Ele queria ser jogador de futebol ou surfista, embalado por suas temporadas no litoral de São Paulo, no início no Guarujá e depois em Maresias, onde seu então padrasto, o cineasta Hector Babenco, tinha uma casa.
“Mas a família ficou de cabelo em pé com a possibilidade”, contou ao NeoFeed Oscar Segall, sócio-fundador da gestora de ativos imobiliários e incorporadora KSM Realty. Aos 57 anos, contudo, ele voltou a ser surfista. Suas ondas hoje ficam em Itupeva, interior de São Paulo. E, até 2025, levará a prancha para a marginal Pinheiros, na zona sul de São Paulo.
Depois de estrear a praia artificial do condomínio Praia da Grama em 2021 (fase 3 e 4 da Fazenda da Grama), Segall agora está à frente do Beyond The Club, um clube de “high experience”, com a "maior piscina em volume de ondas do mundo que acomoda até 900 surfista por dia", rodeada por uma areia que não esquenta e ancorada a uma escola de surf. "Vamos levar a praia para São Paulo", diz ele.
O complexo também contará com pista skate indoor, simulador de ski, arenas de e-sport, área para lutas, spa, além de alta gastronomia, hotelaria para sócios, e coworking, numa área de 70 mil m², onde antes era o hotel Transamérica com o acréscimo de um terreno adquirido ao lado. Um investimento de R$ 1,1 bilhão do grupo formado pelo BTG Pactual Asset Management, a Realty Properties e a KSM.
“Estamos erguendo um oásis a 20 minutos da Faria Lima. Chama-se Beyond porque vai além do surf, além da imaginação. E porque é um conceito global”, diz Segall. “Esta é nossa flagship que une praia com ondas artificiais, esporte, bem-estar e sustentabilidade e que pode ser replicada em Dubai, Miami e Madri, alguns dos lugares que estamos estudando.”
O Beyond de São Paulo contará no total com três mil títulos familiares. Desde seu lançamento em dezembro já foram vendidos 530 deles a R$ 630 mil cada. O VGV previsto é de R$ 2 bilhões. No processo de internacionalização, explica Segall, poderá ser comercializado como “licence”, no modelo de bandeiras hoteleiras como “Four Seasons”, por exemplo.
O coração do projeto deste “ecossistema” é, contudo, a piscina de ondas artificias para surfar. Ou seja, a parceria com a empresa espanhola criadora da tecnologia, a Wavegarden. “A tecnologia está se tornando acessível, mas ainda é cara. A Wavegarden está com 60 projetos no mundo, sendo que o Beyond de São Paulo é o seu maior.”
No início, não foi fácil convencer os investidores que seria rentável fazer a Praia da Grama, por exemplo. Foi por essa razão que a KSM assumiu como incorporadora as fases 3 e 4 da expansão do condomínio de Itupeva, em 2019. “Foi um investimento de R$ 400 milhões entre terreno, praia, infraestrutura da fase 3 e fizemos uma receita de R$ 750 milhões”.
Como parâmetro ele mostra que o metro quadrado da Fazenda da Grama era 20% do valor de outro condomínio de luxo, o Quinta da Baroneza, em Bragança Paulista. Hoje “estamos valendo R$ 2 mil o m², quase o mesmo que a Baroneza. A pandemia ajudou, mas a praia ajudou mais.”
Como esse histórico, o Beyond se concretizou mais rápido. E o grupo de investidores criou um estatuto na qual a taxa de transferência do título é de 10% para aumentar o interesse no ativo. Os clubes tradicionais fazem justamente o oposto.
“O título sempre vai valer 90% porque a gente quer que essas pessoas além do prazer de ter um pequeno oásis, tenham a percepção que estão investindo num negócio com potencial de valorização.” Por isso, um clube como esse só se viabiliza em cidade onde há “massa crítica e renda”.
Na área do hotel Transamérica também funcionava o Teatro Alfa, um dos maiores equipamentos culturais da cidade, que está fechado. “Ele vai ser reformado e reaberto o quanto antes. Não fará parte do complexo, mas a receita será convertida para o Beyond.”
A tradição familiar
Neto do artista plástico Lasar Segall, filho de Oscar Segall, criador do Museu Lasar Segall, e da galerista e marchand Raquel Arnaud, enteado de Babenco, Segall poderia ter seguido a carreira cultural como era esperado.
Mas como também é bisneto de Mauricio Klabin, o lado empresarial da família lituana criadora de uma das maiores companhias de papel e celulose do mundo pesou em sua trajetória de incorporador imobiliário.
Ele abandonou a escola do primeiro ano do ensino médio, trabalhou em gráfica e teve uma bem-sucedida temporada no mercado publicitário, antes de assumir a missão de cuidar dos “terrenos do patrimônio da família na Chácara Klabin”.
Seguiu com a criação da inovadora Klabin Segall, em 1998, que tinha “governança simples e transparência”, e foi a “mais jovem incorporadora” a abrir capital em 2006 com avaliação de R$ 900 milhões.
A companhia, que fundou com o primo e cineasta Sergio Toledo (Segall), lançou o primeiro grande residencial no então esquecido e industrial bairro da Barra Funda, fez uma campanha de revitalização com outro residencial na Lapa, no Rio, “onde vendemos 700 apartamentos em uma hora e meia” numa PPP com a prefeitura, e lançou o emblemático “Seridó, 106”, um residencial de alto padrão com 128 apartamentos no Jardim Europa.
“Todo mundo me dizia que rico não ia morar num pombal. O valor do condomínio era baixo para todas as soluções de privacidade que montamos, como hall e elevadores que nunca ninguém se encontra. Hoje é um dos empreendimentos de maior liquidez e valorização de São Paulo”, diz ele sobre a "ousadia" do Seridó, 106.
A Klabin Segall "chegou a ser avaliada em R$ 1,7 bilhão", mas “depois da crise do Lehman Brothers o mercado derreteu” e Segall e os outros sócios passaram o controle para a Agra e a espanhola Veremonte, em 2009. Na época, a empresa acumulava dívida de R$ 637 milhões, sendo R$ 430 milhões em debêntures. As compradoras pagaram o equivalente a R$ 112,5 milhões, ou R$ 1,83 por ação.
Quando deixou a companhia, Segall foi chamado para montar o departamento de real estate do BTG. Ficou um ano antes de partir de novo desta vez para Miami, onde lançou cinco empreendimentos com a brasileira Íntegra. Quando voltou para o país em 2012, criou a KSM “para representar o capital em bons investimentos imobiliários.”
No meio do caminho o surfista Gabriel Medina se tornou campeão mundial e reacendeu sua vontade de pegar ondas. “Mas eu não queria enfrentar aquele trânsito absurdo para descer para o litoral.”
A tecnologia da Wavegarden ele conheceu em 2013, mas foi preciso anos para viabilizá-la em empreendimento até porque “de 2014 até 2019, o mercado foi um horror, as vendas não estavam acontecendo nas pontas dos residenciais. E não era o momento de capitar dinheiro para investir.” Só em 2019 ele começou construir sua “sensação de mar” na Praia da Grama e a se tornar o “empreendedor das ondas artificiais”.
E, como ele diz, “o trabalho do incorporador é dar respostas”, mesmo que seja encontrar um terreno gigante e construir uma praia no meio de São Paulo.
