São 4,2 km de frente para a praia em um total de 12 milhões de metros quadrados. Nesse idílio, localizado na praia do Preá, a Meca dos praticantes de kitesurf, no Ceará, 8 milhões de metros quadrados estão pousados entre a estrada e o aeroporto de Jericoacoara e mais 4 milhões de metros quadrados entre a estrada e a praia.
É com essas e outras credenciais que a XP Asset e um grupo de ex-sócios da XP pretendem realizar um road show com os principais escritórios de agentes autônomos da rede ligada a companhia de Guilherme Benchimol para levantar R$ 165 milhões, podendo chegar a R$ 200 milhões, no fundo imobiliário FII XP Grupo Carnaúba.
“A oferta é para comprar entre 25% a 30% da holding do Grupo Carnaúba”, diz Pedro Carraz, gestor de fundos imobiliários da XP Asset Management. O fundo é voltado a investidores profissionais, aqueles que têm mais de R$ 10 milhões de patrimônio. E duas classes foram estipuladas: classe A, com cotas de R$ 10 milhões, e classe B, com cotas de R$ 300 mil.
A XP Asset conta atualmente com R$ 165 bilhões sob gestão e os fundos imobiliários têm ocupado um lugar de destaque com R$ 15 bilhões sob gestão. Dos 17 fundos, 13 são listados para renda e outros quatro para ganho de capital, com uma pegada de private equity. Esse fundo do Grupo Carnaúba é o quinto com essa tese. “Acreditamos muito no projeto, que é único, e confiamos muito nas pessoas envolvidas”, diz Carraz.
O fundo terá um prazo de oito anos com possibilidade de extensão a 10 anos. Ele navegará na onda do desenvolvimento imobiliário da região ao longo desse tempo. “À medida que a holding vai distribuindo dividendos, a gente vai distribuir esses rendimentos aos cotistas do fundo”, diz Carraz. A previsão é de que os dividendos comecem a ser distribuídos dentro de quatro anos.
Ao longo do tempo, o fundo também poderá fazer desinvestimentos e repassar para os cotistas. “No nosso cenário base, a expectativa de retorno prevista é de IPCA mais 20% e no cenário upside é de IPCA mais 25%”, diz Frederico Ferreira, sócio e CFO do Grupo Carnaúba. Os múltiplos do equity devem ser de cinco vezes.
O dinheiro captado, dizem os sócios do Carnaúba, será 100% de oferta primária para pagar parte de terrenos adquiridos e para o desenvolvimento de projetos na região. O plano é construir seis condomínios de luxo e outros condomínios de classe média e popular de acordo com as oportunidades de mercado, de forma faseada. E isso já vem acontecendo.
Em 2022, a companhia lançou o Vila Carnaúba, condomínio com 230 lotes. Na primeira fase, com a oferta de 100 lotes, vendeu 80 deles. “Vendemos isso em um ano. Agora estamos nos preparando para lançar a fase dois do projeto”, diz Rogério Carvalho, sócio e diretor comercial do Grupo Carnaúba. “Começamos vendendo os lotes com o metro quadrado a R$ 1 mil e, em um ano, quase dobrou de valor, chegando a R$ 1,9 mil.”
São lotes com tamanhos que vão de 600 metros quadrados a 2 mil metros quadrados. “É um condomínio todo sustentável, só pode construir até 30% do lote, não entra carro a combustão lá”, diz Carvalho. “Nosso sonho grande é que esse seja o condomínio de praia mais luxuoso do Brasil.”
O grupo homologou três construtoras para que os clientes possam escolher entre 15 tipos de casas. As casas, com cerca de 300 metros quadrados, mais os lotes estão saindo entre R$ 4 milhões e R$ 5 milhões. Há também opções entre R$ 8 milhões e R$ 10 milhões.
Outro projeto recém-lançado é o Carnaúba Wind House, um clube com hospedagem para clientes que não querem ter uma casa no Preá, mas podem contar com infra e crédito para estar no local por uma temporada grande no lugar. Os títulos variam de R$ 300 mil a R$ 550 mil, sete tipos de hospedagem e um crédito anual para ser usado.
A história da Villa Carnaúba remonta a 2019, quando Julio Capua, antigo sócio da XP, deixou a companhia e, ao viajar para o Preá para praticar kitesurf, idealizou o projeto. “A gente ia para lá desde 2010, mas foi nessa época que vimos a região como uma alternativa de diversificar o portfólio”, diz Eduardo Juaçaba, sócio e diretor jurídico e de relações governamentais do Grupo Carnaúba.
Na época, Capua comprou um terreno de 513 mil metros quadrados por R$ 33 milhões. Mas, aos poucos, começou a pensar em um projeto maior para a região. Daí surgiu, a ideia de criar um plano de desenvolver o destino. Para isso, em 2021, trouxe sócios e decidiu acelerar o processo de aquisição de terrenos.
Em uma captação envolvendo “family and friends”, o grupo acabou levantando R$ 150 milhões. Empresários do porte de Sergio Furio, fundador da Creditas; Pedro Paulo Diniz, da Fazenda da Toca; Victor Lazarte, da Wildlife; Marcos Ermírio de Moraes e outros aportaram dinheiro que ajudou a comprar outros 11,5 milhões de metros quadrados na região.
Com as aquisições, o grupo passou a delinear os detalhes da tese de investimento baseada em três pilares. O primeiro pilar calcado em projetos imobiliários como loteamentos, condomínios, hotéis e pousadas. O segundo de planejamento urbano. “Compramos áreas 5 km distantes da praia também pensando em como implementar um desenvolvimento urbano sem gerar desordem”, diz Juaçaba.
Nesse sentido, o Grupo Carnaúba contratou oito urbanistas para desenvolver o masterplan com bairros na região, além dos condomínios. Por último, criou um instituto, batizado de Instituto Camboa, para minimizar o impacto social nas comunidades e para que as pessoas da região se integrem ao projeto.
A Vila Carnaúba, dizem os sócios, tem outra vantagem: estar próxima do aeroporto de Jericoacoara. Isso ajudou a trazer a primeira bandeira hoteleira para a região. “Depois de 19 meses de negociação, conseguimos trazer o primeiro hotel Anantara ao Brasil”, diz Ferreira sobre a famosa cadeia oriental que deve inaugurar em 2026.
Até 2033, o plano é ter um total de quatro hotéis no Preá. Além do Anantara, outras marcas são esperadas. “Estamos conversando para trazer outras bandeiras como Fasano, Txai, Accor.” Como no kitesurf, tanto XP como Grupo Carnaúba, esperam bons ventos. Agora, falta o mercado decidir se vai acompanhar.
