O Praça Higienópolis, residencial de alto padrão localizado no bairro paulistano de Higienópolis, com mais de 21 mil m² de área privativa, é um dos mais novos empreendimentos da SKR, incorporadora e construtora sócia do Grupo Cyrela. A empresa tem buscado parcerias com gestoras como Kinea e SPX para levantar recursos para suas incorporações, mas, neste caso, quem fez o funding foi o Multi Family Office Portofino, que administra cerca de R$ 30 bilhões.
No projeto, a Portofino entrou com uma participação de 25%, reunindo mais de 20 famílias de grandes fortunas — clientes que têm apetite por ativos imobiliários. A expectativa é alcançar uma taxa interna de retorno (TIR) de 25% ao ano. Desde 2020, o family office dedica uma área exclusiva para investimentos diretos no mercado imobiliário. Em contato com incorporadoras, busca TIR mínima de 25% no segmento residencial e de 18% em logística.
“Historicamente, as incorporadoras já tinham a prática de buscar family and friends para entrarem como investidores em projetos de desenvolvimento, e as famílias gostam de se sentirem donas de ativos reais. Agora, isso é feito de forma mais profissionalizada com a nossa intermediação e curadoria”, diz Leonardo Bersot, sócio de Real Estate da Portofino MFO.
Esse tipo de operação, chamada de co-investimento ou club deal, em que wealth managers investem diretamente em um ativo, seja com uma gestora de recursos ou diretamente na transação, está ganhando cada vez mais espaço no mercado brasileiro e mundial.
Segundo o “Global Family Office Report 2025”, do Citibank, 70% dos family offices realizaram investimentos diretos no ano pelo mundo. Já uma pesquisa do BNY Mellon, “Investment Insights For Single Family Offices 2025”, aponta que quase dois terços (64%) esperam fazer seis ou mais investimentos diretos no próximo ano, alta de 10% sobre o período anterior.
Pesquisa da Volt Partners, publicada com exclusividade pelo NeoFeed, mostrou que o número de club deals haviam dobrado no ano passado, passando a 20% dos negócios. Com isso, o valor médio dos cheques dos aportes em operações de privaty equity estavam encolhendo, passando de R$ 56,5 milhões, em 2024, para R$ 41,6 milhões em 2025.
No Brasil, a estratégia é uma forma de diferenciação, já que fundos tradicionais se tornaram mais acessíveis e commoditizados. Com isso, casas que fazem investimentos diretos têm se multiplicado — e fechado mais deals.
A originação geralmente ocorre quando um gestor líder (private equity ou private credit) encontra uma oportunidade considerada excelente, mas não pode concentrar tanto capital em um único ativo ou não dispõe de recursos suficientes. Assim, aporta o que pode via fundo e convida gestores de patrimônio para co-investirem em outro veículo. Do outro lado, os wealth managers identificam famílias interessadas no projeto, oferecendo cases exclusivos e de longo prazo.
Foi assim que a Arton Advisors, com mais de R$ 10 bilhões sob custódia, participou do retrofit do antigo Marina Palace, no Leblon, que abrigará o primeiro hotel Four Seasons do Brasil. A gestão é do grupo Catuaí, e as obras começam este ano, com duração prevista de 36 meses e expectativa de retorno superior a 25% ao ano.
“Nosso relacionamento com as gestoras nos faz sermos sempre consultados para o início de algum empreendimento, e junto a outras casas nós diluímos o risco, mesmo o tíquete continuando alto, muitas vezes de R$ 1 milhão por CPF, o que é possível porque nossos clientes são investidores profissionais”, afirma Raphael Vieira, co-head de Investimentos da Arton Advisors.
Investir diretamente permite às famílias obter retornos maiores, eliminando taxas de intermediação e de gestão e dando mais visibilidade sobre onde o capital está alocado. Também possibilita reduzir a duration do portfólio e escolher prazos de retorno. Diferentemente do blind pool — quando o gestor decide sozinho onde investir —, o investidor escolhe o ativo específico.
Isso implica, porém, em concentração: um único nome pode representar um risco elevado. Diferentemente de um fundo, em que o gestor investe em vários ativos, essa estratégia aloca capital em um único negócio. Se der errado, o prejuízo é de 100%, pois não há diversificação.
“Abrimos mão de diversificação para ganhar em retorno. Nosso portfólio de co-investimento, por exemplo, tem um retorno de 70% ao ano em dólar, enquanto em investimentos de private equity é de 15% ao ano”, afirma Felipe Nobre, CEO e cofundador da Jera Capital, com R$ 5,5 bilhões sob gestão, que investiu dessa forma nas empresas americanas OpenAI e DataBricks.
A recomendação é que apenas famílias de grandes fortunas façam esse tipo de investimento, para serem um percentual pequeno do portfólio, e sempre com assessoria do gestor de patrimônio, cuja curadoria e relacionamento com empresas e gestoras é essencial. E isso não exclui a alocação via fundos.
O family office Brainvest, com cerca de US$ 6 bilhões sob gestão, adota a prática de manter 80% dos investimentos alternativos via fundos e 20% de forma direta, para dar “pimenta” às carteiras. A casa faz co-investimentos em real estate, private equity, special situations e infraestrutura.
“Algumas teses de investimento nós temos muita convicção, fazendo sentido estar mais exposto, ter concentração. E alocando via gestores nunca se sabe exatamente o quanto ele vai alocar e se vai mudar de ideia ao longo do tempo”, afirma Renzo Malagoli, head de alternativos Brasil da Brainvest. Entre os exemplos, estão investimentos em mineradoras de ouro brasileiras e concessões rodoviárias maduras no estado de São Paulo, via FIPs da Starboard.
Esse movimento ganha força em momentos de juros altos, quando ativos alternativos precisam oferecer retornos elevados para competir. “As taxas de juros estão altas por muito tempo, de forma que os ativos alternativos competem com um risco retorno muito elevado, precisando render mais para fazer sentido. E, neste cenário, o investidor sofisticado busca por ativos reais com alto retorno como diversificação”, diz Wilson Barcellos, CEO da Azimut Wealth Management.
A perspectiva dos wealth managers é que 2026 seja um ano de ainda mais oportunidades para investimentos diretos. Com a leve redução da taxa de juros, mais negócios podem sair do papel, ficando mais atrativo para quem está levantando os investimentos, apesar da liquidez continuar limitada.
“Nos EUA, os family offices alocam 50% da carteira em alternativos, e os co-investimentos são parte disso, sendo algo bem mais estruturado na indústria. Aqui isso vem crescendo à medida que cresce a gestão discricionária e o apetite por alternativos”, afirma Felipe Nobre, CEO e cofundador da Jera Capital.
Por enquanto, os segmentos mais promissores para co-investir com as gestoras são de real estate, infraestrutura, special situations e crédito, em que as famílias têm entrado como sócias em cotas subordinadas de FIDCs. Já o apetite por private equity e venture capital segue baixo, apesar da recente melhora da indústria.
Dados recentes da Abvcap mostram que os investimentos de private equity alcançaram R$ 15,9 bilhões até o terceiro trimestre de 2025, em 51 transações. Os números já superam os de todo 2024 – R$ 13,3 bilhões em 72 acordos.
No venture capital, a cifra acumulada de R$ 4,6 bilhões representa metade dos R$ 9,2 bilhões aportados em 2024. Os R$ 2,1 bilhões registrados no terceiro trimestre marcam o maior volume trimestral de 2025 e um salto de 23,5% sobre igual período do ano anterior.
Já os FIDCs estão entre as classes de fundo com maior crescimento nos últimos anos, tendo mais que dobrado de tamanho desde 2023 e chegado a R$ 773 bilhões sob gestão. E o segmento de real estate pode estar em um dos melhores momentos da sua história, saindo de uma alta taxa de juros longa para um ciclo de corte, com dólar em tendência de queda, o que favorece a construção.
E, ao que parece, o interesse é tanto das famílias de grandes fortunas como dos gestores de investimento para aproveitarem essas oportunidades de investimentos juntos e evoluírem esse relacionamento.
“Os próximos 10 anos serão muito frutíferos para alternativos. O co-investimento vai andar junto com a indústria. As gestoras que a gente tem mais relacionamento no Brasil tendem a fazer 50% fundos/ 50% em co-investimentos. E isso deve continuar”, afirma Malagoli, da Brainvest.
