O plano da JFL Living para ocupar seu espaço no mercado de locação

Braço de aluguel de imóveis da JFL Realty, a empresa fundada por Jorge Felipe Lemann e Carolina Burg está perto de concluir uma captação de R$ 220 milhões em um fundo imobiliário e vai destinar os recursos à compra de terrenos e a cinco ativos em construção

0
302
Leia em 6 min

Living do VO 699, empreendimento da JFL Living na Vila Olímpia

Em 2015, quando o mercado imobiliário vivia o auge de uma de suas piores crises, Jorge Felipe Lemann, filho de Jorge Paulo Lemann, e Carolina Burg buscaram inspiração nos Estados Unidos para desbravar um filão pouco explorado no Brasil: a locação de imóveis no conceito de long stay.

Fundadora da JFL Realty, a dupla criou, então, a JFL Living, braço de aluguel de imóveis para a alta renda da incorporadora que combina apartamentos 100% mobiliados – de móveis a talheres; serviços como limpeza, lavanderia, coworking e bikes compartilhadas; e contratos com prazo mínimo de um mês.

Depois de um primeiro ciclo marcado pelo lançamento de dois projetos na cidade de São Paulo, a JFL Living quer ganhar mais espaço com esse formato. Para isso, a empresa está em processo de captação de uma oferta primária de cotas de seu primeiro fundo imobiliário.

Até então, o negócio era financiado por investidores da companhia e por dívidas com bancos e operações como emissões de debêntures e certificados de recebíveis imobiliários. Com a primeira emissão do fundo, o plano é captar até R$ 220 milhões. Já o montante mínimo é de R$ 150 milhões.

Destinada a investidores pessoa física e institucionais, a oferta está sendo coordenada pela Genial Investimentos, líder da operação, Brasil Plural e Órama, e conta com a adesão de nomes como Itaú, Modal e XP. O encerramento do período de reserva será em 29 de dezembro e a liquidação financeira das cotas em 6 de janeiro.

De acordo com o prospecto da oferta, a rentabilidade média projetada para o fundo era de 6,5% no primeiro ano. Há uma semana, porém, a JFL decidiu conceder um desconto temporário, ao abrir mão da taxa de administração no processo, o que elevou a projeção para 7,34% nos próximos dois anos.

A emissão é similar a um IPO. A JFL Living vai vender uma participação dos dois empreendimentos do seu portfólio já em operação. O primeiro deles é o VHouse Faria Lima, que tem 104 apartamentos, de 36 a 220 metros quadrados. Nesse ponto, a fatia disponível para os investidores será de 75%.

O segundo projeto no balcão é o VO699, localizado no bairro da Vila Olímpia, com 131 unidades para locação, que variam de 42 a 128 metros quadrados. Caso a oferta atinja o valor mínimo, a participação nesse empreendimento será de 5%. Se alcançar o teto, chegará a 50%.

A rentabilidade projetada para o fundo nos próximos dois anos é de 7,34%

Conforme apurou o NeoFeed, a oferta mínima já está praticamente fechada. A JFL Living busca agora justamente chegar ao topo da faixa. Nesse panorama, Roberto Sampaio, diretor da gestora Empírica Real Estate, destaca que há cada vez mais apetite entre os investidores pelo mercado imobiliários e pelos fundos dedicados ao setor.

“Primeiro, porque o mercado imobiliário tem se mostrado exuberante, em plena pandemia”, diz Sampaio, ressaltando a segunda onda de aberturas de capital do segmento, registrada em 2020, após uma série de follow ons iniciada no segundo semestre de 2019.

Nesse ano, engrossaram a fila na B3 com IPOs nomes como Mitre Realty, Moura Dubeux, Cury, Lavvi e Plano & Plano. “Mas o principal atrativo é o fato de ser é um investimento com uma garantia real e uma rentabilidade atraente, em particular, os fundos centrados em locação”, completa Sampaio.

Em construção

Sob essa perspectiva, na oferta da JFL Living, uma parcela dos recursos levantada com a primeira emissão do fundo será destinada a pagar as dívidas dos dois empreendimentos do portfólio. Boa parte da captação, no entanto, será reinvestida na operação.

Segundo pessoas próximas à companhia ouvidas pelo NeoFeed, o racional por trás da decisão de lançar o fundo foi o entendimento de que, além da janela do mercado, a empresa tem dois ativos maduros e uma agenda de lançamentos que lhe dão condições de assumir a dianteira do long stay no País, especialmente no que diz respeito aos projetos instalados em áreas nobres.

A partir dessa percepção, o plano é reforçar o caixa para financiar as obras já em andamento e a busca por novos ativos. Na primeira etapa dessa estratégia, a JFL Living tem cinco empreendimentos previstos para entrarem em operação até 2023, todos nas zonas Sul e Oeste da capital paulista.

A lista inclui o Luminus, na região dos Jardins, programado para fevereiro de 2021; o Faria Lima e outro projeto na avenida Nações Unidas, para o fim de 2021; o Casa dos Ipês, no bairro do Ibirapuera, no início de 2022; e o empreendimento no complexo do JK Iguatemi, previsto para o começo de 2023.

Além desse escopo, a JFL Living está em vias de assinar a compra de outros dois terrenos, instalados também na região do Jardins. E negocia a aquisição de até três áreas adicionais, em bairros paulistanos como Vila Olímpia e Itaim.

Levando-se em conta as obras já em andamento e os ativos em operação, a JFL Living vai compor um portfólio total de cerca de R$ 2 bilhões, distribuído em aproximadamente 70 mil metros quadrados e mil unidades para locação.

Nos projetos em construção, um dos direcionamentos é ampliar a participação de apartamentos maiores, em linha com a tendência de aumento da demanda por esse perfil, impulsionado pela pandemia. Hoje, a oferta da empresa vai de 36 até 250 metros quadrados.

Outro plano é levar a todos os empreendimentos a loja da Ame, fintech do Universo Americanas, hoje disponível no VHouse. A unidade, que funciona 24 horas, oferece alimentos e produtos de higiene pessoal e aposta em conceitos como autoatendimento e cashless.

Dentro do portfólio atual, o preço do aluguel, que engloba IPTU, condomínio, água, luz internet e serviços como TV por assinatura, varia de R$ 7,2 mil a R$ 55 mil mensais. Já a variação, em média, do prazo de locação é de 23 a 27 meses, com predominância na faixa etária de 25 a 55 anos.

No portfólio atual da JFL Living, o preço do aluguel varia de R$ 7,2 mil a R$ 55 mil mensais

Além do mercado tradicional de locação e de modelos como flats e hotéis, a JFL Living encontra concorrência em outros modelos que disputam parte desse seu público-alvo, também com formatos mais recentes no País.

É o caso da Housi, spin-off da construtora Vitacon, que investe mais no conceito de short stay e seu portfólio mescla empreendimentos em áreas nobres e bairros mais populares.

Outra empresa, recém-lançada, é a brasileira Vila 11, que chegou ao mercado há poucos meses. Com atuação focada inicialmente em São Paulo, a empresa tem um plano de investimento de R$ 1 bilhão, que prevê 10 empreendimentos e 3 mil apartamentos no prazo de cinco anos.

E a perspectiva é de que esse espaço ganhe, em breve, mais uma rival de peso, com a parceria recente firmada entre a americana Greystar Real Estate Partners e nomes como a brasileira Cyrela, para explorar também a área de imóveis residenciais para aluguel.

Siga o NeoFeed nas redes sociais. Estamos no Facebook, no LinkedIn, no Twitter e no Instagram. Assista aos nossos vídeos no canal do YouTube e assine a nossa newsletter para receber notícias diariamente.

Leia também

Brand Stories