O maior fundo imobiliário de recebíveis do País acaba de dar mais um passo bilionário. O Maxi Renda teve sua 12ª emissão de cotas aprovada, em uma operação que pode movimentar até R$ 1,25 bilhão - a captação inicial é de R$ 1 bilhão, com lote adicional de 25%.
A decisão ocorre em um momento em que a taxa Selic está em 14,25% ao ano, com o Copom sinalizando que interromper a trajetória de queda dos juros diante da inflação persistente (as projeções para 2026 e 2027 estão em 4,9% e 4,0%, bem acima do centro da meta).
Com R$ 4,32 bilhões em patrimônio líquido, o MXRF11 é uma máquina de comprar Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
Sua carteira reúne 89 operações, com valor de mercado de R$ 3,25 bilhões em CRIs ao final de março, segundo os documentos públicos do fundo de investimento imobiliário.
O portfólio é diversificado, de shoppings a galpões logísticos, passando por residenciais e crédito corporativo, com devedores que vão de gigantes como Arcelor Mittal e CSN a incorporadoras como MRV, Tecnisa e Helbor.
Embora o primeiro trimestre tenha sido marcado por um cenário de volatilidade no crédito privado no Brasil, com spreads abrindo em vários nomes na esteira de eventos de crédito e reestruturações, principalmente os pedidos de recuperação extrajudicial dos grupos Raízen e GPA.
O próprio MXRF11 reporta cinco operações em estresse e outras duas em alerta, monitoradas de forma intensificada pela gestão.
A gestora, no entanto, vê oportunidade. No primeiro trimestre, o fundo investiu mais de R$ 250 milhões em CRIs no mercado primário. O relatório mostra que os destaques as operações de R$ 50 milhões Hot Beach You, um grande empreendimento de multipropriedade localizado na cidade paulista de Olímpia, e de R$ 30 milhões na carteira de valores mobiliários administrado pela gestora Nova Milano KSM
A nova captação de R$ 1 bilhão permitiria acelerar essas oportunidades. Com um caixa reforçado, o MXRF11 pode comprar ativos em um momento de menor concorrência e spreads mais atrativos.
A estratégia é velha conhecida dos quase 1,5 milhão de cotistas do fundo, que já demonstrou ao longo dos anos capacidade de navegar em cenários adversos, mantendo distribuições mensais na casa de R$ 0,10 por cota, com dividend yield mensal em torno de 1%.
Agora, a emissão de novas cotas representa cerca de 23% do patrimônio líquido atual do MXRF11. É um movimento que, se bem executado, pode consolidar ainda mais a posição do MXRF11 como o maior FII de recebíveis do país.
Mas a aprovação da emissão pelos cotistas não define preço por cota, calendário ou estrutura de distribuição. Esses elementos ficarão sujeitos às condições de mercado.
Além disso, o fundo já sinalizou redução nos dividendos em meses recentes, com o rendimento ficando abaixo de 100% do CDI em março.
Na B3, a cota do MXRF11 tem sido negociada perto de R$ 9,70, com alta de 1,9% no ano. Em 12 meses, a alta é de 3,3%.
