一家领先的房地产投资信托基金（REITs）在证券交易所爆发了前所未有的危机，震动了房地产市场。
Cartesia Recebíveis Imobiliários FII (CACR11) 是 IFIX 指数成分股，以其高股息收益率而闻名——过去 12 个月的股息收益率达到了 40% 左右——但自 4 月底宣布暂停派息以来，其股价已累计下跌近 60%。
该基金市值损失达2.3亿雷亚尔，由5月初持有该基金份额的26500多名投资者承担。资产管理公司Cartesia Capital解释暂停向股东分红的原因是投资组合中“现金流入长期受阻”。
资产管理公司发现的最严重的违约事件涉及Helvetia CRI（房地产应收账款凭证），该凭证的未偿余额为5890万雷亚尔。该CRI的债务人为Helvetia 5 Administradora de Imóveis，与位于圣保罗州内陆Indaiatuba的高端住宅开发项目Helvetia Le Jardin相关。
本周，由于 Helvetia 5 未能按期支付 2026 年 5 月 22 日到期的商业票据，CRI 正式违约。然而，围绕该运营的问题由来已久，自 2023 年 7 月以来，已多次发布豁免令以避免债务提前到期。
NeoFeed获取的文件证实了这一情况。最初的违规行为涉及Helvetia 5缺少经审计的财务报表。
后来，问题扩大到未能达到销售目标和运营现金流问题：2023 年 10 月，由于“缺乏现金流入”，100 万雷亚尔从建设基金转移到储备基金，用于支付房地产应收账款凭证 (CRI) 的利息，该文件指出。
在随后的几年里，该交易的未完成文件不断累积。在2025年的年度报告中，Helvetia CRIs的受托人Oliveira Trust报告称，自2023年以来，它一直没有收到该交易中预期资金分配的证明。
根据 CRI 的文件，Helvetia 5 需要每六个月提供一次资源分配证明，包括一份详细说明资金使用情况的报告、一份测量报告、一份工作报告和一份实物财务时间表。
据受托人称，Helvetia 5 2022 年至 2025 年期间的经审计财务报表以及受托人 TAREF 和 Vila Nova Conceição 的资产负债表也尚未交付。
据NeoFeed报道，接近该项目的消息人士透露，由于承建该项目的建筑公司SteelCorp未能收到款项，Helvetia Le Jardin项目的建设于去年9月停工。消息人士称，款项拖欠始于去年6月至8月之间。
整个项目包括建造 48 栋房屋，但只建造了 12 栋，而且根据房地产登记处 (CRI) 的月度监测文件显示，该项目的一个阶段——布干维尔——仍在印代亚图巴市政厅进行项目审批。
交易文件显示，房地产应收账款证明（CRI）每月支付利息，并按未偿余额的 0.5% 进行指示性摊销，此外，如果建设基金超过待发生工程未偿余额的 105%，则最低现金清偿机制为 500,000 雷亚尔。
2026年3月，CRI的监测报告显示，收到债务人支付的款项886,900雷亚尔，并向债券持有人支付了相同金额的款项，其中包括581,500雷亚尔的利息和305,400雷亚尔的本金摊销。然而，更新后的未偿余额仍高达6160万雷亚尔，储备金似乎为零，低于174.4万雷亚尔的最低要求。
尽管多年来运营状况已出现紧张迹象，但直到 4 月底 Cartesia 暂停派发股息时，CACR11 的股东才意识到问题的严重性。
在此之前，管理公司在其管理报告中一直将 Helvetia 视为受监控的运营项目，其依据是预期 Helvetia Le Jardin 的股份将大量出售给机构投资者。
在 2025 年和 2026 年初的报告中，出售给机构投资者仍然是正在谈判中的解决方案——最初预计在 2025 年第四季度完成，然后是 2026 年第一季度，最后是第二季度。
直到 4 月份的报告中，经理才表示出售这些房产的策略“并未实现”，并将暂停派息与投资组合中项目“现金流入长期受阻”联系起来。
谈判
Cartesia从未透露潜在收购这些房产背后的机构投资者是谁。然而， NeoFeed咨询的消息人士和该新闻机构获得的文件均表明，由Nest Asset管理的Nest Eagle FII才是此次谈判背后的机构投资者。
Nest Eagle是一家致力于购买豪华房地产以获取租金收入的公司，去年因接受公共养老基金（ RPPS ）的投资而受到审计法院和检察官办公室的审查。其最大的投资来自里约热内卢州养老基金RioPrevidência以及圣罗克和卡雅马尔的公共养老基金。
同一项调查显示，2025 年 2 月，Nest Eagle 的股东在一次会议上批准收购存在潜在利益冲突的房产。
这些资产中包括购买 Jardin D'L'Helvetia 开发项目中最多 20 套房屋的授权，该项目与 CRI Helvetia 有关联，并且由 SteelCorp（与 Nest Asset 的前合作伙伴有关联）作为承包建筑公司。
然而，购买这些房产取决于一些并未实现的因素——其中包括筹集到令人满意的资金水平。
CACR11 在其 2025 年 7 月的管理报告中透露，大规模出售房产的谈判已经开始，而 CACR11 此前已持有与该项目相关的债务。
Nest Eagle在首次发行中已筹集了1.578亿雷亚尔，几乎全部用于巴西养老基金（RPPS）。在Cartesia开始提及Helvetia Le Jardin与机构投资者进行谈判时，Nest Eagle的第二次发行也正在进行中。这一次，Helvetia Le Jardin计划为Nest Eagle筹集高达3.602亿雷亚尔的资金。
然而，就在同一个月的7月，圣保罗州公共检察署开始对RPPS（Regimes Próprios de Previdência Social - Public Pension Systems，公共养老金系统）在该基金首次发行中的投资进行调查，首例案件涉及圣罗克RPPS。9月，卡哈马尔RPPS也开始受到圣保罗州公共检察署的调查，该机构此前已在Nest Eagle的第二次发行中投资了2500万雷亚尔。
Nest Eagle 的第二次发行于 10 月 8 日结束，仅筹集到 2890 万雷亚尔，而最初预计的金额为 3.602 亿雷亚尔。
即使 Nest Eagle 证实了第二次发行的融资额较低，Cartesia 在其 10 月份的管理报告中重申，开发商“正在与一家机构投资者直接谈判，以大规模出售该项目的库存单位”，并预计将在第四季度完成谈判。
“因此，为了集中精力建设休闲和基础设施区域，我们放慢了施工进度，因为这样的出售需要买方进行一些定制化改造，”该经理表示。然而，据一位接近该项目的消息人士透露，钢铁公司（SteelCorp）已经退出了该项目。
该报告还指出，“该项目的销售进度在23%时就已停止，这是出于战略考虑，希望等到第一期工程完工后再出售市场价值更高的现房单元。”
Nest Eagle此前已受到监管机构的审查。去年11月，该公司向股东提交了一份收购Helvetia Le Jardin至多20处房产的计划，该计划存在潜在的利益冲突——这项收购计划曾在今年2月获得批准。然而，这一次，64.18%的股东投票反对这项交易。
即便如此，在随后的报告中，Cartesia 仍将出售给机构投资者的交易视为正在进行的谈判。11 月和 12 月，谈判预计完成日期被推迟至 2026 年第一季度。2 月，最后期限又被推迟至第二季度。
转折点出现在 4 月份的报告中，当时，这位资产管理公司在解释暂停派息的原因时，提到了“参与 Helvetia CRI 的企业各方在解决合资企业发展方向方面的惰性”，而该合资企业“最初是为专注于租赁高端物业的投资基金收购物业而设想的”。
确认谈判结束的报告是在 Nest Eagle 和 Viracondo Holding e Investimentos 之间的房地产咨询合同于 2026 年 4 月 14 日终止后发布的。
CRI Helvetia 自身的文件也将 Viracondo 和 Nest 与该行动的结构联系起来。
根据合同，发给CRI（房地产应收账款证明）债务人Helvetia 5 Administradora de Imóveis的通知应发送至arthur@viracondo.com.br，并抄送至imobiliario@nestam.com.br，这两个邮箱地址分别属于Viracondo和Nest Asset的域名。文件显示，负责接收通知的人员是Viracondo的首席运营官Arthur Gaz。
Viracondo 的相同地址和联系信息出现在发给 TAREF 和 Vila Nova Conceição 的通知中，TAREF 和 Vila Nova Conceição 是 Helvetia 5 的合作伙伴，也是 CRI 中作为抵押品的股份的受托人。
SteelCorp的报价
尽管 Cartesia 在其 4 月份的报告中只报道了与机构投资者进行大规模出售的谈判结束，但接近该交易的消息人士称，谈判早在去年年底就已经结束了。
由于未能如预期般获得机构退出，SteelCorp自身开始洽谈收购该合资企业，以期减少运营亏损。然而，其中一项条件是，收购价格必须低于Cartesia持有的CRI（房地产应收账款凭证）。
据NeoFeed采访的消息人士透露，SteelCorp和Cartesia就债务折扣问题进行的谈判持续了约两个月，大约40天前结束，原因是双方未能达成一致。Cartesia从未向其股东披露过此次谈判。
记者联系 SteelCorp、Cartesia 和 Nest 征求意见，但三家公司均未回应采访请求。
