Em março de 2020, Pat Molloy, chefe global de engenharia da suíça Aryzta, uma das principais indústrias globais de pães, conheceu a área de 55 mil metros quadrados, em Pouso Alegre (MG). No local, em poucas semanas, teriam início as obras da maior linha de produção da empresa no mundo.
O projeto de R$ 400 milhões exigiria visitas constantes do executivo. A Covid-19 suspendeu, porém, esse plano. Mas os vídeos em 360 graus vistos em óculos de realidade virtual têm permitido que ele acompanhe “de perto” a evolução da obra, mesmo estando em sua casa, na Irlanda.
A brasileira BTS Properties enviou a solução para Molloy. A empresa desenvolve projetos sob medida, de galpões logísticos a instalações comerciais, de ponta a ponta – da busca e aquisição dos terrenos à gestão do empreendimento. E a fábrica da Aryzta é um dos ativos desse portfólio que está ajudando a companhia a ampliar sua perspectiva.
“Nossa projeção era chegar a R$ 750 milhões em projetos no fim de 2021, mas alcançamos esse volume em 2020”, diz Viktor Nobre, sócio-fundador da BTS Properties, ao NeoFeed. “Agora, estamos perseguindo a marca de R$ 1 bilhão.”
Segundo Nobre, são poucos as companhias no mercado brasileiro de built to suit, como é conhecido o modelo proposto por empresas como a BTS Properties, que investem em empreendimentos como o projeto que está sendo desenvolvido para a Aryzta, dadas suas especificidades e complexidades.
“Boa parte dos players corre desses projetos mais minuciosos, da área industrial”, afirma Nobre. “Esse é um mercado mais embrionário, mas no qual vemos uma oportunidade muito grande e a fábrica da Arysta vai ser um bom cartão de visitas.”
As empresas que atuam com o built to suit investem em projetos imobiliários seguindo à risca as demandas dos clientes. Essas companhias identificam os ativos que atendem às necessidades do projeto e compram esses terrenos.
Nesse formato, essas empresas também cuidam de todo o processo, dos trâmites de aprovação à gestão das instalações. E, depois de prontos, os empreendimentos são locados para o cliente em questão.
No caso da BTS, os contratos têm, em média, de 10 a 20 anos e o portfólio inclui mais de 300 mil metros quadrados, com projetos para clientes como FedEx, Panasonic, Kroton, Saint-Gobain e Telhanorte.
Para financiar esses projetos, a BTS recorre a fundos imobiliários. A empresa abriu seu segundo veículo em junho e já captou mais de R$ 130 milhões. E tem capital autorizado para levantar cerca de R$ 500 milhões.
À parte do segmento industrial, com a Aryzta, a grande aposta da BTS reside em outros espaços: os galpões logísticos, em função do avanço da digitalização na pandemia, que se refletiu no aumento das compras no e-commerce e na busca por novas estruturas de logística pelas empresas do setor.
Um dos projetos na trilha da empresa rumo ao R$ 1 bilhão é justamente um centro logístico para uma companhia de comércio eletrônico, de nome não revelado. Avaliada em R$ 140 milhões, a unidade será instalada em Itapeva (MG) e tem entrega prevista para o primeiro semestre de 2022.
Como parte dessa tendência, uma iniciativa recente com assinatura da empresa foi o centro de distribuição da Dafiti. Em operação desde fevereiro, a estrutura ocupa uma área de 54 mil metros quadrados em Extrema (MG) e integra os R$ 225 milhões realizados pela BTS em 2020.
“Com o avanço do e-commerce, muitas empresas estão começando a ter dificuldade para operar e ter eficiência em suas estruturas antigas, que não foram pensadas para essa demanda”, diz Nobre. “E há pouca oferta de galpões de qualidade no Brasil, o que favorece o desenvolvimento do built to suit.”
Ao mesmo tempo, o sócio da BTS ressalta que esse cenário tem levado as empresas a buscarem outras regiões, além daquelas que normalmente atraem essas instalações. “Hoje, temos empreendimentos sendo analisados, por exemplo, no Nordeste e em estados como Espírito Santo”, afirma Nobre.
Além da participação no processo de concorrência em quatro empreendimentos, a BTS tem dois projetos já em fase de aprovação em Belo Horizonte (MG), no valor de R$ 250 milhões, sendo um voltado à logística e outro a instalações comerciais. O plano é entregá-los em um prazo de 24 meses.
O destaque fica para o empreendimento voltado ao segmento comercial, dentro de um conceito batizado pela empresa de Upper Mall. Na prática, são projetos desenvolvidos pela empresa com áreas comuns, normalmente verticalizados e que reúnem algumas operações do varejo.
O conceito foi usado, por exemplo, em um projeto na região que liga o centro à zona sul de Belo Horizonte. E que concentra instalações de marcas como Decathlon, Burger King e Cobasi. Essa será a mesma abordagem do novo imóvel em fase de aprovação, que tem uma área de 30 mil metros quadrados.
“São projetos que queremos replicar também em outras regiões do País, pois têm um valor agregado maior”, afirma Nobre. “Ao mesmo tempo, como o mercado é cíclico, é uma forma de equalizar melhor nosso mix de ativos.”
Nos dois projetos em aprovação na capital mineira, a BTS inverteu o modelo usualmente adotado em sua operação, ao adquirir os ativos depois de identificar boas oportunidades e a demanda de potenciais inquilinos.
Entre as empresas que também exploram o modelo de built to suit no Brasil figuram aquelas que privilegiam esse conceito, como a BRL Properties, Alianza e Bresco. E as que abrem espaço para esse formato, dependendo do projeto, casos da Log, Prologis, Logbras e GLP.
“A restrição de oferta desse perfil de ativo no País fez com que houvesse demanda pelos projetos sob medida”, diz Abiner Oliveira, diretor da consultoria imobiliária Colliers Brasil. “Mas esse é um segmento ainda mais restrito a locais fora dos grandes eixos, onde não há desenvolvimento especulativo.”
Oliveira ressalta que a BTS é um dos nomes fortes no segmento e uma empresa de “respostas rápidas, com um bom time técnico e equipe comercial”. Mas, apesar de destacar o potencial desse formato, faz uma ressalva.
“Toda empresa que se dedica ao built to suit precisa fazer uma análise”, observa Oliveira. “Quando determinado contrato se encerrar, caso o inquilino queira sair, haverá demanda para reposição, em locais nos quais não há tanta procura? Esse é o risco desse formato.”
