Se o balanço divulgado pela Log na noite de segunda-feira, 4 de maio, trouxe um bom retrato do passado recente da empresa de galpões logísticos controlada pela família Menin, outro anúncio da companhia, feito horas antes, deu um bom indicativo das perspectivas à frente da operação.
O grupo informou que fechou um acordo de R$ 1,02 bilhão para a venda de 11 ativos operacionais do seu portfólio a um fundo gerido pela Itaú Asset, gestora do Itaú Unibanco. A transação envolve uma área bruta locável (ABL) de 332,8 mil metros quadrados (m²), com margem bruta de 33%.
Com o negócio, que será pago em duas parcelas – a primeira, de 80% do valor, no ato da conclusão da venda, a Log fechou a maior venda da sua história. E, de quebra, ainda manteve a gestão comercial e imobiliária dos ativos, com uma taxa de remuneração de 0,50% sobre o patrimônio do fundo.
“Essa é uma transação transformacional para a empresa”, diz Rafael Saliba, CFO da Log, ao NeoFeed. “Ela destrava todo o valor potencial do capex que temos para o ano, que é elevado. E isso num cenário macro desafiador, com uma taxa de juros ainda alta, além da incerteza e da volatilidade das eleições.”
Na prática, a empresa ganha fôlego para vencer mais uma etapa do seu plano Log 2 milhões, que prevê a entrega de 2 milhões de m² de ABL até 2028. Para este ano, a projeção é de um investimento de cerca de R$ 1 bilhão, para uma ABL adicional de mais de 500 mil m².
Essa última meta vai ao encontro de uma recuperação de parte do que não foi realizado em 2025, o primeiro capítulo desse novo plano, quando a companhia fechou o ano com 286,9 mil m² entregues e um capex de R$ 743,9 milhões, devido justamente ao cenário macro mais incerto.
“Esse acordo nos dá a tranquilidade de seguir com o plano a todo vapor”, afirma Saliba. “Então, esse ano e em 2027, provavelmente vamos entregar mais para compensar o ano passado. Com certeza, os números serão maiores tanto em capex quanto em volume desenvolvido.”
Como parte dessa conta, a Log entregou 65,5 mil m² no primeiro trimestre de 2026 nas cidades de Campo Grande (MS) e Cariacica (ES). Em outra medida que reforça as perspectivas favoráveis, aqui, sob a ótica da demanda resiliente do setor, esse espaço já está 100% pré-locado.
Para o ano, a previsão, entre projetos em desenvolvimento e entregas, é que o investimento de cerca de R$ 1 bilhão se traduza em 19 obras. A diversificação de geografias, uma vertente já bastante difundida na tese da Log, seguirá dando o tom. Mas com maior foco no Nordeste e no Centro-Oeste.
Já na ponta da reciclagem de ativos, Saliba diz que, a partir do acordo fechado com o Itaú, o plano é ser mais seletivo, na tentativa de buscar os melhores acordos dentro do que o cenário macro permitir. E que a previsão, a princípio, é vender um adicional de aproximadamente R$ 500 milhões no ano.
“Essa transação abriu portas e mostra que temos caminhos. Podemos fazer tanto transações maiores quanto menores. Tudo depende do economics”, diz o CFO. “Mas não temos a ideia fixa de fazer um novo acordo desse porte. Vamos avaliar todas as oportunidades e ver o que é melhor para o grupo.”
Outros ganhos e recorde trimestral
O executivo destaca outros avanços trazidos pelo acordo anunciado hoje. Entre eles, o componente da gestão dos passivos da companhia. “Com esse dinheiro em caixa, o nível de endividamento da Log vai cair para o menor nível dos últimos cinco anos”, afirma Saliba.
Ainda sem contabilizar esse ganho, a empresa fechou o primeiro trimestre com uma dívida líquida de R$ 1,7 bilhão, alta anual de 17,8%. Já a alavancagem ficou em 1,8 vez, contra o índice de 1,2 vez, registrado em igual período, um ano antes.
O CFO ressalta ainda outros componentes positivos do acordo com o Itaú, a partir do fato de o grupo manter a gestão comercial e imobiliária dos ativos incluídos no negócio. A começar pelos potenciais ligados às revisões de preços de contratos de locação nesse portfólio.
“Estamos com uma iniciativa de revisão para adequar os preços históricos à nova realidade do mercado”, observa. “Então, à medida que isso vá sendo feito, o portfólio vai tendo seu valor remarcado e, pela estrutura do fundo, também conseguimos capturar esse upside.”
Nos números mais recentes nessa direção, entre o segundo trimestre de 2025 e o primeiro trimestre de 2026, a Log concluiu cerca de 43% de renegociações. Como reflexo, entre janeiro e março deste ano, o tíquete médio cresceu 13% em base anual, para R$ 23,84 por metro quadrado.
Ao mesmo tempo, o executivo aponta que a transação também evidencia ao mercado um outro braço de negócios da Log, sua plataforma de serviços. Em particular, dados os valores envolvidos, na frente de gestão de recursos de terceiros, que, até então, incluía dois fundos, com o Inter e o BTG Pactual.
A plataforma de serviços é composta ainda pela gestão de ativos de terceiros – hoje são 1,9 milhão de m² incluídos nessa esfera. E pelo Log Shop, marketplace que oferece serviços como manutenções preventivas, limpeza, sistemas de armazenagem e aluguel de equipamentos.
Mais recente e visto como uma fonte de receitas adjacentes, o braço de serviços começa a ganhar visibilidade na operação. No primeiro trimestre, sua receita líquida cresceu 93,7%, para R$ 8,3 milhões. No período, a receita total do grupo avançou 19,4%, para R$ 66 milhões.
O período trouxe ainda outros indicadores positivos. O principal deles, o lucro líquido de R$ 134 milhões, um salto de 55,2% e a maior cifra trimestral já registrada pela companhia na última linha do balanço.
Em outras linhas, o Ebitda teve uma expansão de 53,2%, para R$ 185 milhões, enquanto a margem Ebitda de 280,1% representou um crescimento de 61,8 pontos percentuais. As despesas operacionais, por sua vez, recuaram 1,8%, para R$ 15,4 milhões.
As ações da Log fecharam o pregão de hoje na B3 com ligeira alta de 0,98%, cotadas a R$ 26,89 e avaliando a empresa em R$ 2,35 bilhões. Em 2026, os papéis têm valorização acumulada de pouco mais de 11%.
