Praça Higienópolis, un edificio residencial de lujo ubicado en el barrio de Higienópolis de São Paulo, con más de 21.000 m² de área privada, es uno de los proyectos más recientes de SKR, promotora inmobiliaria y constructora asociada con el Grupo Cyrela. La compañía ha buscado alianzas con gestoras de activos como Kinea y SPX para financiar sus proyectos, pero en este caso, la financiación provino de Multi Family Office Portofino, que gestiona aproximadamente R$ 30.000 millones.

En este proyecto, Portofino adquirió una participación del 25%, reuniendo a más de 20 familias adineradas, clientes con interés en activos inmobiliarios. La expectativa es alcanzar una tasa interna de retorno (TIR) del 25% anual. Desde 2020, la family office ha dedicado un área exclusiva a inversiones directas en el mercado inmobiliario. En contacto con promotores, busca una TIR mínima del 25% en el segmento residencial y del 18% en el logístico.

Históricamente, los promotores inmobiliarios han buscado la participación de familiares y amigos como inversores en proyectos de desarrollo, y a las familias les gusta sentir que poseen bienes inmuebles. Ahora, esto se hace de forma más profesional gracias a nuestra intermediación y gestión de propiedades, afirma Leonardo Bersot, socio inmobiliario de Portofino MFO.

Este tipo de operación, llamada coinversión o club deal , en la que los gestores de patrimonio invierten directamente en un activo, ya sea con una empresa de gestión de activos o directamente en la transacción, está ganando cada vez más fuerza en los mercados brasileños y mundiales.

Según el Informe Global de Family Offices 2025 de Citibank, el 70 % de las family offices realizaron inversiones directas a nivel mundial este año. Por otro lado, una encuesta de BNY Mellon, "Perspectivas de inversión para family offices unifamiliares 2025", indica que casi dos tercios (64 %) prevén realizar seis o más inversiones directas el próximo año, lo que representa un aumento del 10 % con respecto al período anterior.

Un estudio de Volt Partners , publicado en exclusiva por NeoFeed , mostró que el número de acuerdos de clubes se duplicó el año pasado, alcanzando el 20 %. Como resultado, el valor promedio de los cheques de inversión en operaciones de capital privado se redujo, de R$ 56,5 millones en 2024 a R$ 41,6 millones en 2025.

En Brasil, esta estrategia es una forma de diferenciación, ya que los fondos tradicionales se han vuelto más accesibles y se han generalizado. Como resultado, las empresas que realizan inversiones directas se han multiplicado y han cerrado más operaciones .

La originación suele ocurrir cuando un gestor principal (de capital privado o crédito privado) encuentra una oportunidad considerada excelente, pero no puede concentrar suficiente capital en un solo activo o no dispone de recursos suficientes. Por lo tanto, aporta lo que puede a través de un fondo e invita a los gestores de patrimonio a coinvertir en otro vehículo. Por otro lado, los gestores de patrimonio identifican a familias interesadas en el proyecto, ofreciendo opciones exclusivas de inversión a largo plazo.

Así es como Arton Advisors , con más de R$10 mil millones bajo gestión, participó en la modernización del antiguo Marina Palace en Leblon, que albergará el primer hotel Four Seasons de Brasil. La gestión está a cargo del grupo Catuaí y la construcción comienza este año, con una duración prevista de 36 meses y una rentabilidad proyectada superior al 25% anual.

“Nuestra relación con los gestores de activos significa que siempre nos consultan para el inicio de cualquier emprendimiento y, junto con otras firmas, diluimos el riesgo, aunque el monto del ticket siga siendo alto, a menudo R$ 1 millón por persona, lo que es posible porque nuestros clientes son inversores profesionales”, dice Raphael Vieira, codirector de Inversiones en Arton Advisors.

Invertir directamente permite a las familias obtener mayores rentabilidades al eliminar las comisiones de intermediación y gestión, y proporcionar mayor visibilidad sobre la asignación del capital. También permite reducir la duración de la cartera y elegir plazos de rentabilidad. A diferencia de un fondo a ciegas , donde el gestor decide por sí solo dónde invertir, el inversor elige el activo específico.

Sin embargo, esto implica concentración: un solo nombre puede representar un alto riesgo. A diferencia de un fondo, donde el gestor invierte en varios activos, esta estrategia asigna capital a una sola empresa. Si falla, la pérdida es del 100%, ya que no hay diversificación.

“Renunciamos a la diversificación para obtener ganancias. Nuestra cartera de coinversión, por ejemplo, tiene una rentabilidad anual del 70 % en dólares, mientras que en inversiones de capital privado es del 15 % anual”, afirma Felipe Nobre, director ejecutivo y cofundador de Jera Capital, con 5.500 millones de reales bajo gestión, que invirtió de esta forma en las empresas estadounidenses OpenAI y DataBricks.

Se recomienda que solo las familias muy adineradas realicen este tipo de inversión, representando un pequeño porcentaje de su cartera, y siempre con la asesoría de un gestor de patrimonio, cuya experiencia y relaciones con empresas y gestoras de activos son esenciales. Esto no excluye la asignación de fondos.

La oficina familiar Brainvest , con aproximadamente US$6 mil millones bajo gestión, adopta la práctica de mantener el 80% de sus inversiones en fondos alternativos y el 20% directamente, para enriquecer sus carteras. La firma realiza coinversiones en bienes raíces, capital privado, situaciones especiales e infraestructura.

“Hay algunas tesis de inversión de las que estamos muy convencidos, lo que justifica una mayor exposición y concentración. Y al asignar a través de gestores, nunca se sabe con exactitud cuánto asignarán ni si cambiarán de opinión con el tiempo”, afirma Renzo Malagoli, director de alternativas en Brasil en Brainvest. Algunos ejemplos incluyen inversiones en empresas brasileñas de minería de oro y concesiones de carreteras consolidadas en el estado de São Paulo, a través de los fondos de capital privado de Starboard.

Esta tendencia cobra impulso durante periodos de tipos de interés altos, cuando los activos alternativos necesitan ofrecer una alta rentabilidad para competir. «Los tipos de interés han sido altos durante mucho tiempo, por lo que los activos alternativos compiten con una relación riesgo-rentabilidad muy alta, necesitando una mayor rentabilidad para tener sentido. En este escenario, el inversor sofisticado busca activos reales con alta rentabilidad como estrategia de diversificación», afirma Wilson Barcellos, director ejecutivo de Azimut Wealth Management.

Los gestores de patrimonio predicen que 2026 será un año con aún más oportunidades para la inversión directa. Con la ligera reducción de los tipos de interés, podrían concretarse más operaciones, lo que lo hace más atractivo para quienes buscan inversiones, aunque la liquidez sigue siendo limitada.

En EE. UU., las family offices destinan el 50 % de su cartera a alternativas, y las coinversiones forman parte de ello, siendo algo mucho más estructurado en el sector. Aquí, esto está creciendo a medida que crece la gestión discrecional y el interés por las alternativas, afirma Felipe Nobre, CEO y cofundador de Jera Capital.

Por ahora, los segmentos más prometedores para la coinversión con gestoras de activos son el inmobiliario, la infraestructura, las situaciones especiales y el crédito, donde las familias se han asociado en acciones subordinadas de FIDC (Fondos de Inversión en Derechos de Crédito). Mientras tanto, el interés por el capital privado y el capital riesgo sigue siendo bajo, a pesar de la reciente mejora del sector.

Datos recientes de Abvcap muestran que las inversiones de capital privado alcanzaron los R$ 15.900 millones en el tercer trimestre de 2025, en 51 transacciones. Estas cifras ya superan las de todo el año 2024: R$ 13.300 millones en 72 operaciones.

En capital de riesgo, el acumulado de R$ 4,6 mil millones representa la mitad de los R$ 9,2 mil millones invertidos en 2024. Los R$ 2,1 mil millones registrados en el tercer trimestre marcan el mayor volumen trimestral de 2025 y un salto del 23,5% respecto al mismo período del año anterior.

Mientras tanto, los FIDC ( Fondos de Inversión en Derechos de Crédito) se encuentran entre las clases de fondos de mayor crecimiento en los últimos años, habiendo más que duplicado su tamaño desde 2023 y alcanzando los 773 mil millones de reales bajo gestión. El sector inmobiliario podría estar atravesando uno de los mejores momentos de su historia, pasando de un período de altas tasas de interés a largo plazo a un ciclo de recortes de tasas, con una tendencia a la baja del dólar, lo que favorece a la construcción.

Y parece que tanto las familias ricas como los gestores de inversiones están interesados en aprovechar estas oportunidades de inversión conjunta y desarrollar esta relación.

Los próximos 10 años serán muy fructíferos para las alternativas. La coinversión irá de la mano con la industria. Las gestoras de activos con las que más colaboramos en Brasil suelen invertir el 50 % en fondos y el 50 % en coinversiones. Y esto debería continuar”, afirma Malagoli, de Brainvest.