BTG Pactual资产管理公司刚刚打破了巴西房地产投资基金领域的纪录。旗下BTLG11房地产投资基金创下了该领域历史上最高的募资额。该产品分两期募集了18.07亿雷亚尔，吸引了超过15.5万名投资者。

详情：100% 现金，这使得该基金的市值达到 73 亿雷亚尔，而此时投资市场正遭受选举前紧张局势和国外冲突的影响。

一半资金来自BTG的投资组合，另一半来自机构基金、养老基金以及XP和Itaú等平台的投资者。最终，机构投资者占总需求的25%，散户投资者占剩余的75%。

一位知情投资者告诉NeoFeed ，总额的7%最终落入了外国投资者手中。由此，BTLG 11成为巴西最大的房地产投资基金。

还有其他一些大型融资项目，例如筹集了63亿雷亚尔的Kinea Rendimentos Imobiliários和筹集了52.3亿雷亚尔的JHSF Capital Desenvolvimento Imobiliário。但它们有所不同。前者是信贷基金，后者是发展基金，其资产此前由大型银行持有。

BTLG 11 基金被认为是房地产基金中规模最大的，因为其投资全部为现金，超过了 XPML11 在 2024 年筹集的 18.04 亿雷亚尔，后者此前是该领域规模最大的基金。

一位参与交易的基金经理表示：“这完全是一次首次公开募股，没有进行股份交换，也没有涉及优先股和次级股的转让。” 这将为该基金提供更多资金，以加强其在物流仓储领域的战略布局。

BTLG11目前拥有33处资产，总可出租面积达150万平方米。此次融资的目标是新增50万平方米的可出租面积，并收购另外11处资产。据NeoFeed了解，该基金已与业内三家公司就收购仓库组合展开深入洽谈。

该基金的成长——并且仍在持续增长——源于对电子商务的押注。巴西市场上有多家电商企业，消费者行为也在不断变化。与亚马逊和沃尔玛主导的美国市场不同，巴西有众多公司相互竞争，例如Mercado Livre 、 亚马逊、 Magalu 、 Casas Bahia以及一些亚洲巨头等等。随着电子商务的蓬勃发展，他们需要加强所谓的“最后一公里”配送。

巴西人工智能与电子商务协会（Abiacom）汇编的电子商务发展数据显示，物流行业需要跟上这一增长步伐。十年前的2016年，巴西电子商务创造了1264亿雷亚尔的收入，订单量为3.01亿笔。去年，这一数字达到了2355亿雷亚尔，订单量为4.389亿笔。对2026年的预期更高：收入将达到2598亿雷亚尔，订单量将达到4.6亿笔。

因此，必须拥有支持增长的基础设施。这正是BTLG11投资理念的另一支撑点：资产位于巴西最大的消费市场——圣保罗市附近。在这方面，该基金的优势显而易见。

如今，该公司70%的投资组合位于圣保罗市方圆60公里以内。其理念是继续拓展此类物业，并不断更新投资组合。“他们具有资产更新的特点，这使得投资组合始终保持最新状态，”一位涉足该领域的机构投资者表示。

过去四年，BTLG 11 出售了价值 14 亿雷亚尔的资产，这增强了其现金储备，并用于新的收购或支付股息。就业绩而言，该基金过去三年的实际回报率为 41%。

巴西房地产投资信托基金（REIT）行业发展迅猛。根据Anbima的数据，2020年其规模为1731.9亿雷亚尔，短短几年内就增长了一倍多。

根据最新数据，截至2026年6月，其总净值已达4239亿雷亚尔。投资者尤其青睐这类资产，因为他们看到的是实物资产，而且股息免征所得税。

根据 Anbima 的数据，在整个行业中，BTG Pactual 管理的资产规模最大，达 417 亿雷亚尔，其次是 Kinea（356 亿雷亚尔）和 XP Asset（317 亿雷亚尔）。

近年来，资产管理公司也开始将业务拓展到巴西以外的地区。例如，BTG已在葡萄牙、西班牙、智利、哥伦比亚和美国推出了房地产基金。Kinea也在美国设立了一只房地产基金。这一资产类别正逐步崛起，日益受到重视。