经过多年的试水和零星投资，巴西的多户住宅开发项目正开始发展壮大。即使在利率居高不下的严峻形势下， Brookfield 、 Kinea Investimentos和 Greystar 等公司仍在加大对该领域的投资。

NeoFeed获得的CBRE巴西公司的一项调查显示，到2028年，巴西短期和长期租赁（分别指租期少于12个月和超过一年）的住宅物业存量将达到20600套，比2025年下半年登记在册的12300套增长67%。这些数据不包括学生公寓。

根据世邦魏理仕的一项调查，预计到 2026 年，总库存量将达到 16,100 套，增长 30.5%，这标志着此前一直引起投资者和交易员怀疑的论点取得了进展。

“我们正处于这个行业形成的初期阶段，”世邦魏理仕巴西副总裁达尼洛·蒙泰罗表示。“巴西的多户住宅市场规模仍然很小，但它正开始吸引机构投资者，他们将其视为长期投资组合中的战略性资产类别。”

大多数项目都瞄准了中产阶级，根据 Tendências Consultoria 的一项调查，中产阶级占巴西人口的一半，而市场上的两大领先企业Brookfield和 Greystar 计划在未来几年将业务拓展重点放在中产阶级群体上。

这家加拿大管理公司是巴西最大的此类物业运营商，旗下拥有33个项目，分布在八个城市，其中包括五个州首府。在6200套住宅单元中，约有2700套已投入使用，目标是在2026年底前将投入使用的单元数量增加到4000套以上。Brookfield在巴西管理的房地产资产总额达250亿雷亚尔。

该多户住宅战略结合了收购、开发和现有建筑改造。管理公司近期在里约热内卢收购了三个项目，并收购了运营商Tabas 。

Brookfield 还在 6 月初与 Kinea 达成协议，推出一项房地产基金，旨在筹集 19 亿雷亚尔，用于收购这家加拿大资产管理公司旗下 22 个项目中的 4500 多套住宅单元。

Greystar 目前运营着约 2,500 套公寓，包括多户住宅和学生公寓，并计划在两年内达到约 5,300 套公寓，这包括其自身的项目和为第三方提供的服务。

“平均票价在每套 4000 至 5000 雷亚尔之间的套餐将会有巨大的需求，”Greystar 巴西运营执行总监 Cristiano Viola 表示。

这主要是因为这部分人群面临着高利率带来的巨大压力。虽然上层阶级有足够的资源购买房产而不会对其财务状况造成重大损害，下层阶级也能获得政府项目的帮助，但中产阶级却被高利率压得喘不过气来，不得不严重依赖租房。

世邦魏理仕对圣保罗中档公寓进行的模拟显示，抵押贷款月供可能比同等租金每月高出 1000 雷亚尔以上。

这个问题引起了布鲁克菲尔德的注意，2018 年，受其在美国的经验启发，他们开始研究如何在巴西实施多户住宅项目。

“在我们早期进行的一项调查中，我们问：为什么你想租房而不是买房？答案几乎总是相同的：缺乏首付资金、家具购置费用或收入证明，”Brookfield房地产投资高级副总裁André Lucarelli说。

然而，这种需求不仅仅与住房供应有关。卢卡雷利指出，人们对拥有专业管理团队和更佳租户体验的房产的需求也在不断增长，这吸引了另一批更倾向于租房而非购房的群体。

他说：“我们意识到，市场对高质量、专业管理的租赁住房有着非常强劲的需求。当时的市场极其分散，由个人主导，租户体验很差。”

学习曲线

尽管巴西市场需求旺盛且利率高企并非新鲜事，但多户住宅所有权模式发展缓慢，早期尝试也以失败告终。除了向消费者推广这一概念的挑战之外，投资者还需要学习如何高效管理住宅收益型资产。

“多户住宅最初运营起来并不顺利，几乎没人知道该如何运作，” Patria Investimentos的合伙人兼房地产主管 Rodrigo Abbud 说。“最初的做法是从开发商手中购买未售出的房产，目的是出租并从中获利。但后来人们逐渐意识到，这并非最合适的做法。”

据 Greystar 的 Viola 称，许多早期开发项目都是以出售为目的而建造的，而创收资产的运作机制则完全不同。

“开发商卖掉房产，交出钥匙，他们的工作就结束了。但在多户住宅开发中，运营工作从住户入住后才开始。需要维护与住户的关系，提供服务，并确保资产在多年内保持价值，”他说道。

学习过程涵盖了从确定理想的单元大小到提供服务、公共区域和运营解决方案，从而提高入住率和盈利能力的方方面面。

过去十年间， Selic利率长期维持在两位数，宏观经济环境也阻碍了扩张。世邦魏理仕的蒙泰罗表示，多户住宅开发需要更长的投资周期：包括土地购置、建设、租赁以及运营成熟直至达到其盈利潜力。

近年来，该领域不得不与住宅销售市场竞争，后者能为开发商带来更快的回报。“当销售市场非常火爆时，很难说服开发商将项目用于创收。周期更长，需要更多资金，”他说道。

这种情况促使Greystar于2020年在巴西开展业务，目标客户群体为社会金字塔顶端，但也关注中产阶级。“我们通过与Cyrela和CPPIB的合作，在黄金地段开发高端项目，但这只是我们一直在努力的方向之一，”Viola说道。“我们相信，金字塔中下层蕴藏着巨大的发展潜力。”

即便面临这些挑战，运营指标依然印证了这一观点，促使大型投资者加大对该领域的投资。在圣保罗，该行业约70%的项目都位于此地，去年下半年，2024年落成的长租物业入住率达到了82%。

一些公司仍在观望。例如，Patria公司表示，他们仍在评估新的机会。该公司在住宅租赁物业方面投资了约10亿雷亚尔，旗下拥有约5000套房产。

蒙泰罗认为，巴西多户住宅市场的最终整合取决于房地产投资信托基金（REITs）的更大参与度。目前，住宅收益型资产仅占该行业资产的不到1%。

他表示：“市场成熟意味着新参与者的加入、更大投资组合的形成以及房地产基金实力的增强。这是多户住宅市场达到与更成熟市场类似的地位的自然路径。”

但该行业的所有发展都取决于宏观经济状况的改善，尤其是利率的降低。

卢卡雷利表示：“利率下降将极大地鼓励人们重新投资，重启项目，吸引更多公司入驻，因为各项数据都会有所改善。如果利率能够起到促进作用，发展速度可能会更快，因为市场需求是存在的。”