Log Commercial Properties (LOGG3) 报告称，2026 年第二季度净利润为 5870 万雷亚尔，与去年同期相比下降了 32.6%。

该结果受到一次性会计影响，这是由于该公司历史上最大的资产出售所致——一笔价值 10 亿雷亚尔的交易与 Itaú Log CP FII 基金 (ILCP11) 完成，该交易由 Itaú Asset 组织，旨在收购该公司的投资组合。

Log 的首席财务官 Rafael Saliba 向NeoFeed解释说，这项操作使公司能够通过 Log Capital 设计的房地产咨询合同，保留为存放这些资产而创建的基金的部分管理收入。

这虽然带来了未来的经常性收入，但也导致运营结构调整成本一次性计入本季度。总支出达1.574亿雷亚尔，而去年同期仅为46.5万雷亚尔，计入资产负债表的“其他运营费用”项下。若不计入此项影响，本期利润将达到1.782亿雷亚尔，较去年同期增长104.7%。

该公司本季度净收入总计6600万雷亚尔，较2025年第二季度增长7.3%。然而，息税折旧摊销前利润（EBITDA）为7980万雷亚尔，同比下降43.2%，同样受到资产出售会计处理的影响。若剔除此项影响，EBITDA本应达到2.253亿雷亚尔，较去年同期增长60.5%。

“本季度我们已计入所有支出，但收入是随着时间的推移逐步实现的，”萨利巴说道。据这位高管称，这项合作每年应产生约500万雷亚尔的经常性收入，但也需要在季度资产负债表中立即确认运营的结构化和分销成本。“不过，我们在两到三年内就迅速收回了成本。”

首席财务官强调，除了交易带来的直接收益之外，此次操作还为公司开辟了一条新的业务线，他认为这才是此次交易背后的真正战略意义。“我们有很多项目正在开发中，作为一项资本管理策略，我们可以通过Log Capital引入合作伙伴共同开发。”

这家资产管理公司专注于房地产和物流领域，将致力于新项目的开发和现有资产的管理。目前正在申请巴西证券交易委员会（CVM）的认证，预计将于2026年全面投入运营。

有望创下销售纪录？

随着向 ILCP11 基金完成出售，加上以 2.1 亿雷亚尔出售 Recife 2 资产，Log CP 在 2026 年上半年累计资产出售收入达 13 亿雷亚尔——这一数额已经超过了 2025 年全年的总收入，当时该公司通过资产出售获得了约 9.415 亿雷亚尔。

萨利巴表示，今年的销售额应该会继续增长。“我们没有预设的销售额目标，但有可能超过5亿雷亚尔。一切都取决于具体情况。”他说。

出售资产是该公司资产组合循环利用战略的一部分。Log公司将成熟稳定的工厂（通常已100%出租并签订了长期合同）出售给房地产基金，并将募集资金用于新项目的开发。

Log 的新项目主要集中在物流基础设施不太完善的地区，尤其是东北部地区，该地区占公司到 2028 年发展计划的 40% 到 50%。其余部分则分布在圣保罗-里约热内卢轴线以外的南部、中西部和东南部地区，例如米纳斯吉拉斯州和圣埃斯皮里图州。

首席财务官表示：“与里约-圣保罗轴线本身相比，我们在轴线以外的地区更具优势，因为这里的竞争和供应更为激烈。” 在“200万平方米原木”计划（预计到2028年交付200万平方米）中，该公司目前仍有150万平方米的在建项目和待开发土地储备。

开发工作全面展开

据萨利巴称，Log公司新项目的需求仍然主要来自电子商务领域——该领域目前已占公司客户群的近50%。首席财务官评论道：“这是市场机遇的必然结果。”他认为，该领域在菲律宾的渗透率仍有翻番的空间，而中国企业的强势入局也进一步提振了需求。

Log公司的扩张速度达到了公司历史上的最高水平。目前有17个项目同时进行，总开发面积约为85万平方米。

“由于我们还有更多项目处于初期阶段，预计今年的交付量在总数中所占比例不大。”该计划的年度资本支出在8.5亿至10亿雷亚尔之间，主要通过资产回收融资。

萨利巴表示，将计划目标锁定在东北地区还有一个优势，那就是可以获得区域银行和发展机构的融资渠道——这比公司目前通过房地产应收账款凭证 (CRI) 进行的传统融资方式更便宜。

“我们正在开始使用这些信贷额度，”首席财务官表示。据他透露，Log公司目前已有七个项目在现有条件下获得预先批准。他表示，该领域潜在的融资规模可达10亿雷亚尔，将在未来几年内分期拨付。

服务业收入正在增长。

公司另一项快速发展的业务领域是服务业，包括物流管理、房地产投资信托基金（REITs）和能源业务。该业务在2026年第二季度的总收入达到860万雷亚尔，比去年同期增长61.6%。该业务当季占总净收入的13.1%，而2025年同期这一比例为8.7%。

据Saliba的数据显示，Log的物流园区管理平台推动了公司业务增长，上半年管理面积增长了25%，达到约300万平方米。其中，约60万至70万平方米并非Log自身开发的资产，而是第三方园区在公开市场上委托Log进行管理服务。

此外，该公司力求即使在作为回收计划一部分出售的资产中也维持服务——据萨利巴称，这种情况在超过90%的交易中都会发生。“我们服务平台的增长能够产生持续收入，并且无需投入资本即可实现增长。公司正在非常有效地执行这一战略，以使该模式更加轻资产。”