Se não dá para vencer a renda fixa em um ambiente de juros altos e instabilidade, os gestores de fundos imobiliários (FIIs) decidiram juntar-se a essa classe de ativos.
Em meio à falta de liquidez e ao mercado fechado para emissões, os gestores têm driblado a escassez de liquidez com o lançamento de fundos com subclasses, adotando uma estrutura consagrada em FIDCs e debêntures para oferecer aquilo que os investidores, principalmente do varejo, mais querem nesse momento: previsibilidade e estabilidade. Estruturas praticamente inexistentes em 2024, os fundos com múltiplas classes de cotas cresceram fortemente no ano passado.
Um levantamento feito pelo Daycoval Asset a pedido do NeoFeed mostra que, das 45 operações mais relevantes registradas na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) em termos de volume em 2025, 37% do montante foi captado por veículos com múltiplas classes. Considerando os feeders de fundos com múltiplas classes, esse total sobe para 47%. O ano fechou com um total de 428 operações.
A expectativa de gestores ouvidos pelo NeoFeed é de que a quantidade de ofertas de FIIs com múltiplas classes ganhe ainda mais espaço em 2026. Mesmo com a melhora do mercado, com o índice de fundos imobiliários (IFIX) acumulando alta de 17,93% nos 12 meses até 17 de abril, a avaliação é de que o investidor ainda está muito relutante em deixar a renda fixa.
“Vimos uma recalibração da percepção de risco, os spreads acabaram comprimindo um pouco, os preços subiram, mas o cenário ainda é cauteloso”, afirma Martim Fass, gestor de FIIs da Daycoval Asset. “Isso se reflete nas emissões novas, com pouquíssima operação de tijolo da forma tradicional, de equity puro, e muita com cota sênior.”
Assim como acontece com FIDCs, CRIs e CRAs, os FIIs com subclasses oferecem cotas seniores e subordinadas, com a primeira tendo prioridade máxima nos recebimentos, mas com rendimento menor, enquanto a segunda arca com determinado nível de risco dos ativos, absorvendo inadimplências, em troca de maior remuneração.
A criação de FIIs com subclasses foi permitida pela Resolução 175 da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), publicada em dezembro de 2022, que possibilitou a um mesmo fundo emitir diferentes classes de cotas. As disposições só entraram em vigor em abril de 2024, o que explica por que as ofertas ganharam tração em 2025.
Os FIIs com cotas sênior e subordinadas possuem prazo determinado, diferente de um fundo tradicional, que não tem prazo para acabar. Em geral, os fundos têm duração de cinco a sete anos. Ao fim do período, os ativos são vendidos para que os recursos da venda sejam destinados a remunerar os investidores.
No caso das cotas seniores, os investidores recebem um rendimento pré-determinado, com base nos aluguéis e no evento de liquidez ao término do fundo, mimetizando a renda fixa, enquanto a subordinada fica com o excedente.
Segundo Rodrigo Abbud, sócio e head de real estate do Patria Investimentos no Brasil, esse tipo de FII criado em parceria com bancos e distribuidores é capaz de dar um sentimento de segurança para os investidores em um momento de grande volatilidade do mercado.
“O investidor está buscando previsibilidade e estabilidade na distribuição de rendimentos neste momento. Ele se dispõe a abrir mão do upside para não ter o downside num momento desses”, diz Abbud. “Ele diz ‘me paga a inflação mais 8% e 9,5%, faixa em que essas operações estão saindo, que está ótimo’. É quase uma renda fixa.”
O fato de esses fundos não serem listados faz com que a cota não varie muito, um aspecto importante em termos psicológicos. “Essa estrutura se popularizou porque você marca na carteira do cliente de forma linear. Isso se popularizou para quem não gosta do ‘rock and roll’ da cota única, que fica indo e voltando”, diz Pedro Ferronato, sócio e co-head de crédito da Paladin no Brasil.
O casamento do aspecto de renda fixa da cota sênior e a isenção de Imposto de Renda (IR) sobre os dividendos do FII é a aposta do setor para conseguir atrair investidores de volta ao mercado.
Operações na rua
Todas essas características têm ajudado a destravar o mercado, especialmente para fundos de tijolo. A JiveMauá foi uma das primeiras casas a realizar uma oferta desse tipo de FII. No fim de 2024, lançou o MCLO11, fundo logístico, que levantou R$ 1,2 bilhão. A cota sênior paga IPCA mais 9%.
Para Brunno Bagnariolli, sócio e diretor de investimentos da estratégia imobiliária da JiveMauá, a decisão por estruturar esse veículo ocorreu justamente pela dificuldade de fazer captações tradicionais. Segundo ele, a casa conseguiu realizar ofertas de fundos tradicionais apenas para crédito no período, não para tijolo.
“Captação de fundos de tijolo, considerando o atual patamar de juros, está acontecendo ou no modelo sênior e subordinado ou no modelo de troca de cotas”, diz.
Bagnariolli conta que a experiência foi bastante positiva, com a JiveMauá captando aquilo que esperava em 13 dias. A receptividade dos investidores levou a gestora a fazer outras três captações com a mesma estrutura, levantando cerca de R$ 2,1 bilhões, todos os fundos de tijolo.
A vertical imobiliária conta atualmente com um total de R$ 10,5 bilhões em ativos sob gestão e considera eventualmente novos fundos do tipo. “É uma saída muito boa para você colocar os recursos para rodar”, diz Bagnariolli.
Os fundos multiclasses também estão ajudando a viabilizar outras estratégias no mercado imobiliário. O Patria, que tem R$ 38 bilhões em ativos sob gestão na parte imobiliária, colocou na rua um fundo chamado Patria Oportunidades, para dar financiamento a empresas, que já captou R$ 1 bilhão para a cota sênior. Em meio a um processo de reestruturação, dados sobre o retorno do fundo não foram revelados.
A Tivio Capital estruturou um fundo multiclasses para investir em outros FIIs. A gestora – recentemente consolidada pelo Bradesco e tem R$ 4,03 bilhões de mandatos imobiliários, sendo R$ 3,815 bilhões em FIIs – levantou R$ 400 milhões com clientes do banco para um FII que compra cotas de fundos de tijolo e crédito. A cota sênior paga IPCA mais 9%.
Segundo Adriano Mantesso, head de real estate da Tivio, a segurança que o FII de cotas dá para os investidores ajudou a viabilizar um "play oportunístico" que a gestora estava vendo.
“Vimos uma janela de oportunidade, de cotas sendo negociadas com desconto interessante. E com os juros voltando a cair, essas cotas tendem a valorizar, dando retorno suficiente para ter uma subordinada atraente o bastante para quem quer ter ganho de capital”, diz Mantesso.
Cautela
Assim como toda novidade gera entusiasmo, gestores destacam que é preciso olhar atentamente para o que está sendo ofertado.
Um profissional ouvido pelo NeoFeed, que pediu para não ser identificado, alertou que o fato de existir uma cota subordinada não significa que o fundo esteja livre de risco.
“O investidor acaba não se atentando ao nível de crédito, ao prazo, à duração. Ele está comprando ali a tese de que 20% de subordinação aguentam qualquer desaforo”, diz essa fonte.
Ele destaca que alguns fundos possuem poucos ativos. No caso de um fundo de tijolo cuja tese é uma determinada região, se há um problema estrutural, não há subordinação que mitigue os prejuízos. Dessa forma, ele descarta qualquer tipo de comparação com FIDCs.
“Nos FIDCs, existem milhões de créditos, há um trabalho estatístico de acompanhar a inadimplência, e muitos desses créditos são de curto prazo. O FIDC é uma estrutura que conta com pulverização e revolvência”, diz essa fonte. “No caso do FII, a preocupação dessa estrutura multiclasse é tirar a volatilidade. Neste começo, esses fundos estão sendo empacotados mais para venda.”
Para Fass, da Daycoval Asset, é preciso estar atento ao nível de subordinação e à qualidade dos ativos, que precisarão ser vendidos com valorização. Também é importante entender que a cota sênior não é renda fixa pura. “Se tudo der certo, fica com cara de renda fixa. Se der errado, pode trazer um prejuízo para o qual muita gente não está atenta”, diz.
