Depois dos investimentos pesados no Sudeste e no Sul do País, o mercado de galpões logísticos começa a ver o Centro-Oeste como a próxima fronteira a ser explorada, diante da escassez de estruturas de qualidade numa região que cresce consistentemente graças ao agronegócio.
Um levantamento feito pela consultoria imobiliária Binswanger, obtido com exclusividade pelo NeoFeed, mostra que o Centro-Oeste deve registrar o maior aumento percentual de estoque de galpões de sua história.
A expectativa é de uma expansão de 25,7% do estoque previsto até o fim de 2025 em relação ao atual, considerando novos empreendimentos e expansões em empreendimentos já existentes, representando um total de 151 mil metros quadrados a mais na região, que conta com 587,8 mil metros quadrados.
“O Centro-Oeste era uma fronteira que não existia até há alguns anos, não tinha um mercado tão estruturado, mas isto está mudando, com os três Estados mais o Distrito Federal se desenvolvendo bem”, diz Paulo Izuka, da Binswanger, ao NeoFeed.
O crescimento previsto é o maior entre as regiões do País em termos percentuais. O levantamento aponta que o Sul deve registrar a segunda maior alta, de 17%, seguido pelo Nordeste (14,4%). Para o Brasil, a previsão da Binswanger é de uma alta de 38,5% em relação às entregas do ano anterior, com o estoque total previsto somando 34,7 milhões de metros quadrados.
A Log é um dos principais desenvolvedores atuando no Centro-Oeste. A empresa entregou o primeiro projeto na região, em Goiânia, há mais de dez anos, e vem investindo na região. Entre projetos prontos, obras em andamento e projetos futuros, a empresa vai investir cerca de R$ 1 bilhão na região, com foco nas capitais.
“Essas cidades do Centro-Oeste são grandes centros de consumo, mas com um estoque muito baixo de galpões classe A”, diz Sergio Fischer, CEO da Log. “Muitos dos nossos clientes já estão ali instalados, mas mal instalados, demandando qualidade.”
A companhia já fez R$ 600 milhões em investimentos e pretende realizar outros R$ 400 milhões nos próximos anos. “Ao todo, são mais de 500 mil metros quadrados de ABL [área bruta locável] e vamos lançar mais coisas neste ano e no ano que vem na região”, diz Fischer.
A Log possui um projeto finalizado em Campo Grande e está construindo dois, em Goiânia e Cuiabá, todos eles com previsão de entrega para este ano. Além da Log, um fundo imobiliário (FII) da XP está desenvolvendo um galpão logístico em parceria com a consultoria imobiliária Exeter em Brasília, previsto para ser entregue neste ano.
Os investimentos vem num momento em que o e-commerce começa a se expandir para além do eixo Sul-Sudeste, com os brasileiros cada vez mais fazendo compras pela internet, estimulando o desenvolvimento de galpões. Mas o segmento não é o único setor que demanda esse tipo de infraestrutura.
Áreas como medicamentos e produtos refrigerados têm também estimulado o desenvolvimento de galpões. Já o agronegócio não é um demandante, considerando que esses galpões não atendem os pedidos do segmento, que necessita de silos para armazenar grãos.
Os diferenciais da região
Comparada a outras regiões do País, o Centro-Oeste é bastante carente desse tipo de infraestrutura. O levantamento da Binswanger mostra que a região conta com 0,04 metro quadrado de galpão por habitante, enquanto a região Sul tem 0,11 metro quadrado por habitante.
A situação é pior quando se olha para os empreendimentos de qualidade, principalmente os chamados Triple A, uma classificação que na indústria significa infraestrutura logística e industrial, com localização estratégica, tecnologia e instalações de apoio.
Segundo Eduardo Sivieri, da Binswanger, a região ainda possui muitos barracões e prédios menos desenvolvidos, sem muitas opções de alto padrão.
Fischer, da Log, destaca que os projetos que foram entregues pela empresa e estão locados estão disponíveis para serem adquiridos por operadores, dizendo que a companhia tem conversas para vender esses ativos.
“Esse negócio está mudando muito rápido. A liquidez dos ativos é muito grande. O cliente que aluga um galpão em São Paulo é o mesmo que aluga galpão em Cuiabá. E o tíquete é muito próximo, porque as especificações técnicas são muito próximas”, diz Fischer.
Um nome que comprou ativos desenvolvidos pela Log no Centro-Oeste foi um FII do Patria Investimentos. Em julho de 2024, o fundo Patria Log adquiriu um galpão em Goiânia por R$ 135 milhões. Segundo Bruno Margato, diretor da vertical de real estate do Patria, a região passa por uma valorização, assim como visto em outras regiões no pós-pandemia, com os aluguéis em alta.
Em Goiânia, o galpão adquirido tinha média de locação na casa dos R$ 19 a R$ 20 por metro quadrado e a expectativa era puxar rapidamente para R$ 26. “Fizemos oito renovatórias a R$ 26, a última até a R$ 27, isso em oito meses”, diz Margato, destacando que houve saídas, mas que foi possível repor os antigos locatários com facilidade.
Apesar do investimento, Margato se mostra mais cauteloso com as perspectivas do Centro-Oeste. Mesmo tendo força econômica, ele diz que a região possui um mercado menor que outras regiões, o que limita o desenvolvimento de galpões. Crescimentos como os apontados pela Binswanger ocorrem pelo fato de a região ter uma base pequena de comparação.
“O tamanho do mercado do Centro-Oeste ainda é muito pequeno. Qualquer oferta que venha é muito representativa”, diz. “A região vai se desenvolver, mas ela é pequena e será para atender a demanda local. Não vejo a região com potencial de ser um centro logístico.”
Neste momento, as atenções do Patria estão voltadas principalmente para o Nordeste, onde está desenvolvendo 80 mil metros quadrados de galpões em Recife e 100 mil em Salvador.
A expansão do Patria no Centro-Oeste ocorreria para atender demandas firmes de clientes ou oportunidades de mercado, com a gestora mostrando pouco interesse em desenvolver galpões “especulativos”. Ou seja, construir um galpão e tomar o risco de alugar, principalmente num momento de juros altos.
Sivieri, Binswanger, diz que desenvolvedores que estão indo para o Centro Oeste estão fortalecendo seus landbanks, com planos de desenvolver galpões por etapas. A Binswanger aponta para a possibilidade do estoque na região atingir 1 milhão de metros quadrados nos próximos anos, abaixo dos 3,2 milhões de metros quadrados que o Sul registra hoje.
Apesar de ser a região menos populosa do País, com 16,3 milhões de habitantes, ou 8% da população do País, a economia do Centro-Oeste tem apresentado bons índices de crescimento nos últimos anos, sustentada pelo agronegócio. E este ano não promete ser diferente.
Segundo projeção da MB Consultoria, o Centro-Oeste deve crescer 6,7% em 2025, seguido pelo Sul, com 3,3%, enquanto as demais regiões devem expandir pouco abaixo de 2%, mesma previsão para o PIB do País. Desde 2003, o Centro Oeste cresceu 110%, enquanto o Nordeste teve a menor expansão, de 52%, de acordo com a MB.
Com o agronegócio injetando dinheiro na região e elevando o poder de compra da população, junto com o crescimento das plataformas de e-commerce pelo Brasil, desenvolvedores e investidores estão se posicionando na região para oferecer a essas empresas a estrutura necessária para elas poderem realizar o last mile tão bem quanto nas principais capitais do País.
