Desde o dia 20 de janeiro, a prefeitura de São Roque, cidade paulista localizada na região metropolitana de Sorocaba, tenta se desfazer do investimento de R$ 20 milhões feito no Nest Eagle Fundo de Investimento Imobiliário, mas enfrenta dificuldades para recuperar os recursos aplicados.

Os investimentos foram feitos pelo São Roque Prev, o regime próprio de previdência social (RPPS) do município, na primeira emissão de cotas do fundo, em novembro de 2024. Mas, desde o ano passado, a cidade tem sido questionada pelo Tribunal de Contas do Estado de São Paulo (TCE-SP) sobre o investimento.

Gerido pela Nest Asset Management e administrado pelo Daycoval, o FII é destinado a aquisições de imóveis de luxo e superluxo. Ainda antes da conclusão de sua primeira oferta, o Nest Eagle e os seus cotistas aprovaram a aquisição de imóveis envolvendo potenciais conflitos de interesses com pessoas ligadas à gestora.

Ata do comitê de investimentos do RPPS de 20 de janeiro deste ano revela conversas para viabilizar o resgate entre representantes de São Roque e do banco Safra, que faz a custódia do fundo. Dada a falta de liquidez, ficou acordado um teste para a venda de 2.000 cotas (cerca de 1% do volume detido) a R$ 93 – 7% abaixo do preço de entrada.

Dados mais recentes da São Roque Prev indicam que o Nest Eagle é o único FII na carteira, com participação de 3,6% na poupança dos funcionários do município.

Na manifestação enviada ao RPPS, o Ministério Público de Contas do Estado de São Paulo (MPE-SP) questiona a concentração no fundo, a baixa liquidez, a falta de um tracking record e o fato de apenas regimes de previdência terem investido na oferta inicial do Nest Eagle.

"Por ser um fundo fechado, onde não há previsão de resgate, o único meio para um cotista sair do investimento é vendendo suas cotas no mercado secundário na B3", informa a Nest, em nota enviada ao NeoFeed.

"Sobre a concentração de cotistas do perfil RPPS em fundos fechados, como o Nest Eagle FII, o gestor monitora o perfil do passivo para garantir que a política de investimentos seja compatível com o horizonte de tempo dos cotistas, conforme a regulamentação", complementa o texto (a íntegra está no fim da reportagem)

O MPE também levanta suspeitas sobre o fato de o investimento no Nest Eagle ter sido debatido pelo comitê de São Roque em setembro de 2024, dois meses antes do prospecto do fundo ser divulgado em novembro daquele mesmo ano.

Além de São Roque, o MPE-SP notificou o RPPS de Cajamar, que também participou da oferta inicial do Nest Eagle, com um aporte de R$ 25 milhões.

Pelo menos outros sete regimes de previdência investiram no FII, segundo o MPE-SP. O maior investimento foi do RioPrevidência, que colocou R$ 75 milhões no fundo da Nest, seguido pelo da Prefeitura de Maceió, com R$ 50 milhões.

Outras cinco previdências municipais de Mato Grosso do Sul fizeram aportes entre R$ 1,5 milhão e R$ 2 milhões no fundo: Fátima do Sul, Angélica, Bodoquena, Aquidauana e Tacuru. Dessas, Angélica e Fátima do Sul também compraram letras financeiras do Master nos últimos anos.

Até fevereiro de 2025, o Nest Eagle havia levantado R$ 198,8 milhões junto a regimes próprios de previdência social (RPPS), de acordo com documentos do MPE-SP.

Conflitos no luxo

Com o dinheiro captado, o Nest Eagle pretendia fazer a aquisição de imóveis ligados a pessoas relacionadas ao próprio fundo. A compra com conflitos de interesse, inclusive, foi colocada à votação em assembleia geral extraordinária (AGE) de fevereiro do ano passado, cerca de um mês antes da primeira oferta do fundo ser concluída – e foi aprovada.

A lista de imóveis com conflitos de interesse é composta de até vinte casas do projeto Jardin D’L’Helvetia, localizado na cidade paulista de Indaiatuba, e futuras unidades do projeto São Paulo Surf Club Residences, na capital paulista, sem especificar a quantidade.

As unidades do São Paulo Surf Club, segundo o documento, possuíam conflito de interesses de pessoas ligadas ao vendedor e ao consultor especializado contratado pelo fundo, enquanto as casas de Indaiatuba também envolviam conflitos com o gestor e com um dos sócios do gestor do Nest Eagle.

No documento, a figura do gestor é representada pela Nest International Administradora de Carteira de Valores Mobiliários, holding cujo quadro societário é formado pelos sócios-fundadores da Nest Asset, Felipe Prata e Luis Castro da Fonseca, além de outros 11 sócios e duas holdings.

O vendedor e o consultor especializado do fundo que teriam interesses conflitantes não foram detalhadas nos documentos.

Na mesma assembleia, também foi aprovada a autorização para que o fundo incorresse em despesas relacionadas ao processo de aquisição de imóveis dos condomínios Nampur Azul e Residencial Nampur Ávora, ambos localizados em Porto Seguro.

A Nest esclarece, na nota, que "em observação a norma, e para dar transparência aos investidores, que foi submetido aos cotistas para deliberação em AGE a aquisição de ativos, com potencial conflito de interesse com partes contratadas pelo Fundo. Caso os cotistas não tivessem aprovado, estes ativos não seriam adquiridos. A carteira do Fundo foi construída para ter capacidade de R$ 500 milhões. Como o resultado da captação veio abaixo do esperado, focamos na aquisição de ativos que trariam melhor potencial de retorno ao cotista".

Modus Operandi

Dos nove RPPS que investiram no Nest Eagle, seis alocaram recursos em letras financeiras do Master. Além do RioPrevidência, alvo de operação da Polícia Federal, São Roque, Cajamar e Maceió também estiveram entre os RPPS que mais compraram títulos do banco.

Há também coincidência temporal entre os investimentos feitos no Master e na Nest. No São Roque Prev, por exemplo, a decisão de aportar em ambos os produtos foi tomada na mesma reunião pelo Comitê de Investimentos.

Em Maceió, o investimento no Nest Eagle foi apresentado na reunião subsequente à que se discutiu os aportes nas letras financeiras do Master e anterior à que tratou de aplicações em fundos ligados ao conglomerado.

Atas dos comitês de investimentos obtidas pelo NeoFeed revelam que o fundo foi formalmente apresentado aos RPPS por meio de consultorias contratadas.

A reportagem identificou ao menos três empresas especializadas que atuaram ativamente na oferta do fundo: a Crédito & Mercado, a Amplie Invest e a Vibra Investimentos, também conhecida como Vamos Investir Brasil.

Em alguns casos, a apresentação do fundo foi feita diretamente por sócios da Nest Asset, como no investimento realizado pelo regime de previdência de São Roque.

Mas nem todo mundo comprou a ideia do fundo, por avaliar que os riscos eram elevados demais em relação ao retorno esperado. A lista inclui os regimes de previdência de Bom Despacho (MG), Venâncio Aires (RS), e as paulistas Itanhaém, Registro e Araras.

De acordo com os documentos, o Nest Eagle foi oferecido aos regimes próprios de previdência social principalmente por meio de consultorias contratadas pelos próprios RPPS.

Trocas de e-mails obtidas pelo NeoFeed entre o RPPS de Araras e a consultoria Crédito & Mercado mostram que o fundo era oferecido com uma expectativa de retorno de IPCA+5,50% e a indicação de um potencial de valorização adicional, com taxa interna de retorno (TIR) estimada entre 20% e 30%. Não houve qualquer menção a potenciais conflitos de interesse.

Nos e-mails, o consultor da Crédito & Mercado também admite a ausência de laudos de avaliação sobre as potenciais aquisições do fundo, mesmo com a oferta já em andamento, além da inexistência de histórico operacional (track record) das operações. A taxa de administração proposta era de 2,18%, acrescida de taxa de performance de 20% sobre o que excedesse o benchmark de IPCA+5,5%, sem a opção de resgates antecipados.

Dadas as condições, a decisão do comitê de investimentos de Araras foi unânime em recusar a aplicação, por entender que “o retorno apresentado é baixo e muito próximo de nossa meta atuarial e apresenta um alto risco”.

A recusa de alguns RPPS, no entanto, não impediu que o fundo concluísse sua primeira oferta, ainda que de forma aquém do previsto. Dos R$ 500 milhões projetados, o Nest Eagle Fundo de Investimento Imobiliário captou R$ 157,8 milhões.

Em abril, menos de um mês após encerrar a primeira emissão, o fundo lançou uma nova oferta - desta vez com a expectativa de levantar R$ 360 milhões -, mas conseguiu captar apenas R$ 28,9 milhões. Foram cinco investidores e, assim como na primeira oferta, todos foram classificados como “outras pessoas jurídicas”, mesma categoria utilizada para designar os RPPS.

Já sob os holofotes dos tribunais de contas, o Nest Eagle Fundo de Investimento Imobiliário realizou uma nova assembleia geral extraordinária, em novembro do ano passado, para deliberar novamente sobre a compra de imóveis envolvendo conflitos de interesse. Desta vez, a maioria dos cotistas decidiu não ratificar a aquisição dos imóveis cuja compra havia sido aprovada em fevereiro de 2025.

Nessa última assembleia, também foi proposta a troca da administradora do fundo, com a migração para a Inter DTVM.

No texto submetido aos cotistas, previa-se a ratificação de todos os atos de administração e gestão do fundo praticados até então pela administradora e pela gestora, bem como por terceiros por elas contratados, “inclusive dando-lhes ampla, total e irrestrita quitação, para nada mais reclamar, seja a que tempo ou a que título for”. A migração, no entanto, foi recusada pela maioria dos cotistas.

Embora os cotistas tenham voltado atrás em novembro de 2025 sobre os investimentos com conflitos de interesses, os informes periódicos do Nest Eagle revelam que desde dezembro de 2024 o fundo tem mantido praticamente todo o investimento recebido em imóveis para renda.

Foram três aquisições ainda em 2024: dois imóveis na Fazenda Boa Vista por R$ 35,55 milhões e R$ 19,19 milhões e  três imóveis no Condomínio Saint Barthélemy, na Vila Nova Conceição, em São Paulo, por R$ 36,9 milhões. As participações nos imóveis constam até o relatório trimestral de junho de 2025, estando ausente do informe referente ao trimestre findo em setembro.

No informe mensal de dezembro,  o último divulgado pelo fundo, constam R$ 182,77 milhões investidos em imóveis para renda acabados e apenas R$ 585 mil em liquidez. Nada, até agora, foi distribuído aos investidores.

Maceió banca FII e nega relação com o Master

A reportagem entrou em contato com a Nest Asset e os RPPS citados, mas apenas o regime de previdência de Maceió respondeu os questionamentos.

Segundo o Maceió Previdência, o investimento foi selecionado “como a opção mais adequada para preencher a lacuna de exposição imobiliária” e deliberado após “análises técnicas aprofundadas por consultoria externa de investimentos devidamente credenciada”, que é a Crédito & Mercado.

“Houve recomendação formal por escrito favorável ao investimento, consubstanciada em relatórios técnicos datados de outubro de 2024, que analisaram os riscos de crédito, de mercado e de liquidez, bem como a aderência à legislação aplicável.” A decisão de investir, no entanto, partiu do Comitê de Investimento e da Diretoria Executiva do Maceió Previdência.

O Maceió Previdência também cita que foram apresentados a eles os imóveis que compunham o pipeline de aquisições com os laudos de auditoria técnica (informação que contradiz a troca de e-mails entre representantes da consultoria e o RPPS de Araras).

O Maceió Previdência também afirmou que o fundo previa retorno de IPCA+5,50% ao ano. O retorno é significativamente inferior ao da NTN-B com vencimento em 2045, hoje em IPCA+7,23%. Em prazos mais curtos, o retorno está próximo de IPCA+8%.

O RPPS também afirmou que vem sendo questionado pelo TCE e MPE de Alagoas pelos investimentos no Nest Eagle, mas que “já apresentou defesa técnica detalhada, demonstrando a lisura de todos os atos praticados”.

Também foi negado “qualquer vinculação operacional ou decisória” entre a alocação no FII Nest Eagle e a aquisição das letras financeiras do Master, “exceto pelo fato de ambas terem ocorrido dentro de uma estratégia legítima de diversificação”.

Confira, a seguir, a íntegra da nota enviada pela gestora Nest:

O Nest Eagle FII foi estruturado para o público em geral. Por questões de estratégia comercial alinhada entre os participantes da oferta pública, optou-se por dar maior ênfase entre os institucionais RPPS. A oferta pública foi aprovada e registrada junto a Anbima/CVM e B3, respeitando toda governança e transparência exigida pela regulamentação. As cotas do Fundo são listadas na B3.

Todos os participantes da oferta pública de cotas do Fundo foram amplamente divulgados, bem como suas atribuições e remunerações, sendo que não fazem parte do quadro os escritórios de consultoria de valores mobiliários ou assessores de investimentos. Este último é contratado e remunerado pela instituição distribuidora. Já os consultores de valores mobiliários são contratados e remunerados pelos investidores contratantes.

O fundo tem por objetivo a apreciação das cotas do investidor, através da estratégia combinada de valorização e rentabilidade, por meio da aquisição e locação de imóveis residenciais da categoria luxo e superluxo. Diversas pesquisas e dados mercadológicos têm mostrado constante valorização e resiliência desse mercado nas últimas décadas, com desempenhos que superam dois dígitos ao ano.

Por ser um fundo fechado, onde não há previsão de resgate, o único meio para um cotista sair do investimento é vendendo suas cotas no mercado secundário na B3.

Sobre a concentração de cotistas do perfil RPPS em fundos fechados, como o Nest Eagle FII, o gestor monitora o perfil do passivo para garantir que a política de investimentos seja compatível com o horizonte de tempo dos cotistas, conforme a regulamentação. Estamos falando de um fundo de investimento imobiliário de longo prazo, onde seguindo a política de investimento e os investimentos já realizados esperamos entregar retornos positivos ao investidor.

O registro de rentabilidade negativa nos primeiros anos já é esperado, devido o impacto dos custos envolvidos na oferta pública, além de custos de aquisição dos ativos que ainda não estão performando, desembolsos necessários para que os imóveis estejam prontos para locação e custos de manutenção do próprio Fundo. Resultados de valorização poderão ser percebidos nas cotas nas avaliações anuais dos ativos da carteira, como também nas eventuais negociações dos ativos – venda ou permuta – e rendimentos através das locações.

Vale salientar que como todo ativo em fundo de investimentos, os ativos podem sofrer pequenas variações, quando são negociados, mas olhamos para um horizonte mais longo. Em resumo, a rentabilidade e o desempenho são oriundos em um primeiro momento pelos desembolsos, representando a curva “J”, tão comum neste tipo de investimento, e será suavizada no decorrer da maturação do fundo, como é comum no mercado.

Em observação a norma, e para dar transparência aos investidores, que foi submetido aos cotistas para deliberação em AGE a aquisição de ativos, com potencial conflito de interesse com partes contratadas pelo Fundo. Caso os cotistas não tivessem aprovado, estes ativos não seriam adquiridos. A carteira do Fundo foi construída para ter capacidade de R$ 500 milhões. Como o resultado da captação veio abaixo do esperado, focamos na aquisição de ativos que trariam melhor potencial de retorno ao cotista.

Em paralelo, estamos avaliando outras estratégias para aumentar a diversificação de ativos da carteira, bem como incrementar o seu patrimônio líquido, de forma diluir o passivo em RPPS, para isso estamos conversando com outros gestores e outros fundos de investimentos imobiliários com estratégias e objetivos similares ao Nest Eagle FII. Todas as informações sobre os ativos integrantes da carteira do Fundo são disponibilizadas aos cotistas, mensalmente.

Em relação ao resultado da AGE de novembro, esta é soberana e respeitamos a manifestação dos cotistas. Entendemos que as pautas estavam entrelaçadas e interdependentes, dificultando votos em matérias isoladas, dado que o tema principal era a proposta de mudança de administração, custodia e escriturador.

No que tange aos apontamentos feitos por órgãos de controle, cabe ressaltar que o gestor não recebeu qualquer pedido de esclarecimento. Quanto aos investidores, trata-se de atividade rotineira dos órgãos de fiscalização, e desde que sejamos provocados pelos cotistas, a eles repassaremos todas as informações que nos cabem.

A Nest é gestor do Nest Eagle FII (EAGL11) devidamente autorizado pela CVM para atividade de administração de valores mobiliários, na categoria gestão de Fundos. O Fundo tem como administrador, o Banco Daycoval S.A., instituição financeira habilitada junto CVM para atividade de administração de valores mobiliários, na categoria administração fiduciária. Prévio a aquisição, os ativos são submetidos a due diligence jurídica, avaliação de mercado, e vistoria técnica, todos conduzidos por escritórios independentes especializados, conforme as boas práticas de mercado. O fundo é auditado anualmente, por empresa especializada independente, conforme previsto em seu regulamento e na regulamentação.

Por fim, ressaltamos que a Nest Asset Management, fundada em 2017, é uma gestora focada nas áreas de ações, renda fixa e investimentos alternativos. Conta com uma equipe de 18 profissionais, com sólida trajetória em gestoras independentes, bancos de investimento e consultorias financeiras, reunindo mais de 90 anos de experiência acumulada no mercado de capitais.