Uma crise sem precedentes em um dos principais fundos de papel da bolsa de valores vem chacoalhado o mercado imobiliário.
Presente no IFIX e conhecido pelo dividend yield elevado — que chegou a cerca de 40% nos últimos 12 meses —, o Cartesia Recebíveis Imobiliários FII (CACR11) acumula desvalorização próxima de 60% desde o fim de abril, quando anunciou a suspensão dos dividendos.
A perda em valor de mercado foi de R$ 230 milhões, absorvida pelos mais de 26,5 mil investidores que tinham cotas do fundo no início de maio. A justificativa da gestora Cartesia Capital para interromper a distribuição aos cotistas foi a “frustração prolongada das entradas de caixa” em projetos da carteira.
A inadimplência mais relevante apontada pela gestora envolve o CRI Helvetia, operação com saldo devedor de R$ 58,9 milhões. O CRI, que tem a Helvetia 5 Administradora de Imóveis como devedora, é ligado ao Helvetia Le Jardin, empreendimento horizontal de alto padrão em Indaiatuba, no interior de São Paulo.
O CRI entrou em default oficialmente nesta semana, após a Helvetia 5 não realizar o pagamento das notas comerciais previsto para 22 de maio de 2026. Mas os problemas envolvendo a operação são antigos, com uma sequência de waivers para evitar a declaração de vencimento antecipado da dívida desde julho de 2023.
Documentos obtidos pelo NeoFeed confirmam esse histórico. Os primeiros descumprimentos envolviam a falta de demonstrações financeiras auditadas da Helvetia 5.
Depois, o problema se ampliou para o descumprimento da curva de vendas e para o fluxo de caixa da operação: em outubro de 2023, R$ 1 milhão foi transferido do fundo de obras para o fundo de reserva para pagar juros dos CRIs, “haja vista a inexistência de fluxo de recebimentos”, diz o documento.
Nos anos seguintes, as pendências documentais da operação se acumularam. No relatório anual de 2025, a Oliveira Trust, agente fiduciário dos CRIs Helvetia, informou que desde 2023 não havia recebido os comprovantes de destinação dos recursos previstos na operação.
Pelos documentos do CRI, a Helvetia 5 deveria comprovar semestralmente a aplicação dos recursos, com relatório de destinação, relatório de medição, relatório de obras e cronograma físico-financeiro.
Ainda de acordo com o agente fiduciário, também não haviam sido entregues as demonstrações financeiras auditadas da Helvetia 5 referentes aos períodos de 2022 a 2025 nem o balanço patrimonial das fiduciantes T.A.R.E.F. e Vila Nova Conceição.
De acordo com fontes próximas à operação ouvidas pelo NeoFeed, as obras do empreendimento Helvetia Le Jardin foram interrompidas em setembro do ano passado devido à falta de pagamentos à SteelCorp, construtora contratada para a execução do projeto. Segundo a fonte, a falta de pagamentos teria começado entre junho e agosto do ano passado.
O projeto completo envolvia a construção de 48 casas, mas apenas 12 foram construídas, e uma das frentes do projeto, o Bougainville, ainda estava em fase de aprovação de projetos na Prefeitura de Indaiatuba, segundo documentos de acompanhamento mensal dos CRIs.
Os documentos da operação mostram que o CRI tinha pagamentos mensais de juros e amortização indicativa de 0,5% ao mês do saldo devedor, além de mecanismo de cash sweep mínimo de R$ 500 mil caso o fundo de obras superasse 105% do saldo de obras a incorrer.
Em março de 2026, o relatório de acompanhamento do CRI registrava recebimento de R$ 886,9 mil da devedora e pagamento do mesmo valor aos titulares do papel, sendo R$ 581,5 mil em juros e R$ 305,4 mil em amortização de principal. O saldo devedor atualizado, porém, ainda somava R$ 61,6 milhões, e o fundo de reserva aparecia zerado, abaixo do mínimo exigido de R$ 1,744 milhão.
Embora a operação já apresentasse sinais de estresse havia anos, a gravidade do problema só ficou explícita para os cotistas do CACR11 no fim de abril, quando a Cartesia suspendeu a distribuição de dividendos.
Até então, a gestora vinha tratando o Helvetia nos relatórios gerenciais como uma operação em acompanhamento, ancorada na expectativa de venda massificada das unidades do Helvetia Le Jardin a um investidor institucional.
Nos relatórios de 2025 e do início de 2026, a venda ao investidor institucional ainda aparecia como uma solução em negociação — primeiro com expectativa de conclusão no quarto trimestre de 2025, depois no primeiro trimestre de 2026 e, por fim, no segundo trimestre.
Foi apenas no relatório de abril que a gestora afirmou que a estratégia de venda dos imóveis “não se concretizou” e vinculou a suspensão dos proventos à “frustração prolongada das entradas de caixa” em projetos da carteira.
As negociações
A Cartesia nunca nomeou o investidor institucional por trás da potencial compra dos imóveis. Mas fontes consultadas pelo NeoFeed e documentos obtidos pela reportagem apontam o Nest Eagle FII, gerido pela Nest Asset, como o investidor institucional por trás das negociações.
O Nest Eagle é destinado à compra de imóveis de luxo para renda e entrou na mira de tribunais de contas e do Ministério Público no ano passado após receber investimentos de regimes próprios de previdência social (RPPS). Seus maiores aportes vieram do RioPrevidência, do estado do Rio de Janeiro, e dos RPPS de São Roque e Cajamar.
A mesma apuração revelou que, em fevereiro de 2025, cotistas do Nest Eagle aprovaram em assembleia a aquisição de imóveis com potenciais conflitos de interesse.
Entre esses imóveis estava a autorização para comprar até 20 casas no empreendimento Jardin D’L’Helvetia, o mesmo ligado ao CRI Helvetia e que tinha a SteelCorp, ligada a um ex-sócio da Nest Asset, como construtora contratada.
A compra dos imóveis, porém, estava condicionada a fatores que não se concretizaram — entre eles, um nível de captação considerado satisfatório.
O início das negociações para a venda massificada dos imóveis foi informado pelo CACR11, que já detinha dívida atrelada ao projeto, no relatório gerencial de julho de 2025.
O Nest Eagle já havia levantado R$ 157,8 milhões em sua primeira oferta — quase toda destinada a RPPS — e estava com uma segunda oferta em andamento quando a Cartesia passou a citar a negociação do Helvetia Le Jardin com um investidor institucional. O plano, desta vez, era captar até R$ 360,2 milhões para o Nest Eagle.
Naquele mesmo mês de julho, porém, os investimentos feitos por RPPS ainda na primeira oferta do fundo passaram a ser questionados pelo Ministério Público de Contas de São Paulo, com o primeiro caso envolvendo o RPPS de São Roque. Em setembro, o RPPS de Cajamar, que já havia investido R$ 25 milhões na segunda oferta do Nest Eagle, também passou a ser questionado pelo MPC-SP.
A segunda oferta do Nest Eagle foi encerrada em 8 de outubro, com captação de apenas R$ 28,9 milhões, ante os R$ 360,2 milhões inicialmente previstos.
Mesmo após a baixa captação da segunda oferta ser confirmada pelo Nest Eagle, a Cartesia reafirmou, no relatório gerencial de outubro, que o incorporador estava “em negociação direta com um investidor institucional para venda massificada das unidades em estoque do empreendimento” e que esperava concluir as tratativas ainda no quarto trimestre.
“Por tal razão, a velocidade das obras foi reduzida com foco na área de lazer e infraestrutura, uma vez que tal venda exigiria algumas customizações a cargo do adquirente”, afirmou a gestora. Mas, segundo uma fonte próxima à operação, a SteelCorp já teria deixado a obra.
O relatório também apontava que “as vendas do empreendimento foram interrompidas ao atingir 23%, em decisão estratégica que considerou aguardar a conclusão da Fase 1 para venda de unidades prontas, com maior valor de mercado”.
Já sob questionamentos de órgãos de controle, em novembro, o Nest Eagle submeteu à ratificação dos cotistas a compra com potenciais conflitos de interesse de até 20 imóveis no Helvetia Le Jardin — aprovada em fevereiro. Desta vez, porém, 64,18% das cotas votaram contra a operação.
Mesmo assim, nos relatórios seguintes, a Cartesia continuou tratando a venda ao investidor institucional como uma negociação em andamento. Em novembro e dezembro, a expectativa de conclusão das tratativas foi adiada para o primeiro trimestre de 2026. Em fevereiro, o prazo passou para o segundo trimestre.
A virada veio no relatório de abril, quando, ao explicar a suspensão dos dividendos, a gestora citou a “inércia das partes societárias envolvidas no CRI Helvetia” para resolver o rumo do empreendimento, “originalmente concebido para aquisição dos imóveis por fundo de investimento focado em locação de imóveis de alto padrão”.
O relatório que confirmou o fim das negociações foi divulgado somente após a rescisão do contrato de consultoria imobiliária entre o Nest Eagle e a Viracondo Holding e Investimentos, em 14 de abril de 2026.
Documentos do próprio CRI Helvetia também aproximam a Viracondo e a Nest da estrutura da operação.
Nos contratos, as notificações destinadas à Helvetia 5 Administradora de Imóveis, devedora do CRI, deveriam ser enviadas para arthur@viracondo.com.br, com cópia para imobiliario@nestam.com.br, e-mails de domínio da Viracondo e da Nest Asset, respectivamente. O responsável pelo recebimento das notificações, segundo os documentos, era Arthur Gaz, COO da Viracondo.
O mesmo endereço e o mesmo contato da Viracondo aparecem nas notificações destinadas à T.A.R.E.F. e à Vila Nova Conceição, sócias da Helvetia 5 e fiduciantes das quotas dadas em garantia no CRI.
A oferta da SteelCorp
Embora a Cartesia tenha informado o fim das negociações para a venda massificada ao investidor institucional apenas no relatório de abril, fontes próximas à operação afirmam que as tratativas já haviam sido encerradas no fim do ano passado.
Sem a saída institucional esperada, a própria SteelCorp passou a negociar uma potencial compra do empreendimento para tentar reduzir o prejuízo com a operação. Uma das condicionantes, porém, envolvia a compra com desconto dos CRIs detidos pela Cartesia.
As negociações, segundo fontes disseram ao NeoFeed, duraram cerca de dois meses e foram encerradas há aproximadamente 40 dias, após falta de acordo entre a SteelCorp e a Cartesia sobre o desconto da dívida. Em nenhum momento, a Cartesia informou a existência das negociações aos seus cotistas.
Procurados, SteelCorp, Cartesia e Nest não retornaram o pedido de entrevista.
