El fondo inmobiliario gestionado por TRX Investimentos está invirtiendo R$ 1.435 millones en la adquisición indirecta de un complejo compuesto por tres almacenes logísticos con calificación AAA en Guarulhos, en la Región Metropolitana de São Paulo, dos de los cuales están arrendados a Mercado Livre , según el hecho pertinente revelado después del cierre del mercado el lunes 20 de julio.

Esta es la mayor transacción en la historia de TRXF11 y una de las más grandes jamás realizadas por un REIT brasileño. Hasta ahora, la mayor operación individual del fondo TRX había sido la adquisición del Hospital Israelita Albert Einstein , valorada en aproximadamente R$ 600 millones.

Con esta adquisición, la superficie bruta alquilable de TRXF11 crece un 19%, pasando de aproximadamente 1,25 millones a 1,48 millones de metros cuadrados (m²).

El valor invertido en bienes raíces aumentó un 18,4%, de R$ 7.790 millones a R$ 9.230 millones, y la cartera ahora incluye 115 propiedades, con inquilinos como Assaí , Grupo Mateus, Leroy Merlin, entre otros, en 60 ciudades y 18 estados.

La participación del segmento logístico asciende a aproximadamente el 37% de la superficie alquilable del fondo; los otros dos segmentos son la infraestructura minorista y de distribución.

Mercado Libre representará ahora aproximadamente el 18% de los ingresos por alquiler, mientras que el 79,4% de los ingresos totales estarán vinculados a contratos atípicos (que ofrecen una estructura con mayor protección para el propietario), con un plazo medio de 13 años.

En las últimas semanas, TRX ha llevado a cabo una serie de movimientos de reestructuración de su cartera. El 11 de junio, TRXF11 vendió un paquete de 15 propiedades distribuidas en cinco estados (principalmente sucursales de Caixa Econômica Federal ) por R$ 207,2 millones. El pago se realizó en acciones de BRC Renda Urbana, un fondo cerrado gestionado por Unitas y BR Capital.

Días después, se concretó la compra indirecta del Hotel Emiliano Rio por aproximadamente R$ 260 millones. Ubicado en la Avenida Atlântica, frente a la playa de Copacabana, TRXF11 se convirtió en el propietario del inmueble, pero la gestión del hotel siguió siendo responsabilidad de la Red Emiliano.

Ahora, al concentrar 1.400 millones de reales adicionales en uno de los activos logísticos más codiciados del país, el gestor de activos parece estar intercambiando activos fragmentados y maduros por propiedades conocidas como "activos trofeo", es decir, escasos, altamente líquidos y con potencial de revalorización.

La estrategia consiste en ser menos un fondo de "ingresos urbanos genéricos" y más un propietario de activos considerados estratégicos y que no necesariamente dependen del ciclo del mercado inmobiliario.

La "Faria Lima" de los almacenes.

El complejo adquirido por TRXF11 comprende los almacenes K100, K200 y K300, con una superficie bruta alquilable de 237.400 metros cuadrados.

Los desarrollos están ubicados en la Avenida Paschoal Thomeu de Guarulhos, a menos de cinco kilómetros del Aeropuerto Internacional de Guarulhos y con acceso directo a las carreteras Presidente Dutra, Fernão Dias, Ayrton Senna y Rodoanel.

En el mercado inmobiliario, la región se ha ganado el apodo de "Faria Lima de los almacenes logísticos" por concentrar los espacios más codiciados del país.

Además, la proximidad al aeropuerto de carga más grande de Brasil, a los principales corredores de carreteras nacionales y al mayor mercado de consumo de América Latina crea una combinación difícil de replicar.

En una nota de presentación para inversores, TRX clasifica los activos como "prácticamente irremplazables" debido a la escasez de terrenos de esta magnitud y ubicación.

De esta adquisición, dos de los tres almacenes ya tienen a Mercado Livre como inquilino. El K200 está terminado y en funcionamiento, y el K100 se encuentra en las etapas finales de desarrollo, con una entrega total prevista para octubre de 2026 (ambos fueron diseñados utilizando el modelo de construcción a medida ).

Los contratos tienen una duración de diez años y, en caso de rescisión anticipada, la penalización corresponde al saldo restante de los alquileres hasta el final del contrato, lo que aumenta la previsibilidad de los ingresos del fondo.

El tercer almacén, el K300, aún está pendiente de la aprobación del proyecto y de la firma de un contrato de construcción a medida con un futuro inquilino que no ha sido revelado.