圣保罗市即将迎来十多年来最大规模的新增企业办公空间。但鉴于圣保罗首府对开发项目，尤其是高端项目的需求强劲，这应该不会影响空置率。
咨询公司RealtyCorp为NeoFeed进行的一项调查显示，预计圣保罗市下半年将新增约287,800平方米（m²）的住房库存。其中，90%属于A、AA和AAA级。
这一交付量超过了2015年下半年的约268,400平方米，后者是RealtyCorp分析的历史数据中最高的半年交付量。同时，这一交付量也相当于今年上半年交付量的约2.9倍，并且是2025年全年交付量的两倍多。
据 RealtyCorp 租赁总监 Christofer Mariano 称，预计交付的大量房产并非近期大量新房推出所致，而是多年前启动的项目逐渐成熟的结果。这些项目为了利用疫情冲击后需求的复苏而加快了进度。
“交付日期更多地取决于市场，而不是项目本身，因为这个项目在整个危机之前就已经构思出来了，”他说。
“开发商开始施工时，疫情爆发了，他们采取的策略是，按照市场的发展速度推进这些项目，”这位高管补充道。
南部地区的 Chácara Santo Antônio 和Chucri Zaidan地区就是这种情况，这两个地区直到 2020 年都相当炎热。
由于两座城市拥有充足的可供建设的土地，因此都获得了大型项目，其中许多项目是在 2018 年至 2019 年间规划的。疫情和远程办公的出现提高了空置率，从而减缓了这些项目的开发进度。
随着恢复线下办公，这些项目已经复工并开始交付市场。据 RealtyCorp 称，这两个地区将占据交付量的大部分，新增办公面积约为 156,600 平方米，相当于本季度计划总交付量的 54.4%。
但马里亚诺指出，项目积压并非下半年预计交付量巨大的唯一原因。在预计将新增约33,500平方米的法里亚·利马大道上，已经开发出一些新建筑，以解决该地区空间短缺的问题。
在像皮涅罗斯这样的地区，计划交付的面积约为 59,800 平方米，精品项目占主导地位，其特点是面积较小、建筑风格独特。不过，该街区位于西部，也拥有Cyrela Oscar Freire Corporate ，这是计划交付的最大建筑之一，将容纳Cyrela的总部和Nubank的一些员工。
马里亚诺认为，共同点在于市场的改善。“圣保罗的每个地区都有其独特的特点，因此会采取不同的策略，这主要是由于市场、价格和规模的差异。每项资产的发展历程也略有不同。”他说道。
空置率稳定，建筑业蓬勃发展。
尽管预计未来几个月将有数十万平方米的物业投入市场，但目前市场需求强劲，许多新上市的物业和项目在部分出租后仍能迅速被消化。因此， 空置率不太可能出现显著变化。
“即便有了这些新增房源，空置率至少也会趋于稳定，因为新租约的签订速度依然强劲。如果没有新的危机出现，市场将继续消化这些空置空间，”马里亚诺说道。
调查显示，如果下半年的净吸纳量与上半年持平，约为 186,000 平方米，那么高端市场的空置率最多可能略有上升，从约 12.7% 升至接近 13%。
据马里亚诺称，市场吸纳量已恢复到疫情前水平，每年在40万至50万平方米之间。这一吸纳量足以抵消预期新增供应的大部分。
此前一直受困于高库存水平的楚克里·扎伊丹地区，如今正加速吸纳租户。疫情期间空置率一度高达约32%，而得益于新租约的快速签订，目前已降至约12%。
此外，一些楼盘在上市时就已经有租户入住，例如位于南部地区的Cyrela Oscar Freire项目以及Ester Towers和Alto das Nações等楼盘，这些项目吸引了众多大型企业的关注。“增加房源并不一定会增加空置率，因为其中一些楼盘可能在交付时就已经有人入住，”他说道。
这种情况促使开发商持续投入工作。据马里亚诺介绍，目前该市仍有超过50万平方米的高端企业办公空间正在建设中，此外还有几块已获批准的地块，只待合适的时机开工建设。
“企业市场需要长期规划。开发商不能因为目前供应充足就停止建设。如果他们这样做，等到需求再次回升时，就为时已晚了。”他说道。
