A Tivio Capital, joint venture entre Bradesco e Banco BV com mais de R$ 34 bilhões sob gestão, está investindo na ampliação da sua área de real estate, que tem R$ 8 bilhões. E o primeiro passo é mexer no TVRI11, seu maior fundo imobiliário.
Um dos mais tradicionais do mercado com 12 anos de track record, o TVRI11 já conseguiu mudar a estratégia de gestão de passiva para ativa. Agora, vai em busca da renovação de sua política de investimento para deixar o fundo mais dinâmico.
Para que isso aconteça, a Tivio Capital está convocando uma assembleia com os quase 70 mil cotistas a partir de terça-feira, 15 de outubro, para para aprovar essas mudanças.
A gestão do fundo busca 25% dos votos para aumentar a previsão de capital autorizado para R$ 10 bilhões, permitir a aquisição de novos ativos, além de trazer novos incentivos para os gestores, aumentar a taxa de administração e incluir a taxa de performance, entre outras mudanças.
“Estamos reestruturando a gestora e a estratégia de real estate é o nosso carro-chefe. Queremos diversificar a atuação do fundo para trazer mais valor agregado para o cotista e aproveitar as oportunidades de investimento do momento”, afirma Adriano Mantesso, head da área de real estate da Tivio Capital, em entrevista ao NeoFeed.
Com R$ 1,6 bilhão sob gestão, o portfólio atual do fundo está muito concentrado em agências bancárias - e no Banco do Brasil como inquilino. Cerca de um terço dos ativos são de aluguéis em agências bancárias e outro um terço em agências que também tem outro ponto comercial. O TVRI11 tem 61 imóveis espalhados em 14 estados e taxa de vacância de 3%.
O objetivo é que o fundo passe a ter como estratégia a renda urbana, ou seja, o varejo que está nas ruas, como pequenos supermercados, farmácias, academias e escolas, e também, agências bancárias.
Para essa mudança, está em curso a venda de ativos considerados de pouco potencial de valorização no curto e médio prazo. De novembro do ano passado a junho deste ano, as agências do BB em Juiz de Fora (MG), Tijuca (RJ) e Brás (SP) foram vendidas pelo fundo. Esses três desinvestimentos resultaram em cerca de R$ 32 milhões de lucro.
Ao mesmo tempo, a gestora espera conseguir captar novos recursos. Para isso, a mudança do regulamento é necessária. Hoje, para fazer qualquer follow on é preciso autorização de uma assembleia, engessamento que faz a gestão perder oportunidades de mercado.
“Com os juros mais altos, a liquidez diminui no mercado. Mas neste cenário quem está capitalizado ganha vantagem para negociar e conseguir bons ativos a preços atrativos. Estamos em uma boa janela de aquisição, em especial para renda urbana”, diz Mantesso.
De acordo com ele, as farmácias e as academias estão se expandindo muito. "E muitos pequenos comércios estão vendo que faz mais sentido desmobilizar o patrimônio e ir para o aluguel para ganharem flexibilidade”, afirma.
Atualmente, a taxa de administração do fundo é de 0,28% ao ano. A proposta é passar a ser de 0,5% ao ano mais taxa de performance, agora como gestão ativa. Mas as novas taxas só serão implementadas caso a geração de rendimentos por cota seja igual ou superior a R$ 1,02 - atualmente está em R$ 0,98. Os cotistas terão 30 dias para votar nas propostas de forma digital.
Reforço no time
Como parte desse movimento de renovação e diversificação da gestora, novos executivos chegam à casa. Erica Moreira de Souza é a nova head do segmento de tijolo. Com 17 anos no mercado imobiliário e de capitais, ela veio da Vinci Partners, onde esteve por mais de uma década. E, segundo a gestora, outros dois nomes se somarão à equipe do segmento de papel e de crédito.
Também chega para o time Marcelo Guerra, que assume o cargo de gerente de negócios imobiliários. Antes, Guerra foi head de logística e novas estratégias na Tellus Investimentos Imobiliários e trabalhou por seis anos na Actis.
E, por fim, Enrico Trotta, o head de research, passa a ser também responsável pela área de RI e inteligência de mercado dentro de imobiliário. Com esses reforços e as mudanças em curso, o fundo acredita estar no caminho para voltar a ter o protagonismo que já teve há uma década.
“Nós já fomos um dos 10 maiores e mais importantes fundos imobiliários do mercado. Agora, com mais robustez, estamos buscando retomar o nosso protagonismo neste segmento”, afirma Mantesso.
Neste ano, foram registradas mais de R$ 6 bilhões em ofertas de fundos imobiliários, segundo dados da Comissão de Valores Mobiliários. E estão em análise cerca de R$ 5,5 bilhões. Com gestoras levantando tíquetes bilionários, como a XP e a BB Asset.
Em 2023, foram registrados mais de R$ 11,7 bilhões em ofertas primárias e secundárias. Em 2022, o montante passou de R$ 20 bilhões.
