Com o desejo de muitas empresas se instalarem na Faria Lima, a RBR Asset , que detém mais de R$ 10,6 bilhões em ativos sob gestão, decidiu lançar um fundo imobiliário (FII) dedicado a encontrar, e adquirir, os “ativos troféus” da região, que se consolidou como centro financeiro do País.
A gestora, focada nos segmentos imobiliário e de infraestrutura, concluiu a captação de R$ 452 milhões com a emissão de cotas do TOPP11, fundo que começou a ser desenvolvido no último trimestre do ano passado e que almeja ser o FII de lajes corporativas mais “top” do mercado brasileiro.
“As pessoas e as empresas querem estar na Faria Lima. Elas já queriam antes da pandemia e isso se acelerou muito depois”, diz Ricardo Almendra, CEO e sócio-fundador da RBR, ao NeoFeed. “É um local que não tem nenhuma nova oferta [de ativos], o que traz uma caraterística muito forte de segurança para investimentos imobiliários de escritório feitos na região, dando confiança de que se terá uma renda estável e crescente.”
Coordenado por Itaú BBA, UBS BB e Oriz, o IPO do TOPP11 foi a segunda maior operação do tipo de fundo de tijolo do ano. Ele ficou atrás apenas da oferta do BBIG11, fundo da BB Asset com Iguatemi que captou R$ 1 bilhão, em maio, e que marcou a estreia da gestora de recursos do Banco do Brasil em real estate.
A oferta contou com a participação de multifamily offices, com destaque para a Arton Advisors, ligado ao BTG Pactual, que foi um dos maiores alocadores, além de fundos de pensão e investidores individuais. O fundo conta atualmente com 5 mil cotistas, com taxa de gestão de 0,8% e custo de administração de 0,2%.
Os recursos levantados serão destinados à compra dos dois primeiros ativos do fundo, os edifícios Metropolitan e Platinum, prédios vizinhos, que compartilham a mesma garagem e que contam com heliponto exclusivo aos condôminos e abrigam o restaurante Parigi, do grupo Fasano. São edifícios classificados como boutique, por terem lajes menores, tendo passado por alguns retrofits, o último ocorrendo em 2022.
Os edifícios pertenciam ao fundo HGPO11, criado pela Hedging Griffo em dezembro de 2010 – Almendra, inclusive, esteve envolvido em sua criação, quando foi sócio da gestora. A RBR já estava de olho nesses ativos há nove anos, sendo o maior cotista do fundo através de dois veículos listados, mas não votou na assembleia que decidiu a venda.
A compra será feita de forma parcelada, com o pagamento de 55% do valor no fechamento e o restante em 18 meses, pagando R$ 48 mil o metro quadrado, sem correção do preço. Desde o começo, o TOPP11 fica com 100% dos aluguéis.
A operação que implica num cap rate de 7,23%, com a RBR vendo um upside nos aluguéis atuais de algo próximo de 15% nas próximas revisões. “Esses 7,23% devem virar algo em torno de 8%, 8,5%, quando estabilizarmos os aluguéis nos preços praticados atualmente na região”, diz Almendra.
O plano da RBR é fazer de uma a duas aquisições por ano ao longo dos próximos dez anos para expandir o TOPP11, sempre buscando esses “ativos troféus”, sem correr risco de desenvolvimento, sempre comprando prédios ocupados.
“Assim como existem fundos de crédito high grade, o TOPP11 é como se fosse um high grade dos fundos de laje corporativa”, afirma Stephanie Camacho, sócia e responsável pela parte de relações com investidores da RBR. “O fundo vai comprar prédios prontos, em localizações prime, já gerando renda.”
A expectativa é de que o fundo entregue uma rentabilidade de cerca de 8% ao ano, mas a intenção é fazer com que esse valor alcance a casa dos 10% por meio das aquisições, além da valorização dos ativos e reajuste dos aluguéis. Nos dois primeiros anos, o TOPP11 vai entregar dividendo líquido e isento superior a 10% ao ano, devido à compra parcelada dos ativos.
“Isso [rendimento do fundo] representa muito o que é um retorno de longo prazo de um ativo troféu, numa grande metrópole do mundo”, diz Almendra.
Segundo ele, o entorno da Faria Lima vem ganhando prédios de alto padrão residenciais, com a previsão de um shopping novo, o Shops Faria Lima, que está sendo desenvolvido pela JHSF, com previsão de abertura em 2026, o que deve manter o apelo da região por um bom tempo.
Os dados mostram a demanda pela região. Um levantamento feito pela imobiliária Siila, divulgado com exclusividade pelo NeoFeed em julho, mostrou que a taxa de vacância de lajes corporativas na Faria Lima estava na casa dos 10%, um dos menores percentuais do País.
“Temos a convicção de que essa região da Faria Lima, para determinados ativos, vai continuar sendo uma região muito top, tanto para comercial quanto para residencial”, diz Almendra.
Ele admite a possibilidade de o TOPP11 buscar ativos fora da Faria Lima no longo prazo, mas em regiões que são a “continuação” da avenida, como é o caso da Rebouças, caso se consolide e atraia uma demanda sustentável das empresas.
“Talvez, no futuro, possamos ver que comprar um ativo no eixo Faria Lima-Rebouças porque é muito resiliente, mas isso toma tempo, vamos ter que ter a segurança ao longo dos anos”, diz.
