A XP Asset enxerga a formação de uma “terceira onda” de crescimento no mercado de fundos imobiliários (FII), um movimento que faz a gestora projetar a expansão do Maxi Renda, seu maior fundo com esses ativos.
Contando com pouco mais de 900 mil investidores e R$ 2,6 bilhões em patrimônio sob gestão, o fundo já é o maior do mercado em termos de número de cotistas, com 40% do total daqueles que investem em FIIs. Mas a ideia é crescer ainda mais.
Aproveitando os bons ventos que começam a se formar no lado macro, o perfil do fundo e oportunidades de investimentos que se abriram recentemente, a expectativa é fechar o ano batendo a marca histórica de 1 milhão de cotistas. E se for depender dos primeiros sinais, a possibilidade é alta.
“Do mês passado para o retrasado, a base cresceu cerca de 43 mil cotistas. Se a gente analisar o mês anterior sobre esse, foi entre 30 mil e 40 mil”, diz André Masetti, gestor da estratégia de fundos de crédito imobiliário da XP Asset, ao NeoFeed. “Tendo em vista este ritmo de crescimento, a gente acredita que, muito em breve, antes da virada do ano, o Maxi Renda bate 1 milhão de cotistas.”
Atuando no formato atual desde 2012, após a incorporação do XP Gaia Lote I, que também pertencia à XP Asset, o Maxi Renda é considerado um fundo “democrático”, com cotas baratas, na casa dos R$ 10, taxa de administração relativamente baixa, de 0,90% ao ano, e sem cobrança de taxa de performance. Isso faz com que o Maxi Renda negocie diariamente um volume perto de R$ 10 milhões.
Ele conta com três estratégias de gestão, a principal delas sendo o foco em certificados de recebíveis imobiliários (CRI), em que três quartos dos recursos estão alocados. É justamente nesta frente que a gestora tem focado sua atenção, enquanto começa a surfar os primeiros efeitos da queda da Selic.
Segundo Masetti, o estresse visto no mercado de renda fixa no primeiro semestre, com o debacle de nomes como Americanas e Light, abriu boas oportunidades de adquirir títulos de qualidade com rendimento elevado. O fundo conta com caixa reforçado para garimpar depois de ter levantado R$ 344,4 milhões em julho.
“Conseguimos encontrar boas oportunidades, porque quem estava com caixa nesse momento conseguiu entrar em boas operações”, diz o gestor. “Chegamos a fazer operações com um devedor triple A, sendo uma das maiores posições do Maxi Renda, e conseguimos originar uma operação muito boa, com IPCA mais 8%.”
Esta frente deve continuar sendo o condutor de rentabilidade do Maxi Renda, que nos 12 meses até julho apresentou um retorno bruto total de 14,3%, enquanto o Ifix, o índice de fundos de investimentos imobiliários, teve alta acumulada de 11,5% no mesmo período, segundo o relatório gerencial de julho.
Tijolo sobre tijolo
Outra parte da estratégia, os investimentos diretos em ativos imobiliários, é vista com um pouco mais de cautela. Com uma representatividade baixa na estratégia geral, respondendo por 5% do investimento total, Masetti diz que o fundo até tem visto boas oportunidades, mas “não tão óbvias quanto há dois, três anos”.
Segundo ele, o custo de construção cresceu desde a pandemia, enquanto o preço do terreno em São Paulo, um dos principais focos do fundo, não caiu. Fora os efeitos da taxa de juros, que apesar de estar recuando, ainda está na casa de dois dígitos e pesa sobre os custos para financiar projetos e na disposição das pessoas comprarem imóveis.
“Ficou mais difícil achar operações, não está fácil, ainda que existam operações. Tanto é que o Maxi Renda fez investimentos recentes e vai fazer, a gente está com operações boas no pipeline, mas antigamente era muito mais fácil fechar a conta”, afirma.
A terceira perna da estratégia, de comprar cotas de outros FIIs, pode se beneficiar da perspectiva de consolidação entre gestoras. Segundo Masetti, a indústria passou por um período de concorrência que não foi saudável, quando a Selic estava na casa dos 2% ao ano. Ele diz que várias gestoras surgiram e captaram volumes elevados de recursos, levando a uma concorrência por operações e ativos que acabou trazendo “situações adversas ao investidor”.
“Quando tem muita liquidez, alguns gestores acabam encarteirando ativos com mais risco”, diz o gestor da XP Asset. “Com a consolidação, vamos ver fundos maiores e com portfólios melhores, e gestores com maior preparo técnico para tocar os fundos.”
Para Masetti, a consolidação demonstra que o terceiro boom do mercado de FIIs será marcado pela maturidade, depois do ciclo inicial, de 2012 e 2013, em que este segmento de investimentos começa a germinar, seguido por um período de expansão e popularização visto entre 2019 e 2022.
E assim como foi visto no segundo ciclo, essa nova fase terá como catalisador a queda dos juros. “Esse novo ciclo de juros, se realmente a Selic terminal for como o mercado está apontando, em torno de 8,5% e 9%, cria um ambiente saudável para a indústria continuar crescendo abrindo caminho para um terceiro boom, deixando essa classe de ativos ainda mais estruturada”, diz o gestor.
