A Incorporadora Infinita, de Porto Alegre (RS), havia feito uma aposta ousada. Tinha comprado um antigo hotel da década de 1960, o famoso Plazinha, no centro da capital gaúcha, para fazer um retrofit e vender as unidades. Mas precisava da ajuda de uma marca para operar os aluguéis dos imóveis que seriam comprados pelos investidores.
Diego Antunes, CEO e fundador da Infinita, acabou encontrando o parceiro para isso em São Paulo. Se associou a Housi, empresa de imóveis por assinatura, um spin-off da incorporadora Vitacon, comandada pelo empresário Alexandre Lafer Frankel. “Desenhamos o projeto a quatro mãos”, diz Antunes sobre o empreendimento que passou a se chamar Infinita Town.co.
O complexo, com 182 apartamentos entre 20 metros quadrados e 32 metros quadrados, e um VGV de R$ 70 milhões, foi 100% vendido antes de ficar pronto. “Isso não é o normal em projetos no Rio Grande do Sul”, diz Antunes. “Sempre ficam, em média, 20% das unidades para serem vendidas depois do empreendimento pronto.”
Nesse caso, diz o empreendedor, o conceito desenhado e a força da marca Housi foram cruciais. “Noventa por cento dos compradores são investidores que vão colocar os imóveis para alugar com a Housi.” Para a Housi, que tentou abrir o capital em 2020 e retirou a proposta para, como diz seu fundador, esperar um melhor momento do mercado, o exemplo do Infinita Town.co, que será entregue em março deste ano, serviu como uma quebra de paradigma, uma mudança no modo de atuar.
Se antes a empresa pretendia disponibilizar em sua plataforma apenas seus imóveis próprios, no ano passado, em plena pandemia, a companhia optou por expandir suas operações e entrou em 15 cidades do País por meio de parcerias com incorporadoras locais.
A empresa fincou bandeira em Curitiba, Florianópolis, Belo Horizonte, Fortaleza, Recife, João Pessoa e outras cidades. “Neste ano, nossa meta é chegar a mais 40 cidades”, diz Frankel ao NeoFeed. É uma expansão nacional com incorporadores parceiros em cada cidade. Para a Housi, trata-se de um modelo que representa também uma mudança de paradigma.
Isso porque a empresa passa a atuar de duas formas. Em primeiro lugar, assinando os projetos em conjunto e emprestando sua marca, se torna uma espécie de franqueadora. “Ganhamos uma porcentagem no VGV dos projetos”, diz Frankel. Em segundo lugar, também garante um espaço para trabalhar como operadora desses imóveis. “A Housi está funcionando como o software, o sistema operacional dos prédios das incorporadoras parceiras”, diz Frankel.
Frankel diz que, atualmente, contando os imóveis próprios e de terceiros, a base da Housi é de R$ 10 bilhões sob gestão. O empresário evita dar o número exato de unidades disponíveis, mas diz que passa das 15 mil. No ano passado, quando divulgou o seu prospecto de abertura de capital a empresa tentava buscar funding indo para o IPO com os ativos próprios e a gestora.
Na época, divulgou ter 11 mil imóveis sob gestão, alguns em operação e outros em desenvolvimento, e uma receita de R$ 3,2 milhões no primeiro semestre. Por ser pequena, pelo menos no que diz respeito às receitas, não chamou muito a atenção do mercado.
Frankel defende que há uma base muito grande de interessados nesse novo modo de morar e que o grande salto deverá acontecer neste ano e entre 2022 e em 2023. “Temos uma base de 150 mil usuários de Housi”, diz Frankel. O modelo proposto pelo empresário é o de uma assinatura via aplicativo.
O aluguel médio é de R$ 1,8 mil e o assinante, que não precisa ter fiador, pode mudar de endereço a qualquer momento. Troca de apartamento como quem troca de roupa. Nesse formato, o apartamento já vem mobiliado e todo equipado com internet, Netflix, parcerias como iFood, entre outros serviços. Os planos de assinatura podem variar de três meses, seis meses e um ano.
“O usuário pode morar no Brasil inteiro”, diz Frankel. E prossegue. “Não faz sentido empregar o patrimônio em um imóvel, estamos transformando a moradia.” E o plano, diz o empresário, é levar esse conceito para o mundo todo. “Começando com a América Latina.”
Para isso, entretanto, é preciso ter capital e a Housi, que tem a gestora de venture capital Redpoint eventures como um dos investidores, vai buscar funding neste ano. Há três possibilidades na mesa. Desde os atuais sócios colocarem mais dinheiro, a outra é atrair novos fundos e, por último, o IPO.
Além de convencer os investidores sobre a sustentabilidade de seu modelo de negócios, a Housi tem pela frente a missão de se diferenciar da concorrência, que é cada vez maior. A startup unicórnio Loft, por exemplo, comprou a Uotel, que atua na área de locação e gestão de imóveis com um conceito de hotelaria.
Outra a atuar nesse segmento é a JFL Living, braço de aluguel de imóveis para a alta renda da incorporadora JFL. Ela também oferece apartamentos mobiliados – de móveis a talheres; serviços como limpeza, lavanderia, coworking e bikes compartilhadas; e contratos com prazo mínimo de um mês. A empresa está captando R$ 200 milhões no mercado para aumentar a sua capilaridade.
A recém-lançada Vila 11, que chegou ao mercado há poucos meses, também quer um pedaço desse bolo. Com atuação focada em São Paulo, a empresa tem um plano de investimento de R$ 1 bilhão, que prevê dez empreendimentos e 3 mil apartamentos no prazo de cinco anos.
Mas quem pode fazer frente, tem muito capital e condições de incomodar todos os players do mercado é uma nova empresa que está surgindo no mercado. Trata-se de uma companhia, fruto da parceria firmada entre a americana Greystar Real Estate Partners, o fundo de pensão canadense CPP Investments e a brasileira Cyrela, que também vai explorar a área de imóveis residenciais para aluguel.
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