El calendario del segundo trimestre de 2026 no fue el más favorable para los centros comerciales y los minoristas. Además de la Semana Santa a principios de abril, la mayor duración del Mundial jugó en su contra, provocando la ya tradicional caída del flujo de consumidores en los centros comerciales, especialmente los días en que jugaba la selección brasileña .
Parte de estos impactos se pueden medir en el balance de Iguatemi . El operador de centros comerciales registró una caída del 32% en las ventas durante las fechas de los partidos de la selección brasileña, en comparación con los mismos días de 2025. Sin este efecto, las ventas en junio habrían crecido aproximadamente un 7%.
Si bien el torneo afectó a estos indicadores operativos, el grupo entiende que, a diferencia del desempeño del equipo dirigido por Carlo Ancelotti en Estados Unidos, el resultado general del período fue positivo.
“Fue un trimestre difícil, debido a estos efectos del calendario, pero demostró la resiliencia de nuestra cartera”, afirma Guido Oliveira , director financiero de Iguatemi, en una entrevista con NeoFeed . “Pero no nos podemos quejar”.
Algunas cifras respaldan esta perspectiva. Los indicadores siguen una visión pro forma, ya que el grupo entendió que esta era la manera más apropiada de reflejar el intenso movimiento que experimentó su cartera entre el segundo trimestre de 2025 y el de 2026.
En la práctica, Iguatemi tuvo en cuenta la participación en los activos que actualmente mantiene en su cartera y el rendimiento de estas operaciones en los dos períodos para establecer una base de comparación más justa.
Durante este periodo, por un lado, el grupo redujo su participación en los centros comerciales Market Place, Galleria, Iguatemi Ribeirão, Iguatemi Rio Preto, Iguatemi Alphaville y Praia de Belas. Y, por otro lado, adquirió una participación en Pátio Paulista e incrementó su participación en Pátio Higienópolis.
En el marco de esta reestructuración, la compañía registró una utilidad neta ajustada recurrente pro forma de R$ 133,8 millones entre abril y junio de este año, lo que representa un crecimiento de aproximadamente el 22,1% en comparación con el mismo período de 2025.
Los ingresos netos ajustados aumentaron un 11,6% hasta alcanzar los R$396 millones, mientras que las ventas totales se expandieron un 4,6% hasta los R$6.600 millones. El EBITDA ajustado recurrente subió un 10,8% hasta los R$290,5 millones, y el flujo de caja operativo ajustado (FFO) aumentó un 21% hasta los R$170,9 millones.
En las cifras que excluyen estos ajustes pro forma, el beneficio neto ajustado disminuyó un 35,8%, mientras que los ingresos netos ajustados cayeron un 2,7%. En la misma comparación, el EBITDA ajustado registró una caída del 34,8% y el FFO ajustado del 28,9%.
Oliveira, sin embargo, ofrece otros argumentos para "defender" el desempeño durante el período. "Cerramos el trimestre con una tasa de ocupación muy alta, un nivel de descuento que es el más bajo en los últimos quince años y una tasa de morosidad neta cercana a cero", dice el director financiero.
La tasa de ocupación promedio fue del 96,9%, un aumento de 0,5 puntos porcentuales. Los alquileres de los mismos locales y áreas crecieron un 2,7% y un 2,5%, respectivamente, y el alquiler por metro cuadrado de espacio propio aumentó un 11,8%, hasta alcanzar los R$ 703. La morosidad neta disminuyó 0,2 puntos porcentuales, hasta el 0,1%.
En otros indicadores, las ventas de las mismas zonas y de los mismos locales crecieron un 4,2% y un 1,7%, respectivamente. Las ventas por metro cuadrado de espacio propio, a su vez, registraron un incremento del 13,3%, hasta alcanzar los R$ 9.837.
Según la valoración de Oliveira, los cambios realizados en la cartera del operador durante los últimos doce meses son precisamente el factor principal que explica cómo la empresa superó el segundo trimestre de 2026 sin grandes contratiempos, a pesar del impacto de dicho período.
«Nos deshicimos de los centros comerciales menos rentables y ampliamos nuestra presencia en los más productivos, lo que impulsó nuestros resultados», afirma el director financiero. «Además, para la segunda mitad del año, las perspectivas comerciales siguen siendo optimistas en cuanto a la demanda y la fidelización de clientes».
En cuanto a la oferta comercial, el segundo trimestre trajo novedades como la apertura, la semana pasada, de una de las primeras tiendas propias de la marca suiza de ropa deportiva On en JK Iguatemi, en São Paulo.
En este mismo estante también se anunció la apertura de una nueva tienda Dior en Iguatemi São Paulo, en un espacio de 600 metros cuadrados, así como la inauguración de tiendas H&M en los centros comerciales Iguatemi Porto Alegre y Praia de Belas.
Oliveira destaca que Iguatemi consolidó todos estos cambios importantes en su cartera sin aumentar su apalancamiento operativo. La compañía cerró el trimestre con un ratio de apalancamiento de 1,62 veces. Sin considerar el impacto de las ganancias de capital derivadas de la venta de participaciones minoritarias en el primer trimestre, el apalancamiento sería de 1,81 veces. Hace un año, el ratio era de 1,90 veces.
La mejora en la ecuación de pasivos también figuró en la agenda del trimestre. Tras captar R$ 535 millones a finales de junio mediante un Certificado de Cuentas por Cobrar Inmobiliarias (CRI), el grupo realizó una amortización anticipada de la segunda serie de su undécima emisión de obligaciones, por un importe de R$ 236,1 millones.
“Mantenemos nuestra disciplina financiera, dado el entorno de altas tasas de interés”, afirma Oliveira. “Pero incluso en este contexto, con esta gestión de pasivos y nuestra generación de efectivo, continuamos con nuestras inversiones. Actualmente, contamos con cinco obras en construcción”.
Con una inversión de capital de entre R$450 millones y R$600 millones para este proyecto hasta 2026, las obras incluyen ampliaciones y remodelaciones en los centros comerciales Iguatemi São Paulo, Iguatemi Brasília, Market Place e Iguatemi Campinas, así como en Casa Figueira, un barrio planificado integrado con este último centro comercial.
El director financiero añade que, aparte de estos proyectos, todavía hay margen para importantes movimientos de reciclaje y reasignación de cartera en Iguatemi, que, junto con el informe financiero, también anunció un nuevo programa de recompra de acciones por valor de 60 millones de reales, válido hasta diciembre de 2027.
Las acciones de Iguatemi cerraron la sesión de hoy con una subida del 1,07%, cotizando a R$ 25,57, exactamente al mismo nivel que a finales de 2026. El grupo está valorado en R$ 7.600 millones.
