BTG Pactual Asset Management acaba de batir un récord en el sector de fondos de inversión inmobiliaria brasileños. El fondo BTLG11 logró la mayor captación de fondos en la historia del segmento. El producto recaudó R$ 1.807 millones en dos tramos con más de 155.000 inversionistas.

Detalles: 100% en efectivo, lo que hace que el fondo alcance un valor de mercado de R$ 7.300 millones en un momento en que el mercado de inversiones sufre tensiones preelectorales y conflictos en el extranjero.

La mitad de la financiación provino de la cartera de inversiones de BTG, mientras que la otra mitad provino de fondos institucionales, fondos de pensiones e inversores de plataformas como XP e Itaú . En definitiva, los inversores institucionales representaron el 25% de la demanda, y los inversores minoristas el 75% restante.

Un inversor que tuvo acceso al proceso declaró a NeoFeed que el 7% del total permaneció en manos de inversores extranjeros. Con esto, BTLG 11 se convierte en el mayor fondo de inversión inmobiliaria de Brasil.

Existen otras rondas de financiación importantes, como la de Kinea Rendimentos Imobiliários, que recaudó R$ 6.300 millones, y la de JHSF Capital Desenvolvimento Imobiliário, con R$ 5.230 millones. Sin embargo, son diferentes. La primera es un fondo de crédito, y la segunda es un fondo de desarrollo con activos que anteriormente pertenecían a grandes bancos.

Este fondo BTLG 11 se considera el más grande en el sector inmobiliario porque el 100% de lo invertido fue efectivo, superando los R$1.804 mil millones recaudados por XPML11 en 2024, que anteriormente era el más grande en el segmento.

"Fue una oferta pública inicial, sin intercambio de acciones ni acciones subordinadas y preferentes", afirma un gestor que siguió de cerca la transacción. Esto le dará al fondo mayor capacidad financiera para fortalecer su estrategia en el segmento de almacenes logísticos.

BTLG11 cuenta actualmente con 33 activos que suman 1,5 millones de metros cuadrados de espacio alquilable. Con esta captación de capital, el objetivo es añadir 500.000 metros cuadrados y otros 11 activos. NeoFeed ha sabido que el fondo ya se encuentra en negociaciones avanzadas con tres actores del sector para adquirir carteras de almacenes.

El fondo creció —y sigue creciendo— apostando por la tesis del comercio electrónico. Brasil cuenta con varios actores en el mercado, y el comportamiento del consumidor está cambiando. A diferencia de Estados Unidos, donde predominan Amazon y Walmart, aquí existen numerosas empresas que compiten entre sí, como Mercado Livre , Amazon , Magalu , Casas Bahia y gigantes asiáticos, entre otros. Y, con el avance del comercio electrónico, necesitan fortalecer la llamada última milla.

Las cifras sobre la evolución del comercio electrónico, recopiladas por la Asociación Brasileña de Inteligencia Artificial y Comercio Electrónico (Abiacom), demuestran la necesidad de que el sector logístico se adapte a este crecimiento. En 2016, hace diez años, el comercio electrónico generó ingresos por R$ 126.400 millones con 301 millones de pedidos. El año pasado, alcanzó los R$ 235.500 millones con 438,9 millones de pedidos. La proyección para 2026 es aún mayor: R$ 259.800 millones en ingresos con 460 millones de pedidos.

Por lo tanto, es necesario contar con la infraestructura adecuada para respaldar el crecimiento. Aquí es donde entra en juego otro componente que refuerza la tesis de BTLG11: la ubicación de activos cerca del mayor mercado de consumo del país: la ciudad de São Paulo. Y en este sentido, el fondo cuenta con una sólida cobertura.

Actualmente, el 70% de la cartera se encuentra en un radio de 60 km de la ciudad de São Paulo. La idea es seguir expandiéndose en este tipo de propiedades y renovar la cartera. "Tienen la característica de renovar activos, lo que mantiene la cartera siempre actualizada", afirma un inversor institucional que se ha incorporado al sector.

En los últimos cuatro años, BTLG 11 ha vendido activos por un valor de R$1.400 millones, lo que fortaleció su posición de efectivo y se destinó a nuevas adquisiciones o al pago de dividendos. En términos de resultados, el fondo ha generado una rentabilidad real del 41% en los últimos tres años.

El sector de los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) en Brasil ha experimentado un crecimiento vertiginoso. Según datos de Anbima, en 2020 su tamaño era de R$ 173.190 millones. En poco tiempo, esta cifra se ha duplicado con creces.

Según los datos más recientes, de junio de 2026, ya había alcanzado un patrimonio neto total de R$ 423.900 millones. Se trata de una clase de activos que resulta particularmente atractiva para los inversores, ya que consideran que los activos reales y los dividendos están exentos del impuesto sobre la renta.

Según Anbima, del total del sector, BTG Pactual lidera con 41.700 millones de reales bajo gestión, seguido de Kinea con 35.600 millones de reales y XP Asset con 31.700 millones de reales.

En los últimos años, las gestoras de activos también han expandido sus operaciones fuera de Brasil. BTG, por ejemplo, ha lanzado fondos inmobiliarios en Portugal, España, Chile, Colombia y Estados Unidos. Kinea, por su parte, cuenta con uno en Estados Unidos. Poco a poco, esta clase de activos está ganando cada vez más protagonismo.