Cidade Jardim e Boa Vista, como o Boa Vista Estates, o Boa Vista Village, a Reserva Cidade Jardim, o São Paulo Surf Club Residences (fase 1) e a Fazenda Santa Helena (fase 1).
A JHSF já chegou a fazer estudos para avaliar se fazia sentido o spin-off de sua divisão de incorporação, segundo apurou o NeoFeed. Mas chegou à conclusão de que o melhor caminho a seguir seria via um veículo de investimento, considerado um modelo mais eficiente e que preserva a integração operacional da JHSF entre as áreas de incorporação e renda recorrente.
Os investidores que estão entrando na captação da JHSF buscam ganhos de capital com os ativos, quando acontecer a venda. Os recursos que vão para o caixa da JHSF amparam também toda a expansão que a companhia vem comunicando ao mercado, além de deixar a empresa capitalizada para futuros lançamentos imobiliários. Hoje, o landbank da JHSF está na casa dos R$ 40 bilhões.
O novo veículo estruturado pela JHSF dará acesso a vários ativos e pode ser considerado um “puro-sangue” da área de incorporação da companhia. Os recursos irão direto para o caixa. Em junho de 2025, a dívida líquida da JHSF estava em R$ 1,5 bilhão, uma relação de 1,7 vez seu Ebitda ajustado. Com a captação, passará a ter caixa líquido positivo.
De acordo com o fato relevante divulgado pela JHSF, a conclusão da transação “trará uma estrutura de capital ainda mais dinâmica e moderna, na qual os projetos de incorporação imobiliária atuais e futuros, desenvolvidos e geridos pela companhia, poderão ser conduzidos conjuntamente com capital de investidores, por meio de veículos específicos, permitindo à empresa equilíbrio de seu capital aos segmentos de renda recorrente. Esse movimento permitirá ao mercado uma visão mais precisa do valor intrínseco e do potencial de geração de valor da JHSF”.
A estratégia de financiar alguns investimentos com recursos de terceiros não é nova e está na tese de criação da JHSF Capital, gestora da empresa que tem 12 fundos ativos e R$ 2,7 bilhões de ativos sob gestão. Em geral, os fundos geridos pela JHSF Capital são monoativos.
O JHSF Capital Cidade Jardim (JCCJ11), por exemplo, é um fundo imobiliário apenas com o shopping Cidade Jardim. O Hospitality 38 Hill Street Mayfair é um veículo internacional detentor do empreendimento Fasano Londres. O JHSF Capital Fasano Miami foi estruturado para viabilizar o desenvolvimento e a operação do Fasano Miami.
Dobradinha real estate e renda recorrente
No segundo semestre, as áreas real estate e renda recorrente fizeram o lucro da JHSF saltar 45,6%, para R$ 245,8 milhões. A receita líquida, por sua vez, avançou 25,2%, para R$ 496,1 milhões. Já o Ebitda ajustado cresceu 21,9%, para R$ 247,2 milhões.
O braço de renda recorrente, que inclui shoppings, hospitalidade e gastronomia, a JHSF Residences e Clubs, e o São Paulo Catarina Aeroporto Executivo Internacional, foi o destaque.
Na soma dessas divisões, a área apurou um Ebitda ajustado de R$ 150,6 milhões, alta anual de 20,6% e o maior montante já registrado por essas frentes. Ao mesmo tempo, esses negócios representaram quase dois terços do Ebitda ajustado consolidado.
Já o lucro líquido desse braço foi de R$ 198,2 milhões, uma expansão de 151,6%, enquanto a receita líquida avançou 23,9%, para R$ 307,5 milhões.
